Համատիրությունների մասին օրենք՝ հիմնականը (ՀՕ-334)

Եթե Հայաստանում փնտրել եք «համատիրությունների մասին օրենքը», ձեզ պետք է «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ օրենքը (ՀՕ-334), ընդունված 2002 թ. մայիսի 7-ին։ Համատիրությունը (սեփականատերերի ստեղծած իրավաբանական անձ) այդ օրենքի նախատեսած կառավարման ձևերից մեկն է, իսկ մյուս ձևերը նույն օրենքն է նկարագրում։ Ուժի մեջ գտնվող համախմբված տեքստը թվագրված է 2026 թ. ապրիլի 8-ով։ Սա օրենքի քարտեզն է՝ մանրամասները՝ հղված հոդվածներում։

Երեք ձև, մեկ կառավարման մարմին

Շենքի կառավարման մարմին են ընտրում սեփականատերերը, իսկ մեկ դեպքում՝ նրանց անունից կառուցապատողը։ Օրենքը առաջարկում է երեք ձև (հոդված 17).

1. համատիրություն՝ սեփականատերերի ստեղծած իրավաբանական անձ,
2. լիազորագրային կառավարիչ՝ գործում է լիազորագրով,
3. հավատարմագրային կառավարիչ։

Պարտադիր նորմերի մասով շենքը կարող է կառավարել միայն մեկ կառավարման մարմին։ Մինչև 4 սեփականատեր ունեցող շենքերում այդ նորմերի ապահովումը կարող է իրականացվել նաև ժողովի միջոցով։ Եթե սեփականատերերը կառավարման մարմին չեն ստեղծում, լիազորությունները օրենքի ուժով անցնում են համայնքի ղեկավարին, որը կարող է իրականացնել դրանց միայն սահմանափակ մասը (հոդվածներ 26(5), 22(4))։ Դա օրենքով նախատեսված կարգ է, ոչ թե չորրորդ ձև։

Սեփականատերերի ժողովը

Ժողովը բարձրագույն մարմինն է (հոդված 11)։ Այն հրավիրվում է տարեկան առնվազն մեկ անգամ, ձայները համամասնական են սեփականատիրոջ բաժնին, իսկ որոշումները պարտադիր են բոլորի համար, այդ թվում՝ բացակայողների և դեմ քվեարկածների, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ նրանք պատշաճ ծանուցված չեն եղել։ Որոշումները կարող են ընդունվել երեք եղանակով.

• Գումարված ժողով։ Իրավասու է, երբ ներկա են սեփականատերեր, որոնց պատկանում է ընդհանուր ձայների կեսից ավելին՝ ծանուցումը՝ ոչ ուշ, քան 7 օր առաջ՝ արձանագրությունը կազմում է ժողովի ընտրած քարտուղարը (հոդված 12)։
• Հեռակա գրավոր հարցում։ Մեկ միասնական փաստաթուղթ, գրավոր քվեարկություն՝ բնօրինակի վրա ստորագրությամբ, յուրաքանչյուր հարցի վերաբերյալ առանձին (կողմ, դեմ, ձեռնպահ), առնվազն 5 օր (հոդված 13)։
• Իրազեկում՝ հարցերի փակ ցանկի համար։ Նախագիծը փակցվում է և մնում առնվազն 7 օր անընդմեջ՝ քննարկումը՝ առնվազն 10 օր՝ դեմ գրավոր չքվեարկած սեփականատերերը համարվում են կողմ քվեարկած (հոդված 14)։

Որոշումների մեծ մասն ընդունվում է ընդհանուր ձայների կեսից ավելիով։ Ընդհանուր անշարժ գույքի օտարումը կամ գրավադրումը պահանջում է միաձայնություն։ Օրենքում էլեկտրոնային քվեաթերթիկ չկա։

Վճարները, հաշիվը և պարտքը

• Անկանխիկ, ըստ շենքի։ 2020 թ. ապրիլի 1-ից պարտադիր վճարները կատարվում են անկանխիկ՝ այդ շենքի համար բացված և կառավարման մարմնի անվամբ բանկային հաշվին (հոդված 15.1)։ Մանրամասները՝ Ինչպես պետք է հավաքվեն համատիրության պարտադիր վճարները Հայաստանում հոդվածում։
• Ով է սահմանում չափը։ Ժողովը սահմանում է պարտադիր վճարները և դրանց վճարման ժամկետները։ Օրենքով սահմանված նվազագույն վճար չկա։
• Պարտադիր պահուստային ֆոնդ չկա։ Ժողովը կարող է որոշել այն ստեղծել։
• Պարտք։ Երկու ուշացումից և գրավոր նախազգուշացումից հետո կառավարման մարմինը կարող է դիմել դատարան։ Պարտքը հետևում է բնակարանին՝ վաճառողը պարտավոր է գրավոր հայտնել չկատարված պարտավորությունների մասին, իսկ դրանք փոխանցվում են գնորդին։

Ինչ է պարտական կառավարիչը սեփականատերերին

Յուրաքանչյուր հաջորդ ամսվա 15-ից ոչ ուշ՝ հաշվետվություն սեփականատերերի անվանական վճարումների և աշխատանքների ընթացքի մասին՝ բնակիչների ծանուցմամբ։ Ամեն տարի՝ տարեկան հաշվետվություն՝ հաշվեկշռով, սեփականատերերի կողմից հավաքված վճարներով և ծախսերով՝ ըստ ուղղությունների, որը հրապարակվում է բյուջեի հետ (հոդված 24)։ Կառավարման մարմինը նաև վարում է սեփականատերերի բաժնային հաշվառման գրանցամատյանը և պահպանում կառավարման փաստաթղթերը առնվազն 3 տարի (հոդված 22)։

Կառավարիչների հավաստագրումը

2025 թ. հուլիսի 1-ից համատիրության, հավատարմագրային կամ լիազորագրային կառավարչի միջոցով շենքի կառավարումը կարգավորվող մասնագիտական գործունեություն է (հոդված 17.1)։ Արդեն աշխատող կառավարիչներն ունեն մինչև 2027 թ. հուլիսի 1-ը՝ գործընթացին միանալու համար։ Մինչև 4 սեփականատեր ունեցող շենքերը և համայնքի ղեկավարի կառավարած շենքերը այս կարգից դուրս են։ Տե՛ս Կառավարիչների հավաստագրումը Հայաստանում։

Կառուցապատողը շենքը հանձնելիս

2026 թ. հունվարի 1-ից, նոր շենքը շահագործման հանձնելուց հետո և մինչև սեփականատերերի ընտրությունը, կառավարման ձևը նրանց անունից ընտրում է կառուցապատողը։ Կառավարման մարմնի ընտրությունից հետո հինգ օրվա ընթացքում նա պարտավոր է հանձնման-ընդունման ակտով փոխանցել նախագծային փաստաթղթերը (հոդված 28.1)։

Ինչ օրենքում չկա

• Էլեկտրոնային քվեաթերթիկ։
• Օրենքը նախատեսում է պետության միասնական էլեկտրոնային հարթակ կառավարչի ծանուցումների, իրազեկումների և հաշվետվությունների համար (հոդված 24.1), միանալը կամավոր է։ Չկարողացանք հաստատել, որ հարթակը գործում է, ուստի այն չենք նկարագրում որպես գործող։
• 2026 թ. փոփոխությունը (ՀՕ-98-Ն) հողամասի օգտագործման իրավունքի մասին նեղ ժամանակավոր նորմ է և գործում է մինչև 2027 թ. դեկտեմբերի 31-ը։ Դա կառավարման բարեփոխում չէ։

Ինչ է անում Unitify-ը

Օրենքը ծրագրային ապահովում չի պահանջում։ Unitify-ը Հայաստանի շենքերի կառավարիչներին տրամադրում է բնակիչի հավելված, սեփականատերերի համար հաշվետվություն և վճարումների համար ինտեգրված Flitt։ Ande Tower-ում՝ մեր Վրաստանում գործող օբյեկտում, գանձման տոկոսը վեց ամսում աճել է 40%-ից 80%։

Տե՛ս Unitify Հայաստանի համար կամ պատվիրեք դեմո։

Աղբյուրներ՝ «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ օրենք ՀՕ-334, 07.05.2002, ընթացիկ համախմբված տեքստ arlis.am/hy/acts/223635, հոդվածներ 11–15.1, 17, 17.1, 22, 24, 24.1, 26, 28.1. ՀՕ-98-Ն, 26.03.2026, arlis.am/hy/acts/223631։ Ստուգված է 2026 թ. սեպտեմբերի 7-ին. 2027 թ. ժամկետները կախված են կառավարության N 1737-Ն որոշումից, ուստի 2026-ից հետո նորից ստուգեք։