Bilancio condominiale: preventivo, consuntivo e rendiconto

«Bilancio preventivo» e «bilancio consuntivo» sono i nomi di prassi di due documenti che il codice civile chiama in altro modo: preventivo e rendiconto. Qui trovi le parole giuste, cosa contiene ciascun documento, chi lo approva e una struttura di esempio da copiare e adattare.

Le parole: bilancio, preventivo, consuntivo, rendiconto

Abbiamo cercato nelle norme sul condominio del codice civile (artt. 1117-1139) e nelle disposizioni di attuazione (artt. 61-72). La parola «bilancio» non compare, né «consuntivo». «Rendiconto» compare in quattro articoli (1129, 1130, 1130-bis e 1135). «Preventivo», come documento delle spese, compare una volta sola: nell'art. 1135, n. 2.

Quindi, per il codice civile: il preventivo è il preventivo delle spese, il rendiconto è ciò che nella prassi si chiama consuntivo o bilancio consuntivo. Le espressioni della prassi non sono sbagliate; sono solo termini che la norma non usa, ed è utile saperlo quando si scrive un ordine del giorno o un verbale.

Il preventivo

L'art. 1135 elenca ciò di cui l'assemblea si occupa, oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti. Il numero 2 è «all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini». Due cose in quella riga: il preventivo riguarda le spese dell'anno, e l'assemblea approva anche la ripartizione tra i condòmini.

La ripartizione non è automatica per millesimi: l'art. 1123 prevede tre criteri e scale e ascensori hanno una regola propria (art. 1124), come spieghiamo in tabelle millesimali: cosa dice davvero la legge. Se hai la tabella e una cifra da dividere, il calcolatore di ripartizione per millesimi fa il conto e porta la somma al centesimo.

Il consuntivo: è il rendiconto

Il documento di fine gestione è il rendiconto condominiale. L'art. 1130-bis dice cosa contiene: «le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica». E si compone di tre parti: «un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione».

Il numero 10 dell'art. 1130 impone all'amministratore di redigerlo e di convocare l'assemblea per l'approvazione «entro centottanta giorni». L'approvazione tocca all'assemblea, che secondo l'art. 1135, n. 3, provvede anche «all'impiego del residuo attivo della gestione»: l'espressione non è definita nel testo. Le tre parti, i centottanta giorni e la conservazione dei documenti sono in rendiconto condominiale: cosa deve contenere e nella voce del glossario.

Preventivo e consuntivo a confronto

• Preventivo. Riguarda le spese occorrenti durante l'anno e la loro ripartizione tra i condòmini. Lo approva l'assemblea (art. 1135, n. 2).
• Consuntivo (rendiconto). Riporta entrate, uscite, situazione patrimoniale, fondi e riserve, in registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa. L'amministratore lo redige e convoca l'assemblea entro centottanta giorni; l'assemblea lo approva e provvede all'impiego del residuo attivo della gestione (artt. 1130, n. 10, 1130-bis e 1135, n. 3).

L'art. 1135 non dice nulla sulla forma del preventivo, e noi non aggiungiamo regole che il testo non contiene.

Una struttura di esempio

Il codice civile fissa il contenuto minimo, non un modello. Questa è una struttura costruita su quel contenuto minimo, da completare con i dati del tuo condominio. Le cifre sono di fantasia, solo per mostrare come tornano i conti: non sono dati di nessun condominio. Puoi copiarla in un foglio di calcolo o stamparla dal browser.

RENDICONTO CONDOMINIALE - esercizio [anno]
Condominio [via e numero civico, città]

1. REGISTRO DI CONTABILITÀ
   Movimenti in ordine cronologico, uno per riga:
   data | descrizione | fornitore | entrata | uscita | giustificativo n.
   [i movimenti sono annotati entro trenta giorni dall'effettuazione]

2. RIEPILOGO FINANZIARIO
   Saldo iniziale dell'esercizio                       2.000,00
   Entrate
     quote ordinarie versate dai condòmini            24.000,00
   Totale entrate                                     24.000,00
   Uscite per voce
     pulizia scale e parti comuni                      6.000,00
     manutenzione e revisione ascensore                3.200,00
     energia elettrica delle parti comuni              2.800,00
     assicurazione dello stabile                       1.900,00
     compenso dell'amministratore                      4.500,00
     manutenzione ordinaria                            3.600,00
   Totale uscite                                      22.000,00
   Differenza tra entrate e uscite                     2.000,00
   Saldo finale (saldo iniziale + differenza)          4.000,00
   SITUAZIONE PATRIMONIALE AL [data]
     Saldo di cassa e banca                            [__]
     Crediti verso condòmini (quote non versate)       [__]
     Debiti verso fornitori                            [__]
     Fondi disponibili e riserve: [indicare, ognuno distinto]

3. NOTA SINTETICA ESPLICATIVA DELLA GESTIONE
   Andamento dell'esercizio e scostamenti rispetto al preventivo.
   Rapporti in corso (contratti, fornitori): [elenco].
   Questioni pendenti: [elenco].

Allegati: documenti giustificativi di spesa, disponibili ai condòmini.
Data [__]                                       L'amministratore

Tre note sulla struttura. Il registro di contabilità ha una regola sui tempi: l'art. 1130, n. 7, dice che vi sono annotati in ordine cronologico, «entro trenta giorni da quello dell'effettuazione», i singoli movimenti in entrata e in uscita, e che può tenersi anche con modalità informatizzate. L'art. 1135, n. 3, parla di «residuo attivo della gestione» senza definirlo: per questo nell'esempio mostriamo solo la differenza tra entrate e uscite, e lo studio la chiama come preferisce. Il blocco di situazione patrimoniale c'è perché l'art. 1130-bis parla di «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», e i fondi e le riserve vanno indicati perché li nomina tra i dati del rendiconto: le voci dell'esempio vanno adattate, e quali fondi esistano dipende dal condominio.

Verifica dei conti e documenti

Oltre alla lettura in assemblea, l'art. 1130-bis prevede due strumenti di controllo. L'assemblea può nominare, in qualsiasi momento o per più annualità, un revisore che verifichi la contabilità, con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore. La spesa è ripartita «fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà». E i condòmini possono «prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese»; le scritture e i documenti vanno conservati per dieci anni.

Cosa fa Unitify

(L'app non ha ancora l'interfaccia in italiano; i testi che scrivi restano in italiano.) Easybilly tiene durante l'anno il registro degli addebiti, delle fatture e degli incassi di ciascuna unità, con le regole di calcolo proprie di ogni edificio: quando arriva il momento di preparare il rendiconto, i dati sugli incassi sono già in un unico posto. Non sostituisce la contabilità: l'esportazione in Excel è ciò che l'amministratore passa al proprio contabile. La nota sintetica e la scelta di come raccontare l'anno restano all'amministratore.

Se il passaggio da un altro programma cade a metà anno, il rendiconto di quell'anno avrà due fonti: lo spieghiamo in cambiare gestionale senza fermare lo studio.

Se ogni anno il rendiconto comincia con dodici mesi di fatture da ricostruire, puoi iniziare gratis dalla pagina Unitify per l'Italia. Dopo l'approvazione, l'avviso di convocazione della prossima assemblea parte da uno dei modelli che abbiamo pubblicato: fac-simile dell'avviso.

Fonti: codice civile, artt. 1123, 1124, 1129, 1130, 1130-bis e 1135, Normattiva, consultata il 16.10.2026. Le citazioni sono nel pacchetto di fonti interno research/66. Le cifre dell'esempio sono inventate.