Tabelle millesimali: cosa dice davvero la legge (e cosa no)

«Come si calcolano i millesimi?» La risposta onesta ha due metà. La legge dice parecchio sulle tabelle millesimali. E non dice una cosa che tutti danno per scontata: come si calcolano.

Cosa prevede l'art. 68

Le tabelle millesimali hanno un fondamento preciso: l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Stabilisce quattro cose.

1. Il titolo prevale. La regola vale «ove non precisato dal titolo» ai sensi dell'art. 1118. Se il titolo dispone diversamente, vale il titolo.
2. Gli effetti. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: tra cui la ripartizione delle spese e i quorum dell'assemblea.
3. La forma. I millesimi stanno in un'apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
4. Cosa non si considera. Nell'accertare i valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità.

Il regolamento è obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci (art. 1138, primo comma, c.c.) e contiene le norme sulla ripartizione delle spese.

Cosa la legge non dice: il metodo

Qui la risposta va data con precisione, perché circolano due versioni sbagliate in direzioni opposte.

Non è vero che «la legge non dice nulla sulle tabelle millesimali»: l'art. 68 fissa la base, l'unità di misura, la forma, gli effetti e le esclusioni. E non è vero che la legge prescrive un metodo di calcolo. Nelle norme sul condominio del codice civile (artt. 1117-1139) e nelle disposizioni di attuazione (artt. 61-72) non è prescritto un metodo di calcolo dei millesimi. Nessuna di quelle norme indica coefficienti, superfici o formule. Nelle norme esaminate la parola «millesimi» compare in tre articoli (art. 1130-bis c.c., artt. 68 e 69 disp. att.) e in nessuno c'è un coefficiente, una misura di superficie o un rinvio a norme tecniche.

Che cosa ne segue in pratica? Chi propone o contesta una tabella non può appoggiarsi a «la formula di legge»: quella formula non esiste. Può appoggiarsi solo alle poche cose che la legge dice davvero: il valore proporzionale dell'unità, le tre esclusioni dell'art. 68, e le regole di correzione dell'art. 69.

Non tutto si divide per millesimi

Una semplificazione comune: «le spese si ripartiscono per millesimi». Il millesimo è l'unità di misura del criterio del valore, non una regola universale di ripartizione.

L'art. 1123 c.c. ne prevede tre. Il primo: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Il secondo: per le cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, la spesa si ripartisce in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il terzo: se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato, la manutenzione è a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Scale e ascensori hanno una regola propria, all'art. 1124: sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono, e la spesa si divide per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Ai lastrici solari in uso esclusivo si applica l'art. 1126. Chi mette tutto «a millesimi» sbaglia già sulla scala.

I millesimi pesano anche nel voto

Il valore non serve solo per le spese. Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità (art. 1118 c.c.). Quel valore è espresso in millesimi nella tabella anche «per gli effetti» dell'art. 1136 (art. 68 disp. att.). E i quorum dell'art. 1136 sono frazioni del valore dell'intero edificio: la legge conta il valore, e conta anche il numero dei partecipanti.

Qui c'è un punto su cui non conviene improvvisare: come si conteggia, per il numero dei partecipanti, chi possiede più unità, nelle norme che abbiamo esaminato non è detto. Non presentiamo una regola come se fosse di legge.

Alcune regole sulle deleghe, invece, sono scritte (art. 67 disp. att.). La delega deve essere scritta. Se i condòmini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale, cioè entrambi i limiti. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per nessuna assemblea. Se un'unità appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante.

Come si corregge una tabella

L'art. 69 disp. att. disciplina la correzione. I valori possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Oppure, anche nell'interesse di un solo condòmino, con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, ma solo in due casi: quando risultano da un errore; oppure quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità, il valore proporzionale di anche una sola unità è alterato per più di un quinto. In quest'ultimo caso il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Due dettagli utili a chi amministra. Per la revisione dei valori può essere convenuto in giudizio soltanto il condominio, in persona dell'amministratore. E l'amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea: se non lo fa, può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. L'art. 69 si applica anche alle tabelle di ripartizione delle spese redatte con criteri legali o convenzionali.

Cosa non può fare il regolamento

L'art. 72 disp. att. elenca gli articoli a cui il regolamento non può derogare: 63, 66, 67 e 69. L'art. 68 non è nell'elenco, e l'art. 69 sì. Non aggiungiamo altro: sapere che cosa contiene la lista basta a evitare che qualcuno la legga più larga di quanto è.

Dividere una spesa per millesimi: il calcolatore

Una volta che la tabella esiste e vale per la spesa che stai ripartendo, il conto è aritmetica. Il calcolatore di ripartizione per millesimi divide un importo per i millesimi che inserisci, controlla che il totale faccia 1000 e porta la somma delle quote al centesimo. Non calcola i millesimi: non li ricava da superfici, piani o coefficienti, perché di solito la tabella la redige un tecnico e per correggerla valgono le regole dell'art. 69. E non decide quale colonna usare per quale spesa: lo stabiliscono gli artt. 1123 e 1124, il titolo e il regolamento.

La tabella è allegata al regolamento: cosa contiene e chi lo approva è in regolamento condominiale: cosa contiene e chi lo approva. Il posto che la ripartizione ha nei conti dell'anno è in bilancio condominiale: preventivo, consuntivo e rendiconto.

Cosa fa Unitify

Unitify è una piattaforma per lo studio di amministrazione: riscossione delle quote condominiali, rendiconto condominiale, comunicazioni ai condòmini e un'app per i residenti. La tabella millesimale resta un documento del condominio, con le regole che abbiamo visto. La piattaforma tiene in ordine quote e rendiconto, che è il lavoro che comincia dopo che la tabella esiste.

Se il tuo studio gestisce più condomìni e vuole smettere di rifare gli stessi conti ogni anno, puoi iniziare gratis dalla pagina Unitify per l'Italia. Per il tema dei quorum, leggi anche seconda convocazione e quorum.

Fonti: codice civile, artt. 1118, 1123, 1124, 1126, 1130-bis, 1136 e 1138; disposizioni per l'attuazione del codice civile, artt. 67, 68, 69 e 72, Normattiva, consultata il 21.09.2026.