Glossario del condominio: le parole che usa il codice civile
Le parole che amministratori, condòmini e consiglieri di condominio incontrano ogni giorno, spiegate in poche righe. Dove riportiamo il contenuto di una norma, la voce indica l'articolo di riferimento; dove il termine è di uso corrente e non lo definisce alcuna norma, lo diciamo esplicitamente invece di inventare una fonte. Nessuna voce riporta per intero la disciplina applicabile.
- Condòmino
- Il condòmino è il proprietario — anche solo per una quota — di un appartamento, un box o un altro locale compreso nell'edificio, insieme alla corrispondente quota delle parti comuni. Partecipa all'assemblea, contribuisce alle spese comuni e ha diritto a essere convocato e informato sulle decisioni condominiali. Il peso del suo voto e il modo in cui concorre ai quorum non sono trattati in questa voce: le soglie di legge sono alla voce «Quorum». Il codice civile non definisce il termine «condòmino» in una norma dedicata: qui trovi la nozione corrente, non una definizione di legge.
- Parti comuni
- Si chiamano parti comuni gli elementi dell'edificio destinati all'uso di tutti i condòmini — scale, ingressi, cortili, tetto, facciate e impianti a servizio dell'intero edificio sono gli esempi più ricorrenti. L'elenco di legge e le eccezioni che lo accompagnano non sono riportati in questa scheda: qui trovi solo la nozione.
- Supercondominio
- Il supercondominio è l'insieme di più edifici autonomi, ciascuno con la propria gestione, che condividono uno o più beni o servizi comuni — un cortile, una strada interna, un impianto di riscaldamento centralizzato o un parco giochi. Il codice civile non usa la parola «supercondominio»: qui trovi solo la nozione corrente, non la disciplina applicabile — né sulle parti comuni né sul funzionamento dell'assemblea.
- Nomina dell'amministratore (oltre otto condòmini)
- Il codice civile non impone direttamente la nomina di un amministratore: stabilisce che, quando i condomini sono più di otto e l'assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario. La soglia si conta sui condòmini, cioè sui comproprietari, non sulle unità immobiliari.
- Conto corrente condominiale
- L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ogni condòmino può chiedere, tramite l'amministratore, di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica. La mancata apertura o utilizzazione del conto è una grave irregolarità che può portare alla revoca dell'amministratore.
- Verbale (di assemblea)
- Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale, che l'amministratore trascrive nel registro dei verbali. Il verbale riporta lo svolgimento della riunione e le delibere approvate, oltre alle eventuali brevi dichiarazioni che un condòmino ha chiesto di far mettere a verbale. Nel registro dei verbali si annotano anche le mancate costituzioni dell'assemblea e, quando esiste, al registro è allegato il regolamento di condominio.
- Registro dei verbali
- Il registro dei verbali delle assemblee è uno dei tre registri che l'amministratore deve curare, insieme al registro di nomina e revoca dell'amministratore e al registro di contabilità. Vi si annotano le delibere, le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea per mancanza di numero legale e le brevi dichiarazioni che i condòmini hanno chiesto di verbalizzare.
- Impugnazione della delibera
- Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può rivolgersi all'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento entro il termine perentorio di trenta giorni. Per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, i trenta giorni decorrono dalla data della delibera; per chi era assente, dalla data in cui la delibera gli viene comunicata.
- Assemblea ordinaria e straordinaria
- L'assemblea ordinaria è quella che l'amministratore convoca ogni anno per l'approvazione del rendiconto condominiale. L'assemblea straordinaria, invece, si convoca ogni volta che occorre deliberare su questioni che non possono attendere la riunione annuale — una spesa urgente, la nomina di un nuovo amministratore, una lite condominiale. Questa voce non riporta la disciplina della convocazione dell'assemblea straordinaria.
- Autoconvocazione
- Si parla di autoconvocazione quando sono gli stessi condòmini, e non l'amministratore, a mettersi d'accordo per riunirsi in assemblea — tipicamente perché l'amministratore non ha dato seguito a una richiesta di convocazione, o perché il condominio è privo di amministratore. Il codice civile non usa la parola «autoconvocazione»; questa voce non riporta la disciplina della convocazione su iniziativa dei condòmini.
- Amministratore in prorogatio
- Quando l'incarico annuale dell'amministratore scade e l'assemblea non ha ancora nominato — o confermato — un successore, l'amministratore uscente resta in carica in prorogatio: continua a compiere gli atti di ordinaria amministrazione e le operazioni urgenti, per evitare che il condominio resti senza rappresentanza, finché non subentra un nuovo amministratore. Il codice civile non usa questa espressione e non disciplina la prorogatio: la figura è di elaborazione giurisprudenziale, e per questo in questa voce non trovi un articolo di riferimento.
- Bilancio preventivo e consuntivo
- «Bilancio preventivo» e «bilancio consuntivo» sono espressioni della prassi: il codice civile disciplina il rendiconto condominiale (art. 1130-bis), cioè il documento di fine esercizio con le voci di entrata e di uscita e gli altri dati sulla situazione patrimoniale del condominio. Il preventivo è la stima delle spese dell'esercizio successivo, su cui si basano gli acconti chiesti ai condòmini durante l'anno; questa voce non ne riporta la disciplina.
- Tabelle millesimali
- Le tabelle millesimali esprimono, in millesimi, il valore di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell'intero edificio, e sono di solito allegate al regolamento di condominio. In questa voce non trovi né una formula di calcolo dei millesimi né i criteri con cui le tabelle si applicano alla ripartizione delle spese. Il codice civile non usa l'espressione «tabelle millesimali» in una norma che le definisca in questi termini.
- Morosità e decreto ingiuntivo
- Un condòmino è moroso quando non versa le quote approvate dall'assemblea. Per riscuoterle l'amministratore può ottenere, senza bisogno di autorizzazione assembleare, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63, comma 1, disp. att. c.c.), e deve muoversi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito esigibile è compreso, salvo che l'assemblea lo dispensi espressamente. Dopo sei mesi di morosità può anche sospendere il condòmino dai servizi comuni godibili separatamente.
- Rendiconto (condominiale)
- Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione. L'amministratore deve, entro centottanta giorni, redigerlo e convocare l'assemblea per la sua approvazione.
- Quorum (assembleare)
- L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio; le delibere ordinarie sono valide con il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione bastano un terzo del valore e un terzo dei condòmini per costituire l'assemblea, e un terzo del valore per approvare.
- Convocazione (dell'assemblea)
- L'avviso di convocazione, con l'indicazione specifica dell'ordine del giorno, deve raggiungere ogni condòmino almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, tramite raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano — non basta un'email ordinaria. Una convocazione omessa, tardiva o incompleta rende la delibera annullabile.
