Certificado de deuda de expensas en Argentina: quién lo expide y por qué es título ejecutivo
En Argentina, el certificado de deuda lo expide el administrador y lo aprueba el consejo de propietarios, si existe. Con esas condiciones es título ejecutivo para cobrar a los propietarios las expensas y demás contribuciones (art. 2048 del Código Civil y Comercial). No es el mismo documento que el certificado de deudas y créditos del consorcio, que una parte interesada puede pedir y que el administrador debe expedir en tres días hábiles (art. 2067, inciso l).
«El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.»
Quién lo expide y quién lo aprueba. Lo expide el administrador y lo aprueba el consejo de propietarios, si el consorcio tiene uno.
Para qué sirve. El artículo lo define como título ejecutivo para el cobro de las expensas y demás contribuciones a los propietarios. Cómo se inicia el reclamo, ante qué juzgado y con qué plazos no se trata en esta guía: ante una deuda concreta conviene consultar a un abogado.
No se pueden oponer reclamos para dejar de pagar. Los propietarios no pueden rehusar el pago de expensas ni oponer defensas fundadas en derechos que invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de plantearlos por la vía correspondiente (art. 2049). Tampoco se liberan de las expensas devengadas antes de adquirir la unidad, ni por vender o abandonar su unidad funcional.
Quién más responde. Además del propietario, y sin liberarlo, están obligados al pago quienes posean la unidad por cualquier título (art. 2050). El Código habla de poseedores, no de inquilinos: entre propietario e inquilino, el reparto depende del contrato de locación y de las normas de locación vigentes.
Dos certificados distintos. El de deuda (art. 2048) es el título ejecutivo contra un propietario. El de deudas y de créditos del consorcio (art. 2067, inciso l) lo pide una parte interesada y lleva constancia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes. Esta guía no trata el procedimiento de ejecución ni el monto de intereses o recargos, que dependen del reglamento y de la normativa aplicable.
Qué hace Unitify
Unitify no emite certificados de deuda: ese documento lo expide el administrador y lo aprueba el consejo, y ninguna información de pago online lo reemplaza. Lo que sí ordena es el estado de cuenta de cada unidad. Los cargos de cada unidad funcional se llevan por separado, con líneas ordinarias y extraordinarias separadas, para que cada propietario vea de dónde sale su monto. Los cargos y recibos del período se exportan a Excel para el contador. Los pagos hechos fuera de la app (transferencia, billeteras) se importan desde Excel y se asignan a la cuenta de cada unidad.
Cómo funciona el cobro de expensas en Unitify (página en inglés)
