Administrador de consorcio en Argentina: obligaciones y registro
En Argentina, el administrador es uno de los tres órganos del consorcio, junto con la asamblea y el consejo de propietarios. El Código Civil y Comercial le manda practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos, rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio financiero, llevar los libros, archivar las liquidaciones y expedir el certificado de deudas y créditos en tres días hábiles. En la Ciudad de Buenos Aires, además, no se puede administrar sin inscripción previa en el Registro Público de Administradores.
«practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios»
Qué órgano es. El conjunto de los propietarios constituye el consorcio, y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (art. 2044). El reglamento de propiedad horizontal designa al administrador y fija sus facultades y obligaciones especiales y el plazo de ejercicio de la función (art. 2056, incisos r y s).
Obligaciones sobre las expensas (art. 2067). El administrador debe practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios (inciso d); rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento (inciso e); llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios y de registros de firmas, y archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas (inciso i); y, a pedido de parte interesada, expedir dentro de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio (inciso l).
Qué no dice el Código. No enumera qué rubros debe tener cada liquidación. En la Ciudad de Buenos Aires los enumera la Ley 941 (art. 10); fuera de ella rigen las normas de cada jurisdicción, que esta guía no revisa.
Registro y reglas de la Ciudad de Buenos Aires: la Ley 941 dispone que la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (art. 2). También en la Ciudad, el administrador debe depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio (art. 9, inciso h), conservar la documentación y garantizar a los consorcistas el libre acceso a ella (art. 9, inciso f), y preparar liquidaciones con el contenido que enumera el art. 10. Fuera de la Ciudad rigen las normas de cada jurisdicción, que esta guía no revisa.
Qué hace Unitify
Unitify no reemplaza al administrador ni los libros que debe llevar (art. 2067, inciso i), ni la rendición de cuentas. Ordena el cobro y la comunicación del mes. Los cargos de cada unidad funcional se llevan por separado, con líneas ordinarias y extraordinarias separadas, para que cada propietario vea de dónde sale su monto. Los cargos y recibos del período se exportan a Excel para el contador. Los pagos hechos fuera de la app (transferencia, billeteras) se importan desde Excel y se asignan a la cuenta de cada unidad. Los avisos y el estado de pago de cada unidad quedan visibles para el residente y para la administración en la app.
App para residentes y administración
