WEG-Glossar: die Begriffe des Wohnungseigentumsgesetzes
Begriffe, die Verwaltern, Eigentümern und Beiräten ständig begegnen, kurz erklärt. Wo ein Eintrag eine Norm wiedergibt, steht der Paragraf dabei; wo ein Begriff reiner Praxisjargon ist und im Gesetz gar nicht vorkommt, steht das hier ausdrücklich – statt eine Norm zu nennen, die es nicht gibt. Kein Eintrag gibt die vollständige Regelung wieder.
- Beschlussfähigkeit (Eigentümerversammlung)
- § 25 WEG enthält keine Mindestteilnahme für die Eigentümerversammlung. Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, gezählt nach Köpfen und nicht nach Miteigentumsanteilen. Ob eine abweichende Quorumsklausel in der Teilungserklärung heute noch wirkt, ist eine Auslegungsfrage, die diese Seite offenlässt.
- Beschluss-Sammlung
- Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut verkündeter und schriftlicher Beschlüsse sowie die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen, fortlaufend nummeriert und mit Datum versehen. Geführt wird sie vom Verwalter oder, wenn keiner bestellt ist, vom Vorsitzenden der Versammlung. Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor, und ein Übergabeverfahren bei einem Verwalterwechsel regelt das WEG selbst nicht.
- Sonderumlage
- Was in der Praxis Sonderumlage heißt, ist ein Beschluss der Eigentümer über einen Beitrag außerhalb des laufenden Wirtschaftsplans – gestützt auf dieselbe Beschlusspflicht wie die gewöhnlichen Vorschüsse. Einen Weg, ohne Beschluss Geld einzufordern, sieht das WEG nirgends vor.
- Jahresabrechnung (Hausgeldabrechnung)
- Das WEG verwendet das Wort Hausgeld nicht; das Gesetz nennt das Dokument Jahresabrechnung, erstellt vom Verwalter nach Ablauf jedes Kalenderjahres. Die Eigentümer beschließen dabei über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, nicht über das Dokument selbst. Eine Frist für die Aufstellung nennt das Gesetz nicht.
- Umlaufbeschluss
- Das WEG spricht nicht von „Umlaufbeschluss“, sondern von einem Beschluss „auch ohne Versammlung“: gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen. Nur für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer vorab beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In Österreich gilt die umgekehrte Regel: Der schriftliche Weg ist Standard, mit Mehrheit nach Miteigentumsanteilen.
- Erhaltungsrücklage
- Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Höhe, eine Formel oder einen Prozentsatz nennt das WEG an keiner Stelle – nur das Wort „angemessen“. Die Beiträge beschließen die Eigentümer, und der Verwalter muss den Stand der Rücklage jährlich in einem Vermögensbericht offenlegen.
- Wirtschaftsplan
- Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter für jedes Kalenderjahr aufgestellt und enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Die Eigentümer beschließen nicht über den Plan selbst, sondern über die darin vorgesehenen Vorschüsse – der Unterschied wird erst bei der Jahresabrechnung sichtbar, die dieselben Zahlen tatsächlich abrechnet.
- Teilungserklärung
- Das WEG verwendet das Wort Teilungserklärung nicht. Gemeint ist die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Eigentümer ein Grundstück in Miteigentumsanteile teilt, von denen jeder mit Sondereigentum verbunden ist. Regelungen, die von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, binden einen späteren Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
- Gemeinschaftsordnung
- Was in der Praxis Gemeinschaftsordnung heißt, sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, mit denen sie von den Vorschriften des WEG abweichen, meist im selben Dokument wie die Teilungserklärung. Gegen einen späteren Käufer wirken solche Vereinbarungen nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind – ein einfacher Beschluss dagegen bindet ihn auch ohne Eintragung.
- Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Gemeinschaftseigentum ist gesetzlich alles, was nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten ist. Sondereigentum sind die Räume und die zu ihnen gehörenden Bauteile, die verändert werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird – Teile, die für Bestand oder Sicherheit nötig sind, bleiben immer Gemeinschaftseigentum, auch innerhalb der eigenen Wohnung. Eine Liste einzelner Bauteile enthält das Gesetz nicht, und eine Berechnungsmethode für den Miteigentumsanteil setzt es ebenfalls nicht fest. Stellplätze gelten als Räume in diesem Sinne.
- Verwaltungsbeirat
- Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind Eigentümer, die per Beschluss bestellt werden; eine Mitgliederzahl nennt das WEG nicht. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, und Wirtschaftsplan sowie Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung von ihm geprüft werden. Unentgeltlich tätige Mitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
- Beschlussanfechtung
- Ein Beschluss wird mit der Anfechtungsklage angegriffen, die innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden muss. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen einzelne Eigentümer, und das Urteil wirkt für und gegen alle – auch wer nicht Partei war. Zuständig ist ausschließlich das Gericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Absatz 2 WEG); welche Instanz das ist, nennt das Gesetz nicht.
- Unterjährige Verbrauchsinformation (UVI)
- Bei fernablesbaren Zählern muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern seit dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen zu Heizung und Warmwasser mitteilen. Nicht fernablesbare Zähler, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer dies ist im Einzelfall technisch nicht möglich oder würde zu einer unbilligen Härte führen. Die Kürzungsrechte von 15 und 3 Prozent aus der Heizkostenverordnung gelten im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft ausdrücklich nicht.
- Vermögensbericht
- Nach Ablauf jedes Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zeigt. Er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen – unabhängig von der Jahresabrechnung, mit der er oft verwechselt wird.
- Sechs Wörter, die das WEG nicht kennt
- Eine Volltextprüfung des WEG zeigt: Die Wörter Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Sonderumlage, Beschlussfähigkeit, Hausgeld und Abrechnungsspitze kommen im Gesetz kein einziges Mal vor. Vier davon haben im Gesetz eine Entsprechung unter anderem Namen: Die Teilungserklärung ist die Teilung nach § 8 WEG, die Gemeinschaftsordnung sind die Vereinbarungen nach § 10 WEG, das Hausgeld sind die Vorschüsse nach § 28 Absatz 1 WEG, und die Sonderumlage ist der Beschluss über Vorschüsse oder Nachschüsse außerhalb des laufenden Wirtschaftsplans nach § 28 Absatz 1 und 2 WEG. Abrechnungsspitze ist das Praxiswort für den Saldo, über den nach § 28 Absatz 2 WEG beschlossen wird. Bei der Beschlussfähigkeit fehlt dagegen nicht nur das Wort, sondern die Regel: Ein Quorum kennt das WEG nicht.
