Beantworten Sie die Fragen, um ein Ergebnis zu sehen.
Hausverwaltung Ihrer WEG auswählen oder wechseln
Bewerten Sie jeden Kandidaten mit denselben Fragen, schicken Sie allen dieselbe Ausschreibung und sehen Sie, was das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Laufzeit einer Bestellung und zur Abberufung sagt. Ein Abschnitt zu Österreich folgt. Derselbe Inhalt steht auch auf Englisch zur Verfügung.
Wie lange darf eine Verwaltung bleiben, und wann können Eigentümer den Verwalter abberufen?
Das WEG gibt den Eigentümern vier Regeln, auf die sie sich unabhängig davon verlassen können, wer die erste Verwaltung benannt hat. Die ersten drei sind nicht abdingbar (§ 26 Abs. 5).
- 1Wer entscheidet. Über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1).
- 2Die Laufzeit. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre. Eine wiederholte Bestellung braucht einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2).
- 3Die Abberufung. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und der Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3).
- 4Ein zertifizierter Verwalter. Eigentümer können die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a), es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt es (§ 19 Abs. 2 Nr. 6). Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat (§ 26a Abs. 1).
Kandidaten bewerten
Bewerten Sie jeden Kandidaten bei jeder Frage: Für „Ja“ gibt es 2 Punkte, für „Teilweise“ 1 und für „Nein“ 0. Die Gruppen haben die angegebenen Gewichte, zusammen 100. Das Ergebnis hilft beim Vergleich. Es ersetzt nicht das Lesen des unterschriebenen Angebots.
Fragen Sie in Deutschland, ob der Kandidat ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG ist und ob er das Zertifikat vorlegt.
Qualifikation und Regelkonformität
Umgang mit Geld
Berichtswesen und Beschlussführung
Service und Reaktionszeit
Übergabebereitschaft
Unabhängigkeit
Preistransparenz
Nachweise
Ergebnis
Fragen an die Hausverwaltung
Das sind die Fragen aus dem Bewertungsbogen, nach ihrem Prüfgegenstand gruppiert. Stellen Sie jedem Kandidaten dieselben Fragen schriftlich und heben Sie die Antworten auf.
Qualifikation und Regelkonformität
- Haben das Unternehmen und die Person, die Ihr Gebäude betreuen wird, die bei Ihnen geltende Zulassung oder das Zertifikat (falls es eines gibt) und zeigen sie Ihnen die Nummer?
- Hat die Verwaltung eine Berufshaftpflicht- und eine Vertrauensschadenversicherung und zeigt sie Ihnen die Police?
- Ist sie Mitglied in einem Berufsverband mit einem Verhaltenskodex, den Eigentümer nachlesen können?
Umgang mit Geld
- Wird das Geld des Hauses auf einem eigenen Konto der Gemeinschaft geführt und nie mit eigenem Geld der Verwaltung vermischt?
- Können Eigentümer den Kontoauszug und die offenen Posten jederzeit online einsehen?
- Veröffentlicht sie jeden Monat innerhalb einer festen Frist eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben für die Eigentümer?
- Werden die Konten einmal im Jahr von jemandem geprüft, der von der Verwaltung unabhängig ist?
Berichtswesen und Beschlussführung
- Liefert sie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung pünktlich und in einer für Eigentümer verständlichen Form?
- Führt sie ein vollständiges Archiv der Protokolle und Beschlüsse, das jeder Eigentümer einsehen kann?
- Liegen Unterlagen, Protokolle und Verträge in einem Portal für Eigentümer und Beirat statt in E-Mail-Anhängen?
- Unterstützt sie Online-Abstimmung oder Teilnahme aus der Ferne, wo das Gesetz es erlaubt?
Service und Reaktionszeit
- Gibt es für Ihr Gebäude einen festen Ansprechpartner, und sagt die Verwaltung, wie viele Gebäude oder Einheiten er betreut?
- Gibt es eine Vertretung und einen Notfallkontakt außerhalb der Bürozeiten für Rohrbrüche, Aufzugsausfälle und Stromausfälle?
- Werden Anfragen mit einer Nummer erfasst, und kann der Bewohner den Stand sehen?
- Werden Reaktions- und Lösungszeiten jeden Monat an den Beirat gemeldet?
Übergabebereitschaft
- Übernimmt sie Gemeinschaftseigentum, Schlüssel und technische Unterlagen vom Bauträger oder von der bisherigen Verwaltung auf Grundlage eines unterschriebenen Übergabeprotokolls?
- Erfasst und verfolgt sie Mängel sowie Gewährleistungsansprüche mit Fristen und macht sie die Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmen geltend?
- Sammelt und pflegt sie die Bestandspläne und die technische Dokumentation des Gebäudes?
- Können Eigentümer die in Bearbeitung befindlichen Mängel und deren Bearbeitungsstand einsehen?
Unabhängigkeit
- Legt sie schriftlich jede kapitalmäßige, finanzielle oder familiäre Verbindung zum Bauträger, zu den Verkäufern von Einheiten oder zu Personen, die für die Eigentümer entscheiden, offen?
- Liegt die Vertragslaufzeit im gesetzlich zulässigen Rahmen, und können die Eigentümer den Vertrag unter Einhaltung einer Frist ohne Vertragsstrafe beenden?
- Legt sie offen, wenn sie Aufträge an Firmen vergibt, die ihr oder dem Bauträger gehören?
Preistransparenz
- Ist das Honorar aufgeschlüsselt, mit schriftlich festgehaltenem Leistungsumfang?
- Sind die Vergütung für Zusatzleistungen und der Vergütungsanteil bei größeren Maßnahmen vorab angegeben, ohne offene Zusatzkosten?
- Ist die jährliche Erhöhung an einen genannten Index oder eine Obergrenze gebunden, und wird der tatsächliche Aufwand des Vorjahres ausgewiesen, damit Angebote vergleichbar sind?
Nachweise
- Kann sie Referenzen von Gebäuden ähnlicher Größe und ähnlichen Alters nennen und sagen, seit wie vielen Jahren sie am Markt ist?
- Zeigt sie Ihnen live, was Eigentümer und Bewohner tatsächlich sehen?
- Weiß sie, wie viele Eigentümer die Onlinezahlung und die App tatsächlich nutzen, und sagt sie es Ihnen?
Zwei Fragen zum Schluss
- Welche dieser Antworten nehmen Sie in den Verwaltervertrag auf?
- Welche Gemeinschaften unserer Größe dürfen wir anrufen?
Vorlage für die Ausschreibung einer Hausverwaltung
Eine Ausschreibung stellt alle Kandidaten auf dieselbe Grundlage. Diese Vorlage enthält die Fragen des Bewertungsbogens, eine Honorartabelle, die Gewichte und eine Erklärung zur Unabhängigkeit sowie die Punkte, auf die es nach dem WEG ankommt. Schicken Sie dieselbe Datei an mindestens drei Verwaltungen.
So wechseln Sie die Hausverwaltung
Die Schritte folgen dem WEG. Beginnen Sie mit Laufzeit und Vertrag.
- 1
Laufzeit und Vertrag prüfen
Suchen Sie Datum und Laufzeit der Bestellung im Beschluss und im Verwaltervertrag. Die erste Bestellung ist auf drei Jahre begrenzt, spätere auf fünf (§ 26 Abs. 2). Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach einer Abberufung (§ 26 Abs. 3).
- 2
Auf die Tagesordnung setzen
Der Verwalter beruft die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1). Verlangen es mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen, muss er eine einberufen (§ 24 Abs. 2). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3).
- 3
Angebote einholen
Schicken Sie die Ausschreibung an mindestens drei Verwaltungen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2): Lassen Sie ihn den Vergleich durchführen und bewerten Sie die Antworten mit dem Bewertungsbogen oben.
- 4
Ordnungsgemäß einladen
Die Einladung erfolgt in Textform, in der Regel mindestens drei Wochen vor der Versammlung (§ 24 Abs. 4). Setzen Sie Bestellung und Abberufung auf die Tagesordnung.
- 5
Abstimmen
Die Eigentümer beschließen über Bestellung und Abberufung (§ 26 Abs. 1). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt (§ 25 Abs. 1, 2). Nehmen Sie eine Niederschrift auf (§ 24 Abs. 6) und tragen Sie die Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ein (§ 24 Abs. 7).
- 6
Übergabe
Der Verwalter führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 8), stellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf (§ 28 Abs. 1, 2) und erstellt nach jedem Kalenderjahr einen Vermögensbericht, der jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 Abs. 4). Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4). Fordern Sie all das vom bisherigen Verwalter an.
- 7
Die Monatsfrist beachten
Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45).
Österreich: Wohnungseigentumsgesetz 2002
In Österreich gilt das WEG 2002, und es unterscheidet sich vom deutschen Gesetz. Diese Regeln zählen, wenn Sie einen Verwalter wählen oder wechseln.
- Bestellung. Die Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen. Name und Anschrift werden aufgrund einer Urkunde mit beglaubigten Unterschriften im Grundbuch ersichtlich gemacht (§ 19).
- Beendigung des Vertrags. Bei einer Bestellung auf unbestimmte Zeit können beide Seiten den Verwaltungsvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen. Bei einer Bestellung auf bestimmte Zeit von mehr als drei Jahren kann jede Seite nach Ablauf von drei Jahren ohne Angabe von Gründen mit derselben Frist kündigen (§ 21 Abs. 1, 2).
- Aus wichtigem Grund. Die Gemeinschaft kann den Vertrag jederzeit aus wichtigen Gründen kündigen, und bei grober Pflichtverletzung kann ihn das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers auflösen. Eine Wiederbestellung ist dann unzulässig (§ 21 Abs. 3). Diese Regeln können nicht vertraglich abbedungen werden (§ 21 Abs. 5).
- Pflichten des Verwalters. Alle Ein- und Auszahlungen der Gemeinschaft laufen über ein Konto, das jeder Wohnungseigentümer einsehen kann (§ 20 Abs. 6); für größere Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sind mindestens drei Angebote einzuholen, und ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zum Auftragnehmer ist offenzulegen (§ 20 Abs. 4); auf Verlangen erteilt er jedem Eigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags (§ 20 Abs. 7).
- Herabsetzung des Entgelts. Verletzt der Verwalter seine Pflichten grob, kann die Gemeinschaft neben Schadenersatz auch eine Herabsetzung des Entgelts nach Maßgabe der Minderung des Nutzens verlangen (§ 20 Abs. 10).
Das sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Ihre Teilungserklärung, Ihre Gemeinschaftsordnung und der Verwaltervertrag zählen. Lassen Sie jeden Schritt von einem Anwalt prüfen, der das Wohnungseigentumsrecht kennt.
Warum der Bewertungsbogen nach dem Online-Zugang fragt
Sieben der Fragen betreffen das, was Eigentümer online sehen können. Damit lassen sich Verwaltungen sinnvoll vergleichen; vorgeschrieben ist dies nach dem WEG jedoch nicht. In Österreich muss der Verwalter die Zahlungen der Gemeinschaft über ein Konto führen, das jeder Eigentümer einsehen kann (§ 20 Abs. 6 WEG 2002); der Online-Zugang ist der einfache Weg dahin. Die digitalen Fragen sind zunächst abgeschaltet: Schalten Sie sie ein, wenn sie zu Ihrem Gebäude passen.
Unitify gibt Verwaltungen diese Werkzeuge.
Rechtliche Quellen
Jede rechtliche Aussage auf dieser Seite stammt aus dem Gesetzestext selbst. Die Zitate stehen in der Originalsprache.
- § 18 Abs. 4 WEG
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
- § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
- § 24 Abs. 1 WEG
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
- § 24 Abs. 2 WEG
wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
- § 24 Abs. 3 WEG
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
- § 24 Abs. 4 WEG
Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
- § 24 Abs. 6 WEG
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen.
- § 24 Abs. 7 WEG
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen.
- § 24 Abs. 8 WEG
Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen.
- § 25 Abs. 1 WEG
Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- § 25 Abs. 2 WEG
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme.
- § 26 Abs. 1 WEG
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
- § 26 Abs. 2 WEG
Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
- § 26 Abs. 2 WEG
Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
- § 26 Abs. 3 WEG
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
- § 26 Abs. 5 WEG
Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
- § 26a Abs. 1 WEG
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
- § 28 Abs. 1 WEG
Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen
- § 28 Abs. 2 WEG
Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
- § 28 Abs. 4 WEG
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
- § 29 Abs. 2 WEG
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
- § 45 WEG
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
- § 19 WEG 2002 (Österreich)
Die Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen.
- § 20 Abs. 4 WEG 2002 (Österreich)
Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen.
- § 20 Abs. 6 WEG 2002 (Österreich)
Der Verwalter hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen entweder über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen.
- § 20 Abs. 7 WEG 2002 (Österreich)
Der Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen,
- § 20 Abs. 10 WEG 2002 (Österreich)
Wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft – neben allfälligen Schadenersatzansprüchen – auch eine Herabsetzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts nach Maßgabe der mit dem Pflichtverstoß einhergehenden Minderung des Nutzens aus der Verwaltertätigkeit verlangen.
- § 21 Abs. 1 WEG 2002 (Österreich)
Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
- § 21 Abs. 2 WEG 2002 (Österreich)
Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
- § 21 Abs. 3 WEG 2002 (Österreich)
Im Übrigen kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden; bei Auflösung durch das Gericht ist die Wiederbestellung des Verwalters unzulässig.
- § 21 Abs. 5 WEG 2002 (Österreich)
Die Regelungen der vorstehenden Absätze können nicht vertraglich abbedungen werden.
Hausverwaltung auswählen: Fragen
Für wie lange kann ein Verwalter bestellt werden?
Höchstens fünf Jahre. Die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum ist auf drei Jahre begrenzt. Eine wiederholte Bestellung braucht einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2 WEG).
Können die Eigentümer den Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Das lässt sich nicht abweichend vereinbaren (§ 26 Abs. 5).
Können die Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen?
Ja, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt es (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Zertifiziert ist ein Verwalter, der vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat (§ 26a Abs. 1).
Wer beruft die Versammlung ein, wenn der Verwalter es nicht tut?
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann verlangen, dass der Verwalter einberuft (§ 24 Abs. 2).
Gilt das auch in Österreich?
Die Abschnitte oben beschreiben das deutsche WEG. Österreich hat mit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 eigene Regeln zu Laufzeit und Beendigung des Verwaltungsvertrags: Siehe den Abschnitt zu Österreich auf dieser Seite.
Ist das niedrigste Honorar das beste Angebot?
Nicht allein. Vergleichen Sie das Honorar mit dem Leistungsumfang, den Zusatzleistungen, dem Anteil bei größeren Maßnahmen und der jährlichen Erhöhung. Deshalb bildet die Preistransparenz eine eigene Gruppe im Ergebnis.
Was passiert mit den Antworten, die ich eingebe?
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