Umlaufbeschluss WEG: wann er gilt und wann die Mehrheit reicht
Das Wort Umlaufbeschluss steht nicht im WEG – die Norm spricht von einem Beschluss „auch ohne Versammlung“. Im Regelfall braucht dieser Weg die Zustimmung aller Eigentümer in Textform; nur für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer per Beschluss die Mehrheit genügen lassen.
«(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. (4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.»
Der gesetzliche Regelfall außerhalb einer Versammlung ist Einstimmigkeit: Ein Beschluss ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Absatz 3 Satz 1 WEG). Was die Textform im Einzelfall verlangt, ist eine Frage des allgemeinen Zivilrechts, die diese Seite offenlässt.
Die Ausnahme: Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Absatz 3 Satz 2 WEG). Das setzt selbst einen vorherigen Beschluss voraus, gilt nur für diesen einen Gegenstand und ist keine dauerhafte Umstellung auf Mehrheitsbeschlüsse im Umlaufverfahren.
§ 23 Absatz 2 WEG knüpft an die Einberufung an: Zur Gültigkeit eines Beschlusses muss der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sein. Wie sich das auf einen Beschluss „auch ohne Versammlung“ auswirkt, lässt diese Seite offen.
Österreich regelt das umgekehrt: Dort ist der schriftliche Weg ein regulärer, gleichwertiger Weg neben der Versammlung, und die Mehrheit wird nach Miteigentumsanteilen berechnet, nicht nach Köpfen. Eine Vorlage ohne Länderangabe ist deshalb ein Fehler, kein neutrales Muster.
Was Unitify macht
Unitify führt Umlaufbeschlüsse digital: Eigentümer stimmen über die App zu, der Stand der Zustimmungen ist jederzeit sichtbar, und das Ergebnis wird festgehalten. Ob die erklärte Zustimmung den Formanforderungen des § 23 Absatz 3 WEG genügt und welcher Schwellenwert gilt, prüft die Verwaltung; das Tool ersetzt keine Rechtsprüfung.
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