Azərbaycanda çoxmənzilli bina lüğəti: MMMC, ümumi yığıncaq, idarəedici təşkilat, mənzil haqqı
Azərbaycanda bina idarəçilərinin, MMMC sədrlərinin və mülkiyyətçilərin gündəlik rast gəldiyi terminlər. Termin hüquqi normanı izah edirsə, Məcəllənin maddəsi göstərilib; qanunda dəqiq mənbəyi olmayan terminlər lüğətə daxil edilməyib. İzahlar Mənzil Məcəlləsinin 26 dekabr 2025-ci il tarixli konsolidə edilmiş mətninə əsaslanır; 8 oktyabr 2026-cı ildə e-qanun.az-da bunun ən yeni konsolidə mətn olduğu yoxlanılıb. Qanun dəyişir, ona görə qərar verməzdən əvvəl e-qanun.az-da qüvvədə olan mətni yoxlayın. Hər binanın öz nizamnaməsi və idarəetmə müqaviləsi də var. Bu məlumat ümumidir və vəkilin məsləhətini əvəz etmir.
- Mənzil Məcəlləsi
- Mənzil Məcəlləsi 2009-cu il 30 iyunda qəbul edilib və 845-IIIQ nömrəli Qanunla təsdiq olunub; Qanunvericilik Toplusunda 31 avqust 2009-cu ildə dərc edilib və 1 oktyabr 2009-cu ildən qüvvədədir. Çoxmənzilli binaya aid fəsillər: VI (ümumi əmlak və ümumi yığıncaq), XIII (MMMC), XIV (yaşayış sahələrinə və kommunal xidmətlərə görə ödəmələr) və XV (binanın idarə edilməsi).
- Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC)
- MMMC hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək deyil (Mənzil Məcəlləsi, maddə 119.2). O, dövlət qeydiyyatından keçdiyi andan hüquqi şəxs hesab edilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 119.6). İdarəetmə orqanları iştirakçıların ümumi yığıncağı, idarə heyəti və maliyyə təftiş komissiyası və ya müfəttişdir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 124).
- İdarəedici təşkilat
- Məcəllə bu anlayışı təşkilati-hüquqi formasından asılı olmayaraq hüquqi şəxs və ya fərdi sahibkar kimi müəyyən edir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 137.3). Mülkiyyətçilər idarəetmə üsulu kimi idarəedici təşkilatı seçə bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.2), bir bina isə yalnız bir idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilə bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.10).
- Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi
- Müqavilə yazılı formada, tərəflərin imzaladığı bir sənəd kimi bağlanılır (Mənzil Məcəlləsi, maddə 142.1). Orada binanın ümumi əmlakının tərkibi, xidmət və işlərin siyahısı, haqqın müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi qaydası, idarəedici təşkilatın öhdəliklərinin icrasına nəzarət qaydası göstərilməlidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 142.3). Müqavilə ən azı bir il, ən çoxu beş il müddətinə, bələdiyyənin açıq müsabiqəsi nəticəsində bağlananda isə ən azı bir il, ən çoxu üç il müddətinə bağlanır (Mənzil Məcəlləsi, maddə 142.5).
- Ümumi yığıncaq protokolu
- Qərarlar yığıncaq tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada protokollarla rəsmiləşdirilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 45.1). Protokollar və səsə qoyulmuş məsələlər üzrə qəbul edilmiş qərarlar yığıncağın qərarı ilə müəyyən edilmiş yerdə və ya ünvanda saxlanılır (Mənzil Məcəlləsi, maddə 45.4).
- Mənzil haqqı
- Aylıq haqq yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqdan və kommunal xidmətlərə görə haqqdan ibarətdir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 136.2). İdarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, haqq hər ay üçün növbəti ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında növbəti ayın on beşinədək ödənilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 137.1).
- Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı
- Məcəllə ümumi əmlaka mənzillərarası pilləkən meydançalarını, pilləkənləri, liftləri, lift şaxtasını, dəhlizləri, texniki mərtəbələri, çardaqları və birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlığı, habelə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsini aid edir; onlar mülkiyyətçilərə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur (Mənzil Məcəlləsi, maddə 35.1). Saxlanma xərclərində mülkiyyətçinin payı onun ümumi əmlaka mülkiyyət hüququndakı payına mütənasibdir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 38.2).
- İdarəetmə üsulları
- Sahə mülkiyyətçiləri binanın idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.2). Üsul ümumi yığıncaqda seçilir, istənilən vaxt onun qərarı ilə dəyişdirilə bilər və bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.3).
- Mənzil-tikinti kooperativi (MTK)
- Mənzil-tikinti kooperativləri yaşayış sahələrinə olan ehtiyacın ödənilməsi üçün üzvlərin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə binaların tikintisi və müəyyən dövr ərzində idarə edilməsi məqsədi ilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birliyidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 109.1). Tikinti başa çatdıqda və sahələrin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ üzvlərə keçdikdən sonra bir ay ərzində kooperativin ləğvi və ya MMMC-yə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməli və zəruri tədbirlər görülməlidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 109.5). Gündəlik dildə “MTK” sözü çox vaxt binanı idarə edən şirkəti də bildirir.
- Ümumi yığıncaq
- Ümumi yığıncaq binanın idarəetmə orqanıdır (Mənzil Məcəlləsi, maddə 43.1). Onun səlahiyyətlərinə idarəetmə üsulunun seçilməsi də daxildir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 43.2). Yığıncaq mülkiyyətçilərdən birinin təşəbbüsü ilə çağırıla bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 44.2).
- Yetərsay
- Ümumi yığıncaq ümumi səslərin əlli faizindən çoxuna malik sahə mülkiyyətçiləri və ya onların nümayəndələri iştirak etdikdə səlahiyyətlidir; yetərsay olmadıqda yığıncaq yenidən keçirilməlidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 44.3). Hər mülkiyyətçinin səsləri onun ümumi əmlaka mülkiyyət hüququndakı payına mütənasibdir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 47.3).
- Qiyabi səsvermə
- Qərar iclas keçirilmədən mülkiyyətçilərin qərarlarının yazılı formada bildirişdə göstərilən yer və ya ünvana göndərilməsi yolu ilə qəbul edilə bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 46.1). Səsvermə yalnız mülkiyyətçinin yazılı formada tərtib edilmiş qərarları vasitəsilə keçirilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 47.5). Qərarda hər məsələ üzrə “lehinə”, “əleyhinə” və “bitərəf” sözləri göstərilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 46.3).
- Yığıncaq haqqında bildiriş
- Təşəbbüskar mülkiyyətçi yığıncağın keçirilməsi tarixinə ən azı on gün qalanadək məlumat verməlidir; məlumat sifarişli məktubla, imza ilə əlbəəl və ya yığıncağın qərarı ilə müəyyən edilmiş əlçatan yerdə yerləşdirməklə çatdırılır, yığıncaq göndərilmənin digər üsulunu da müəyyən edə bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 44.4). Bildirişdə forma, tarix, yer, vaxt və gündəlik göstərilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 44.5).
- Ödəniş sənədi
- İdarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, haqq hər ay üçün növbəti ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında növbəti ayın on beşinədək ödənilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 137.1). MMMC idarə heyətinin sədri ödəniş sənədlərini imzalayır (Mənzil Məcəlləsi, maddə 129.2). İdarəetmə müqaviləsində digər müddət yoxdursa, idarəedici təşkilat haqqın miqdarının dəyişdirilməsi barədə yeni miqdarı əks etdirən ilk ödəniş sənədindən otuz gün əvvəl məlumat verməlidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 137.11).
- Kommunal xidmətlərə görə haqq
- Kommunal xidmətlərə görə haqqa soyuq və isti su təminatı, kanalizasiya, elektrik təminatı, qaz təminatı və istilik təchizatına görə ödənilən haqlar daxildir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 136.4). Aylıq haqq bu haqdan və yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqdan ibarətdir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 136.2).
- Mütləq ödəniş
- MMMC iştirakçılarının ümumi yığıncağı cəmiyyət üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən edir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 125.2.4). İdarə heyəti müəyyən edilmiş mütləq ödənişlərin vaxtında ödənilməsinə nəzarət edir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 128.0.2). Mütləq ödənişlər cəmiyyətin vəsaitlərinin tərkibinə daxildir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 131.2.1).
- İdarə heyəti
- İdarə heyəti cəmiyyətin icra orqanıdır və iştirakçılara hesabat verir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 127.1). O, ən azı üç üzvdən ibarət olmaqla iki ildən artıq olmayan müddətə seçilir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 127.3) və öz tərkibindən sədri seçir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 127.4). Sədr cəmiyyətin adından etibarnamə verilmədən hərəkət edir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 129.2).
- Təftiş komissiyası (müfəttişi)
- Təftiş komissiyası və ya müfəttiş ümumi yığıncaqda iki ildən artıq olmayan müddətə seçilir, komissiyanın tərkibinə idarə heyətinin üzvləri daxil edilə bilməz (Mənzil Məcəlləsi, maddə 130.1). O, ildə bir dəfədən az olmayaraq cəmiyyətin maliyyə fəaliyyətinin təftişini keçirir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 130.3.1) və gəlir-xərc smetası, maliyyə fəaliyyəti və mütləq ödənişlərin miqdarı barədə rəyini ümumi yığıncağa təqdim edir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 130.3.2).
- Açıq müsabiqə
- Bir il ərzində idarəetmə üsulu seçilmədikdə bələdiyyə idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.5). Bələdiyyə müsabiqənin nəticələri barədə mülkiyyətçilərə on gün ərzində məlumat verir, mülkiyyətçilər isə seçilmiş təşkilatla müqavilə bağlamağa borcludur (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.6). İstənilən mülkiyyətçi bələdiyyədən idarəedici təşkilatın seçilməsini tələb etmək üçün məhkəməyə müraciət edə bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 141.8).
