Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi: Mənzil Məcəlləsi nə deyir

Azərbaycanda çoxmənzilli bina üç üsuldan biri ilə idarə olunmalıdır və seçim etmək sahə mülkiyyətçilərinin borcudur. Bu, 2009-cu il iyunun 30-da qəbul edilmiş, 845-IIIQ nömrəli Qanunla təsdiq olunmuş və 1 oktyabr 2009-cu ildən qüvvədə olan Mənzil Məcəlləsinin əsasını təşkil edir. Bu yazıda seçimi kimin və necə etdiyi, heç kim etmədikdə nə baş verdiyi və mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin nə olduğu izah edilir. Məcəllə 26 dekabr 2025-ci il redaksiyasında oxunub.

Üç idarəetmə üsulu

Maddə 141.2-yə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri aşağıdakılardan birini seçməyə borcludur:

1. sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə;
2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC) və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə;
3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.

Üsul ümumi yığıncaqda seçilir və orada istənilən vaxt dəyişdirilə bilər. Qərar binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir (maddə 141.3). Çoxmənzilli binanı yalnız bir idarəedici təşkilat idarə edə bilər (maddə 141.10). Məcəllədə söhbət mənzil sahiblərindən deyil, sahə mülkiyyətçilərindən gedir, yəni qeyri-yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri də eyni orqana daxildir.

Mülkiyyətçilər heç nə seçmədikdə

Məcəllə binanı həmişəlik üsulsuz qoymur:

• Üsul seçilmədən altı ay keçdikdə bələdiyyə sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır (maddə 141.4).
• Bir il keçdikdə bələdiyyə idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir (maddə 141.5); qaydaları Nazirlər Kabinetinin 1 iyul 2010-cu il tarixli 128 nömrəli qərarı təsdiq edib. Mülkiyyətçilər qalib ilə idarəetmə müqaviləsi bağlamağa borcludur (maddə 141.6).

Bələdiyyənin özü idarəçi olmur: o, idarəedici təşkilat seçir və nəticədə özəl idarəedici təşkilat hər bir mülkiyyətçi ilə müqavilə əsasında işləyir.

MMMC qısaca

MMMC sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi və qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir (maddələr 119.1, 119.2).

• Yaradılması. Ümumi yığıncaq qərarı binanın ümumi səslərinin əlli faizindən çoxu ilə qəbul edir, cəmiyyəti yaradan iştirakçıların səsləri də ümumi səslərin əlli faizindən çox olmalıdır (maddələr 119.4, 120.1). Tikilməkdə olan binanın gələcək mülkiyyətçiləri də MMMC yarada bilər (maddə 120.5).
• Bir bina, bir MMMC. Bir binanın sahə mülkiyyətçiləri yalnız bir MMMC yarada bilər (maddə 120.3).
• Hüquqi şəxs statusu. MMMC dövlət qeydiyyatından keçdiyi andan hüquqi şəxs hesab edilir, bankda hesablaşma və digər hesabları olur (maddə 119.6). Qeydiyyat hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun aparılır; qaydanı və haqqı bu yazıda təsvir etmirik.
• Orqanları. İştirakçıların ümumi yığıncağı, idarə heyəti və təftiş komissiyası (müfəttişi).
• İdarə heyətinin vəzifələri. İştirakçıların ödənişlərinin vaxtında ödənilməsinə nəzarət, iştirakçıların siyahısının, kargüzarlığın və mühasibat uçotunun aparılması, illik smeta və maliyyə hesabatının yığıncağa təqdim edilməsi (maddələr 128.0.2, 128.0.3, 128.0.7). Təftiş komissiyası maliyyə fəaliyyətinin təftişini ildə ən azı bir dəfə keçirir (maddə 130.3.1).
• Fondlar. Ehtiyat və təmir fondları yalnız yığıncağın qərarı ilə yaradıla bilər. Məcəllə əsaslı təmir üçün məcburi ayırma və ya minimum məbləğ müəyyən etmir.

Kim idarə edə bilər, lisenziya lazımdırmı

Nazirlər Kabinetinin 128 nömrəli qərarına görə idarəedici təşkilat idarəetmə müqaviləsi əsasında binanı idarə edən, təşkilati-hüquqi formasından asılı olmayaraq hüquqi şəxs və ya fərdi sahibkardır (bənd 1.2). Binanın idarə edilməsi lisenziyalaşdırılan fəaliyyət deyil və sertifikatlaşdırma qaydası yoxdur. Bələdiyyələr idarəedici təşkilatlar üçün bərabər şərait təmin etməli, idarə edənlərin ixtisasının artırılmasına və bu fəaliyyətə niyyətli şəxslərin təlimini təşkil etməyə köməklik göstərməlidir (maddə 145.1); bu köməklikdir, sertifikatlaşdırma deyil.

Bütün sahələr bir mülkiyyətçidədirsə

Binadakı bütün sahələr bir mülkiyyətçiyə məxsusdursa, ümumi yığıncağın qərarlarını həmin mülkiyyətçi təkbaşına, yazılı formada qəbul edir və çağırış qaydası tətbiq edilmir (maddə 45.7). Hələ heç nə satmamış tikinti şirkəti üçün bu, idarəetməni müəyyən etmək yoludur, lakin təkbaşına qərar vermək səlahiyyəti ikinci mülkiyyətçi yarananda sona çatır. Bundan sonra adi qaydalar tətbiq edilir və mülkiyyətçilər qərar versələr, tikinti şirkətini idarəedici təşkilat kimi seçə bilərlər.

Üsulun seçilməsi: qısa yoxlama siyahısı

1. Sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını çağırın. Bildiriş qaydaları ümumi yığıncaq, yetərsay və qərarlar yazımızdadır.
2. Gündəliyə idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsini daxil edin (maddə 43.2.4).
3. Səsvermə keçirin. Seçim iştirak edən səslərin çoxluğu ilə qəbul edilir; MMMC-nin yaradılması üçün binanın ümumi səslərinin əlli faizindən çoxu lazımdır.
4. İdarəedici təşkilat seçilərsə, onu seçin və idarəetmə müqaviləsi bağlayın. MMMC seçilərsə, dövlət qeydiyyatından keçin.
5. Qərarı protokolla rəsmiləşdirin və bina sənədləri ilə birlikdə saxlayın.

Unitify nə edir

Heç bir qanun burada proqram tələb etmir və Unitify qərarı və ya müqaviləni əvəz etmir. Bina idarəetmə üsulunu seçdikdən sonra Unitify Azərbaycanın idarəedici təşkilatlarına və MMMC-lərinə sakin tətbiqi, mülkiyyətçilər üçün hesabat və ödənişlər üçün inteqrasiya olunmuş Yigim təqdim edir. Bakıdakı Avant Park-da tətbiq üzərindən ödənişlərin payı üçüncü aya qədər 19%-dən 74%-ə yüksəlib.

Unitify Azərbaycan üçün səhifəsinə baxın və ya demo sifariş edin.

Mənbələr: Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi, 30.06.2009, 26.12.2025-dən qüvvədə olan redaksiya, e-qanun.az/framework/46955, maddələr 43, 45, 119-131, 141, 145; Nazirlər Kabinetinin 01.07.2010-cu il tarixli 128 nömrəli qərarı, e-qanun.az/framework/19802. 10 sentyabr 2026-cı ildə yoxlanılıb; sonrakı dəyişikliklər üçün istifadədən əvvəl yenidən yoxlayın.