Dzīvokļu īpašnieku kopība Latvijā: lēmums, lēmuma paraugs un apstrīdēšana
Latvijā dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts, kas rodas uz likuma pamata, un tās sastāvā ir visi mājas dzīvokļu īpašnieki. Pēc noklusējuma kopības lēmums ir pieņemts, ja «par» balsojuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 3. daļa). Īpašnieks lēmumu var apstrīdēt tiesā triju mēnešu laikā no dienas, kad uzzināja vai viņam vajadzēja uzzināt par to, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas; lēmumu, kas ir pretējs likumam, var prasīt atzīt par spēkā neesošu jebkurā laikā (Dzīvokļa īpašuma likuma 24. pants).
«Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts.»
Kas tā ir. Kopība var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašumu un būt prasītāja un atbildētāja tiesā (Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 1. daļa). Tās sastāvā ir visi mājas dzīvokļu īpašnieki (Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 3. daļa). Lai kopība rastos, tā nav jādibina vai jāreģistrē: tā uzskatāma par izveidotu ar dienu, kad māja sadalīta dzīvokļu īpašumos un vismaz viens dzīvokļa īpašums ierakstīts zemesgrāmatā (Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 1.1 daļa). Ja visi mājas dzīvokļu īpašumi pieder vienai personai, tai ir kopības tiesības un pienākumi (Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 4. daļa).
Kas to pārstāv. Attiecībās ar trešajām personām un tiesā kopību pārstāv pārvaldnieks, ja vien konkrētajā gadījumā to nepārstāv kopības pilnvarotā persona; attiecībās ar pašu pārvaldnieku kopību pārstāv tās pilnvarotā persona (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.1 pants).
Ko lemj tikai kopība. Īpašnieki nevar patstāvīgi īstenot tiesības, kuru īstenošana ar likumu noteikta kopībai (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 1. daļa). Vienīgi kopība var pieņemt lēmumu, piemēram, par pārvaldīšanas formu, par pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam un par pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 2. daļa).
Kā pieņem lēmumu. Katram īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder, un īpašniekam, kuram pieder vairāk nekā puse mājas dzīvokļu, ir 50 procenti balsu (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pants). Pēc noklusējuma lēmums ir pieņemts, ja «par» balsojuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, nevis pusi no klātesošajiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 3. daļa). Dažiem jautājumiem vajag visu īpašnieku balsis, piemēram, kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanai, bet kopīpašuma daļas lietošanas noteikumiem vajag vismaz divas trešdaļas (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pants). Lēmumu var pieņemt kopsapulcē, aptaujā vai citādi savstarpēji vienojoties, un visiem trim veidiem ir vienāds juridiskais spēks (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pants).
Kā noformē lēmumu. Visi kopības lēmumi noformējami rakstveidā, un lēmums uzskatāms par pieņemtu ar brīdi, kad parakstīts kopsapulces vai balsojuma protokols. Lēmums stājas spēkā nākamajā dienā pēc paziņošanas, ja kopība nav lēmusi citādi, un uzskatāms par paziņotu, kad tas parakstīts vai pievienots Būvniecības informācijas sistēmā (BIS). Kopsapulces vai aptaujas organizatoram ne vēlāk kā mēneša laikā lēmums jānosūta pārvaldniekam (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pants). Zemāk ir lēmuma teksta paraugs; paziņojuma un kopsapulces protokola paraugi ir rakstā par kopsapulci un aptauju.
Lēmuma apstrīdēšana. Tiesa pēc dzīvokļa īpašnieka prasības var atzīt kopības lēmumu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likumu vai īpašnieku noteikto lēmuma pieņemšanas kārtību. Prasību ceļ triju mēnešu laikā no dienas, kad īpašnieks uzzināja vai viņam vajadzēja uzzināt par lēmumu, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas dienas; ja lēmums ir pretējs likumam, to var prasīt atzīt par spēkā neesošu jebkurā laikā. Prasību ceļ pret kopību (Dzīvokļa īpašuma likuma 24. pants, redakcija no 2026. gada 29. maija). Tāpēc protokolā ierakstītie individuālie balsojumi un paziņošanas datumi nosaka, vai lēmums noturēsies.
Pārbaudīts pret likumi.lv konsolidēto tekstu 2026. gada 8. oktobrī (Dzīvokļa īpašuma likums, redakcija no 2026. gada 29. maija). Likumi tiek grozīti bieži, tāpēc pirms lēmuma atveriet aktuālo redakciju; lapa nav juridisks padoms.
Kopības lēmuma teksta paraugs
Paraugs ir mūsu sagatavots, tas nav oficiāla veidlapa, un kopība to pielāgo savas mājas kārtībai. Lēmumu noformē rakstveidā; kvadrātiekavās ir vietas, kas jāaizpilda.
- Dzīvojamā māja: [adrese], kopības identifikators [11 zīmju cipari, ja piešķirts].
- Lēmuma numurs un datums: [numurs], [datums].
- Pieņemšanas veids: kopsapulce [datums] / aptauja [balsošanas termiņš no 14 līdz 180 dienām] / citādi savstarpēji vienojoties.
- Jautājums, par kuru lemj, un tā pamats: [piemēram, pārvaldīšanas formas maiņa vai pārvaldīšanas maksas apstiprināšana].
- Lēmuma teksts: «Dzīvokļu īpašnieku kopība nolemj: [ko tieši; summa, termiņš, atbildīgā persona].»
- Nepieciešamais balsu skaits šim jautājumam: [vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašumiem / cits likumā vai kopības noteikts slieksnis].
- Balsojuma rezultāts: «par» [skaits] dzīvokļu īpašumi, «pret» [skaits], kopā mājā [skaits]; katra īpašnieka balsojums pievienots protokola pielikumā.
- Secinājums: lēmums [pieņemts / nav pieņemts].
- Spēkā stāšanās: nākamajā dienā pēc paziņošanas, ja kopība nav lēmusi citādi (atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā pieņemts lēmums — mēnesi pēc paziņošanas).
- Paraksti: kopsapulces vadītājs un protokolētājs vai aptaujas organizators, [datums].
- Nosūtīšana: lēmums nosūtīts pārvaldniekam [datums, ne vēlāk kā mēneša laikā] un pievienots mājas lietai Būvniecības informācijas sistēmā.
Ko dara Unitify
Unitify balsošanas rīkā pārvaldnieks izveido sapulces balsojumu vai aptauju: izvēlas māju, balsošanas periodu un jautājumus, dzīvokļu īpašnieki balso lietotnē, un dalība redzama reāllaikā. Rīks fiksē balsis, bet nepadara kopības lēmumu juridiski derīgu: Latvijā lēmumu elektroniskā parakstīšana un paziņošana notiek valsts Būvniecības informācijas sistēmā, un Unitify to neaizstāj. Rīkam nav video sapulces un kvalificēta e-paraksta. Bezmaksas plānā nav ierobežojuma lietotāju vai ēku skaitam.
Balsojumi un aptaujas Unitify
