Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce un aptauja: kā sasaukt un balsot

Īsā atbilde. Latvijā dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumus var pieņemt kopsapulcē, aptaujas veidā vai citādi savstarpēji vienojoties – visiem trim veidiem ir vienāds juridiskais spēks. Uz kopsapulci jāuzaicina vismaz septiņas dienas iepriekš; tā ir lemttiesīga, ja piedalās īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Aptaujā balsošanas laiks ir no 14 līdz 180 dienām. Balsot var arī elektroniski – Būvniecības informācijas sistēmā (BIS).

Trīs lēmumu pieņemšanas veidi un ko visi tie nozīmē

Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pants nosaka, ka kopība savā kompetencē esošos jautājumus var izlemt: 1) kopsapulcē (19. pants), 2) nesasaucot sapulci – aptaujas veidā (20. pants), 3) citādi savstarpēji vienojoties (21. pants). Visiem lēmumiem ir vienāds juridiskais spēks, neatkarīgi no tā, kā tie pieņemti, bet kopība var noteikt, ka konkrēti jautājumi izlemjami tikai kopsapulcē.

Visi lēmumi noformējami rakstveidā, un lēmums uzskatāms par pieņemtu brīdī, kad parakstīts kopsapulces vai balsojuma protokols. Lēmumi stājas spēkā nākamajā dienā pēc paziņošanas, ja kopība nav lēmusi citādi, un uzskatāmi par paziņotiem brīdī, kad tie parakstīti BIS vai pievienoti BIS. Kopsapulces vai aptaujas organizatoram par sapulces sasaukšanu vai aptaujas rīkošanu jāinformē arī pārvaldnieks un ne vēlāk kā mēneša laikā no lēmuma pieņemšanas dienas jānosūta lēmums pārvaldniekam.

Cik balsu kam ir

• Katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder – nevis pēc platības vai domājamās daļas.
• Ja vienam īpašniekam pieder vairāk nekā puse no mājas dzīvokļiem, viņam ir 50 procenti no visām balsīm.
• Ja īpašums pieder diviem vai vairākiem kopīpašniekiem, viņi pilnvaro vienu personu, kurai ir viena balss.
• Pilnvarojums noformējams rakstveidā; īpašnieks to var izsniegt vai atsaukt arī elektroniski BIS. Ja pilnvara izsniegta ārpus BIS, to pēc īpašnieka pieprasījuma BIS reģistrē mājas lietas kārtotājs.

Cik balsu vajag, lai lēmums būtu pieņemts

Pēc noklusējuma lēmums ir saistošs ikvienam īpašniekam, ja par to balsojuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem – ne pusi no klātesošajiem. Dažiem jautājumiem likums prasa visu īpašnieku balsis (piemēram, pirmpirkuma tiesību nodibināšanai), un kopība var noteikt arī lielāku nepieciešamo balsu skaitu. Konkrētus sliekšņus skatiet likuma 16. un 17. pantā.

Kopsapulce: no uzaicinājuma līdz protokolam

1. Uzaicinājums. Katrs dzīvokļa īpašnieks un pārvaldnieks jāuzaicina ne vēlāk kā septiņas dienas iepriekš rakstveidā vai citādā kopības noteiktajā kārtībā. Uzaicinājumā norāda vietu, laiku, darba kārtību un lēmumu pieņemšanas nosacījumus. Uzaicinājumu uz kopsapulci vai informāciju par aptauju likums liek nosūtīt noteiktā secībā: vispirms uz e-pastu, tad uz oficiālo elektronisko adresi (ja īpašnieks to izveidojis), un tikai tad uz korespondences adresi vai dzīvokļa īpašuma adresi. Īpašniekam savukārt ir pienākums norādīt aktuālu kontaktinformāciju – tālruni, e-pastu un korespondences adresi, ja tā atšķiras.
2. Norise. Kopsapulces sasaukšanas un norises kārtību, tostarp izmantojot elektroniskās tiešsaistes saziņas līdzekļus, nosaka kopība.
3. Balsošana pirms sapulces. Īpašnieks var nodot balsojumu pirms kopsapulces – rakstveidā organizatoram vai BIS, ja kopsapulce sasaukta ar BIS funkcionalitāti. Ja viņš tomēr piedalās un balso sapulcē, iepriekš nodotais balsojums tiek anulēts.
4. Kvorums. Kopsapulce ir lemttiesīga, ja dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Reģistrācijas sarakstā ietver trīs kategorijas: tos, kas balsojuši pirms sapulces un nepiedalās, tos, kas piedalās klātienē, un tos, kas piedalās ar elektroniskās tiešsaistes saziņas līdzekļiem.
5. Protokols. Protokolā jānorāda katra dzīvokļa īpašnieka balsojums – «par» vai «pret» – par katru darba kārtības jautājumu. Ja sapulce sasaukta ar BIS, organizators 14 dienu laikā nodrošina protokola sagatavošanu, un sapulces vadītājs ar protokolētāju to 7 dienu laikā paraksta ar BIS e-parakstīšanas rīku.
6. Iebildumi. Ja 14 dienu laikā pēc protokola apstiprināšanas īpašnieks nav izteicis iebildumus pret savu protokolā norādīto balsojumu, uzskatāms, ka viņš tam piekrīt; iebilst var arī ar BIS funkcionalitāti.

Ja kvorums nesanāk: atkārtota kopsapulce

Ja sapulce nav notikusi kvoruma trūkuma dēļ, atkārtotu kopsapulci var sasaukt ne vēlāk kā mēneša laikā. Tā ir lemttiesīga, ja reģistrētie īpašnieki pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem. Darba kārtībā drīkst iekļaut tikai tādus jautājumus, kuriem sākotnējā sapulcē pietiktu ar vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem un kuri bijuši sākotnējā darba kārtībā. Lēmuma pieņemšanai nepieciešams, lai «par» nobalso vairāk nekā puse no atkārtotajā sapulcē pārstāvēto īpašumu īpašniekiem, un lēmums stājas spēkā vienu mēnesi pēc paziņošanas – ja šajā laikā kopība jaunā sapulcē vai aptaujā nav lēmusi citādi. Šie noteikumi nav piemērojami, ja sākotnējā sapulce vai aptauja kvoruma trūkuma dēļ nenotika pirms 2024. gada 1. novembra.

Aptauja: kad nevajag sapulci

Aptaujas organizators var būt īpašnieks, kopības noteikta persona vai pārvaldnieks. Organizators katram īpašniekam rakstveidā nosūta lēmuma projektu, lēmuma pieņemšanas nosacījumus un saistītos dokumentus un norāda termiņu, kādā var balsot «par» vai «pret» – ne īsāku par 14 un ne garāku par 180 dienām. Aptauja ir notikusi, ja rakstveidā ar «par» vai «pret» balsojuši vairāk nekā puse no visiem mājas īpašniekiem. Balsošanas protokolu organizators piecu darbdienu laikā nosūta visiem īpašniekiem, bet 14 dienu laikā pievieno mājas lietai BIS kopā ar katra īpašnieka balsojumu par katru jautājumu. Atkārtotu aptauju var rīkot mēneša laikā (ne agrāk kā divas dienas pēc pirmās); tā ir derīga, ja atbildējuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā trešdaļu no visiem mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, un lēmumu pieņem ar atbildējušo vairākumu.

Pārvaldnieka pienākums ir rīkot rakstveida aptauju, ja saņemts mājas kopīpašnieka vai dzīvokļa īpašnieka rakstveida pieprasījums un izlemjamais jautājums attiecas uz pārvaldīšanas darbībām.

Elektroniski BIS

Ja aptauju rīko ar BIS funkcionalitāti, īpašnieks balsojot izmanto BIS e-parakstīšanas rīku; kopība nosaka kārtību, kādā balso īpašnieki, kuri BIS izmantot nevar. Kopsapulci var sasaukt arī ar BIS: tad iepriekš balsot var tieši BIS. Lēmums tiek uzskatīts par paziņotu, kad tas ir parakstīts BIS vai pievienots BIS.

Kāpēc svarīgi saglabāt pierādījumus

Likums ļauj apstrīdēt lēmumu. Tiesa var atzīt lēmumu par spēkā neesošu, ja pats lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likumu vai īpašnieku noteikto kārtību. Prasību ceļ triju mēnešu laikā no dienas, kad īpašnieks uzzināja vai viņam vajadzēja uzzināt par lēmumu, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas; ja lēmums ir pretējs likumam, to var prasīt atzīt par spēkā neesošu jebkurā laikā (24. pants, spēkā no 2026. gada 29. maija). Tāpēc protokolā ierakstītie individuālie balsojumi, paziņošanas datumi un uzaicinājuma pierādījumi ir tas, kas nosaka, vai lēmums noturēsies.

Paraugs: paziņojums un protokols

Zemāk esošie paraugi ir mūsu sagatavoti, balstoties uz Dzīvokļa īpašuma likuma 19. panta prasībām. Tie nav oficiāla veidlapa, un tos vajag piemērot jūsu mājas kārtībai.

Uzaicinājums uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci

• Dzīvojamā māja: [adrese]
• Kopsapulces organizators: [vārds, uzvārds vai nosaukums, kontakti]
• Vieta un laiks: [vieta vai tiešsaistes saite], [datums] plkst. [laiks]
• Darba kārtība: 1. [jautājums]; 2. [jautājums]; 3. [jautājums]
• Lēmumu pieņemšanas nosacījumi: [par katru jautājumu – nepieciešamais balsu skaits, piemēram, vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašumiem]; balsojums pirms sapulces [iespējams / nav iespējams] [kā]
• Lēmumu projekti un dokumenti: [pielikumā / kur iepazīties]
• Uzaicinājums nosūtīts: [datums, vismaz septiņas dienas pirms sapulces], uz [e-pastu / oficiālo elektronisko adresi / korespondences adresi]; kopija pārvaldniekam [vārds, kontakti]

Kopsapulces protokols

• Dzīvojamā māja: [adrese]
• Datums un laiks: [datums, laiks]
• Norises veids: [klātienē / tiešsaistē / kombinēti]
• Organizators: [vārds]; vadītājs: [vārds]; protokolētājs: [vārds]
• Reģistrācija: balsojuši pirms sapulces [skaits]; klātienē [skaits]; tiešsaistē [skaits]. Pārstāvēti [skaits] no [kopējā skaita] dzīvokļu īpašumiem – kvorums [ir / nav] (vairāk nekā puse).
• 1. jautājums: [lēmuma teksts]. Balsojums pa dzīvokļiem: dz. [nr.] – par; dz. [nr.] – pret; … Kopā: par [skaits], pret [skaits]. Lēmums [pieņemts / nepieņemts] atbilstoši [spēkā esošajam slieksnim].
• 2. jautājums: [tāpat]
• Paraksti: vadītājs [paraksts]; protokolētājs [paraksts]
• Pēc sapulces: lēmums nosūtāms pārvaldniekam ne vēlāk kā mēneša laikā; lēmumi un protokols jāsagatavo vai jāpievieno BIS atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. un 8.1 pantam (14 dienu termiņš).

Ja sagatavojat A4 paziņojumu iedzīvotājiem, palīdzēs mūsu bezmaksas paziņojumu ģenerators.

Kā to dara Unitify

Unitify balsošanas rīks ļauj pārvaldniekam izveidot sapulces balsojumu (Meeting, formālu īpašnieku balsojumu) vai aptauju (Survey), norādīt ēku, balsošanas periodu un jautājumus; iedzīvotāji balso no lietotnes, bet apsaimniekotājs reāllaikā redz dalību un rezultātus. Tā vietā, lai pārrakstītu uzaicinājumus un meklētu adreses, kontaktinformācija un balsojumu rezultāti ir vienuviet.

Ko Unitify nedara: pats rīks nepadara sapulci juridiski derīgu, tam nav iebūvēta video konference (virtuālai sapulcei varat izmantot, piemēram, Zoom vai Google Meet, ja kopība to paredzējusi), un mēs neapgalvojam e-paraksta pieejamību. Un tas neaizstāj BIS – lēmumu un protokolu sagatavošana vai pievienošana BIS joprojām notiek BIS. Unitify palīdz sagatavot un uzturēt datus, ar kuriem strādājat.

Skatiet arī Unitify Latvijā un cenas; ir bezmaksas plāns.

Saistītie raksti

• Mājas lieta BIS: kas tajā jāievieto un kas to dara
• Apsaimniekošanas maksa: kā to aprēķina un vai tai piemēro PVN
• Apsaimniekotāju reģistrs: kā pārbaudīt apsaimniekotāju

Raksts balstīts uz Dzīvokļa īpašuma likuma (redakcija no 2026. gada 29. maija) 10., 16.–20.3 un 24. pantu un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma (redakcija no 2025. gada 16. jūlija) 14. pantu, kā tie pieejami likumi.lv. Likumi tiek grozīti bieži – pirms lēmuma pārbaudiet aktuālo redakciju. Šis nav juridisks padoms.

Ja vēlaties redzēt, kā Unitify balsošana strādā uz jūsu ēkas, pieteiciet demonstrāciju.