Dzīvokļu īpašumu vārdnīca Latvijā: kopība, pārvaldnieks, mājas lieta, parādi
Jēdzieni, ar kuriem Latvijā ik dienu strādā pārvaldnieki, dzīvokļu īpašnieki un kopību pilnvarotās personas. Katrs ieraksts atsaucas uz Dzīvokļa īpašuma likuma, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, Civillikuma vai Biedrību un nodibinājumu likuma pantu. Formulējumi atbilst likumi.lv konsolidētajiem tekstiem 2026. gada 8. oktobrī; Dzīvokļa īpašuma likums šajā laikā grozīts vairākkārt, tāpēc pirms lēmuma atveriet aktuālo redakciju. Vārdnīca neaizstāj jurista konsultāciju.
- Dzīvokļu īpašnieku kopība
- Kopība ir tiesību subjekts, un tās sastāvā ir visi mājas dzīvokļu īpašnieki (Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 1. daļa; Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 3. daļa). Lai kopība rastos, tā nav jādibina vai jāreģistrē: tā uzskatāma par izveidotu ar dienu, kad māja sadalīta dzīvokļu īpašumos un vismaz viens dzīvokļa īpašums ierakstīts zemesgrāmatā (Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta 1.1 daļa).
- Dzīvojamo māju pārvaldnieks (apsaimniekotājs)
- Pārvaldnieks ir fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1. panta 5. punkts). Daudzdzīvokļu mājā pārvaldīšanas uzdevumam vajadzīgs vismaz piektā līmeņa profesionālās kvalifikācijas dokuments, izņemot likumā noteiktos gadījumus (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 13. panta 1. daļa), un mēneša laikā pēc līguma noslēgšanas pārvaldniekam jāreģistrējas pārvaldnieku reģistrā (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18. panta 1. daļa).
- Dzīvokļu īpašnieku biedrība
- Biedrība ir brīvprātīga personu apvienība, kas nodibināta statūtos noteiktā mērķa sasniegšanai (Biedrību un nodibinājumu likuma 2. panta 1. daļa), un juridiskās personas statusu tā iegūst ar ierakstīšanu biedrību un nodibinājumu reģistrā (Biedrību un nodibinājumu likuma 3. pants). Tikai kopība var lemt par pārvaldīšanas formu un pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 2. daļa).
- Parāds, pārdodot dzīvokli
- Dzīvokļa īpašuma brīvprātīgas atsavināšanas gadījumā ieguvējs atbild par maksājumu parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms īpašuma pārejas viņa īpašumā, un sedz arī nokavējuma procentus un līgumsodu (Dzīvokļa īpašuma likuma 13.1 pants). Parāds nav nostiprināts zemesgrāmatā, un pārdevējam ieguvējs jāinformē par neizpildītajām saistībām (Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta 1. daļa).
- Uzkrājumu fonds
- Dzīvokļa īpašnieks veic naudas maksājumus uzkrājumu fondā atbilstoši savai domājamajai daļai uz kopības lēmuma pamata, un maksājumu veikšanas un izmantošanas kārtību nosaka kopība (Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants). Pārvaldnieks uzkrājumus nedrīkst izmantot ne savu zaudējumu, ne īpašnieka parādu segšanai (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. pants).
- Mājas lieta
- Mājas lietu iekārto par ikvienu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. panta 1. daļa). Daļa dokumentu jāsagatavo Būvniecības informācijas sistēmā, daļa tur jāpievieno, bet pārējos drīkst glabāt papīra vai elektroniska dokumenta formā (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. pants); dokumentus mājas lietai vai BIS pievieno 14 dienu laikā no saņemšanas dienas (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8.1 pants).
- Būvniecības informācijas sistēma (BIS)
- BIS sagatavo vai pievieno mājas lietas dokumentus (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. pants), tajā paraksta un paziņo kopības lēmumus (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pants), nodod balsojumu pirms kopsapulces (Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants) un balso aptaujā ar e-parakstīšanas rīku (Dzīvokļa īpašuma likuma 20. pants). Likumā nav valsts platformas apsaimniekošanas maksai vai rēķiniem; BIS attiecas uz mājas lietu, lēmumiem un pārvaldnieku reģistru.
- Pārvaldnieku reģistrs
- Pārvaldnieks mēneša laikā no pārvaldīšanas līguma noslēgšanas reģistrējas pārvaldnieku reģistrā, un ikvienam ir tiesības iepazīties ar reģistra ierakstiem (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18. pants). Reģistrā ieraksta arī mājas adresi, līguma termiņu un kontaktpersonu (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 19. pants). Reģistru ved Būvniecības valsts kontroles birojs, pieteikumu iesniedz bis.gov.lv (Ministru kabineta noteikumi Nr. 343).
- Kopsapulce
- Uz kopsapulci ne vēlāk kā septiņas dienas iepriekš jāuzaicina katrs dzīvokļa īpašnieks un pārvaldnieks, un kopsapulce ir lemttiesīga, ja reģistrētie īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants). Protokolā norāda katra īpašnieka balsojumu «par» vai «pret» par katru darba kārtības jautājumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants).
- Aptauja (rakstveida balsošana)
- Aptaujas organizators nosūta katram īpašniekam lēmuma projektu un norāda balsošanas termiņu, kas nav īsāks par 14 un garāks par 180 dienām; aptauja ir notikusi, ja rakstveidā ar «par» vai «pret» balsojuši vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 20. pants). Aptauju var rīkot arī ar BIS funkcionalitāti (Dzīvokļa īpašuma likuma 20. pants).
- Atkārtota kopsapulce
- Atkārtota kopsapulce ir lemttiesīga, ja sākotnējā nebija lemttiesīga kvoruma trūkuma dēļ, tā sasaukta mēneša laikā un reģistrētie īpašnieki pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem; darba kārtībā var būt tikai jautājumi, kuriem sākotnējā sapulcē pietiktu ar vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem un kuri bijuši sākotnējā darba kārtībā (Dzīvokļa īpašuma likuma 19.1 pants). Lēmumam vajag, lai «par» nobalso vairāk nekā puse no atkārtotajā sapulcē pārstāvēto īpašumu īpašniekiem, un tas stājas spēkā mēnesi pēc paziņošanas, ja kopība šajā laikā nav lēmusi citādi (Dzīvokļa īpašuma likuma 19.1 pants). Tāpat atkārtotu aptauju rīko mēneša laikā, un lēmums stājas spēkā mēnesi pēc paziņošanas (Dzīvokļa īpašuma likuma 20.2 pants).
- Balsu skaits kopībā
- Katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder, nevis pēc platības; ja vienam īpašniekam pieder vairāk nekā puse mājas dzīvokļu, viņam ir 50 procenti balsu, un kopīpašnieki pilnvaro vienu personu ar vienu balsi (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pants).
- Pilnvarotā persona un pilnvara
- Attiecībās ar pārvaldnieku kopību pārstāv tās pilnvarotā persona (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.1 pants). Dzīvokļa īpašnieks pilnvaru balsošanai noformē rakstveidā, un to var izsniegt vai atsaukt arī BIS elektroniskajā pakalpojumā (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pants).
- Apsaimniekošanas maksa (pārvaldīšanas maksa)
- Pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību lemj vienīgi kopība (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta 2. daļa), un īpašnieks sedz kopības lēmumā noteiktos izdevumus un atlīdzību pārvaldniekam (Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta 1. daļa). Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 izdoti uz privatizācijas likuma pamata; privatizētā mājā, kur īpašnieki par kārtību nav vienojušies, pārvaldnieks par aprēķinātajiem maksājumiem paziņo līdz 15. oktobrim, īpašniekiem ir sešas nedēļas lēmumam, un, ja lēmuma nav, maksa stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī vai citā pārvaldnieka noteiktajā termiņā.
- Kopības identifikators un kopību reģistrs
- Kopību reģistra pārzinis ir Būvniecības valsts kontroles birojs, kas ikvienam nodrošina iespēju elektroniski bez maksas saņemt ziņas par kopībām; identifikatoru, unikālu 11 zīmju ciparu kombināciju, birojs piešķir septiņu dienu laikā pēc kopības izveides (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.4 pants).
- Pārvaldīšanas plāns un gada pārskats
- Pārvaldnieks ar pārvaldīšanas darba plānu rakstveidā iepazīstina īpašnieku ne retāk kā reizi gadā un vismaz reizi gadā sniedz rakstveida pārskatu par veiktajiem uzdevumiem un finanšu līdzekļu izlietošanu, atsevišķi norādot īpašnieku kopējo parādu par saistībām no pārvaldīšanas līguma, bet, ja pārvaldnieks iekasē arī maksājumus par komunālajiem pakalpojumiem, parādu par katru šādu pakalpojumu (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. pants).
- Likumiskie nokavējuma procenti
- Procenti par katru parāda samaksas nokavējumu jāmaksā arī bez noteiktas norunas (Civillikuma 1759. pants). Ja likums nosaka aprēķināt likumiskos procentus, tie ir seši procenti no simta gadā; par nokavētu naudas parādu pakalpojuma sniegšanā līguma attiecībās, kurās piedalās patērētājs, likme ir seši procenti gadā (Civillikuma 1765. pants).
- Paziņojums par parāda esamību un izziņa par maksājumiem
- Paziņojumā par parāda esamību atsevišķi norāda pamatsummu, nokavējuma procentus un līgumsodu, kopējo summu, samaksas termiņu, vietu un rekvizītus; termiņš nevar būt īsāks par nākamā kalendārā mēneša pēdējo darbdienu, un paziņojums var būt arī rēķins ar visu šo informāciju (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.6 pants). Izziņu par maksājumiem sagatavo pēc dzīvokļa īpašnieka vai viņa pilnvarotās personas rakstveida lūguma, un tajā norāda, vai maksājumu saistības izpildītas (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.5 pants).
