Regolamento condominiale: cosa contiene e chi lo approva

Un regolamento condominiale è il testo che dice come si vive e come si amministra un edificio: che uso si fa delle parti comuni, come si dividono le spese, chi decide cosa. È un documento molto cercato e poco letto: pochi condòmini sanno cosa contiene il proprio, e ancora meno sanno chi può cambiarlo. Qui trovi cosa dice la legge, con le sue parole, e uno schema da adattare.

Quando è obbligatorio

L'art. 1138 c.c. comincia così: «Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento». L'articolo parla di numero dei condòmini, non di unità immobiliari. Come si conta chi possiede più unità, nel testo non è detto: non presentiamo una regola come se fosse di legge. Per gli edifici con dieci condòmini o meno questo articolo non dice altro.

Cosa deve contenere

Il primo comma dell'art. 1138 elenca tre gruppi di norme. Il regolamento contiene:

• «le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino»;
• «le norme per la tutela del decoro dell'edificio»;
• le norme «relative all'amministrazione».

A questo si aggiunge la tabella millesimale. L'art. 68 disp. att. stabilisce che, ove non precisato dal titolo, il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso in millesimi «in apposita tabella allegata al regolamento di condominio». Come si calcolano i millesimi e cosa dice la legge sulle tabelle lo spieghiamo in tabelle millesimali: cosa dice davvero la legge. Se hai già la tabella e devi dividere una spesa, c'è il calcolatore di ripartizione per millesimi.

L'art. 1138 non nomina gli orari del silenzio, e il codice civile non li nomina da nessuna parte nelle norme sul condominio. Se li vuoi, vanno scritti nel regolamento: vedi orari del silenzio in condominio.

Chi lo approva e come

Il procedimento sta in due commi.

L'iniziativa. «Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente» (secondo comma). Non serve essere l'amministratore, né far parte del consiglio.

L'approvazione. Il terzo comma dice che il regolamento «deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130». Il secondo comma dell'art. 1136 considera valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti «la maggioranza degli intervenuti» e «almeno la metà del valore dell'edificio». Il registro del numero 7 dell'art. 1130 è quello dei verbali delle assemblee, al quale «è allegato il regolamento di condominio, ove adottato».

Due conseguenze pratiche. La proposta deve stare nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione, scritta in modo specifico: termini e canali sono in convocazione assemblea condominiale: preavviso e termini, il documento è nel fac-simile dell'avviso. E vanno rispettati i quorum per costituire l'assemblea, anche in seconda convocazione, che spieghiamo in seconda convocazione e quorum. Ma per il regolamento la maggioranza resta sempre quella del secondo comma dell'art. 1136, anche in seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Lo stesso terzo comma aggiunge che il regolamento «può essere impugnato a norma dell'articolo 1107». Non ne spieghiamo il meccanismo qui: il rinvio è all'art. 1107, che non abbiamo esaminato.

Cosa non può prevedere

Il regolamento ha dei limiti scritti. Il quarto comma dell'art. 1138 dice che le sue norme «non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» e che «in nessun caso possono derogare» agli articoli 1118 (secondo comma), 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Il quinto comma aggiunge che non possono «vietare di possedere o detenere animali domestici».

Le disposizioni di attuazione hanno un elenco loro: l'art. 72 dice che i regolamenti di condominio «non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69». Sono, in ordine, le norme sulla riscossione dei contributi, sulla convocazione, sulla rappresentanza in assemblea e sulla revisione delle tabelle millesimali. Non c'è l'art. 68. Non aggiungiamo altro: sapere cosa contiene la lista basta a non leggerla più larga di quanto sia.

In pratica: se una clausola nasce dagli atti di acquisto o da una convenzione tra tutti i condòmini (il regolamento che si chiama di solito «contrattuale»), non si cambia con la maggioranza dell'art. 1136, e una nuova clausola approvata a maggioranza non può togliere quei diritti. Per un caso concreto conviene un parere legale.

Sanzioni e osservanza

L'art. 70 disp. att. dice che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200» e, «in caso di recidiva», fino ad euro 800. La somma «è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie», e l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze dell'art. 1136, secondo comma.

Il codice civile affida all'amministratore il compito di far rispettare il regolamento: l'art. 1130, n. 1, gli impone di «curare l'osservanza del regolamento di condominio», e il n. 2 di «disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini».

Uno schema da adattare

Questo non è un regolamento pronto: è l'indice di uno. Il testo di ogni articolo dipende dall'edificio, dalla tabella millesimale e da cosa decide l'assemblea, e il regolamento vale solo dopo l'approvazione con la maggioranza vista sopra. Le parentesi quadre sono segnaposto.

REGOLAMENTO DEL CONDOMINIO [via e numero civico, città]

Art. 1 - Oggetto e parti comuni
        Elenco delle parti comuni dell'edificio e di quelle di uso
        esclusivo [scale, cortile, tetto, impianti, altro].
Art. 2 - Uso delle parti comuni
        Regole d'uso di androne, scale, cortile, ascensore [e altro]:
        [regole decise dall'assemblea].
Art. 3 - Decoro dell'edificio
        Facciate, balconi, tende, targhe: [regole decise dall'assemblea].
Art. 4 - Quiete e rumori
        Fasce orarie di quiete: [dalle __ alle __]. Lavori nelle unità:
        [fasce orarie e comunicazione].
Art. 5 - Spese e ripartizione
        Criteri di ripartizione (artt. 1123 e seguenti c.c.), tabelle
        millesimali allegate [Tabella A, Tabella B...].
Art. 6 - Amministrazione
        Nomina, durata, compiti; assemblea e convocazione; rendiconto
        annuale; fondo per le spese ordinarie.
Art. 7 - Animali domestici
        [Regole di convivenza che non vietano di possedere o detenere
        animali domestici, art. 1138, quinto comma, c.c.]
Art. 8 - Infrazioni e sanzioni
        [Se previste: importo entro i limiti dell'art. 70 disp. att.;
        l'irrogazione è deliberata dall'assemblea.]
Art. 9 - Modifiche del regolamento
        Iniziativa di ciascun condòmino, approvazione dell'assemblea.
Allegati: Tabella millesimale (art. 68 disp. att.) [e altre tabelle].

Cosa fa Unitify

Un regolamento approvato va comunicato. Su Unitify l'avviso arriva a ogni condòmino nell'app, via email e sul sito del condominio, con conferma di lettura (l'app non ha ancora l'interfaccia in italiano; i testi che scrivi restano in italiano), e l'app permette di raccogliere le posizioni dei condòmini prima della riunione. Il voto in app serve a capire dove c'è accordo: non sostituisce l'assemblea né i canali di convocazione dell'art. 66.

Se stai passando da un altro programma, il regolamento e le tabelle millesimali vanno portati insieme ai dati dell'edificio: vedi cambiare gestionale senza fermare lo studio.

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Fonti: codice civile, artt. 1130, 1136 e 1138; disposizioni per l'attuazione del codice civile, artt. 68, 70 e 72, Normattiva, consultata il 16.10.2026. Le citazioni sono nel pacchetto di fonti interno research/66.