Seconda convocazione: quorum costitutivo e deliberativo

"Assemblea deserta" è l'esito più comune di una prima convocazione: pochi condòmini si presentano, il quorum non si raggiunge, e tutto si sposta alla seconda convocazione, dove i numeri richiesti sono più bassi. È un meccanismo previsto dalla legge, non un ripiego, ma i numeri esatti — e quando non si abbassano — sono il punto su cui si sbaglia più spesso.

I numeri della prima convocazione

L'art. 1136 del Codice civile fissa due soglie distinte per la prima convocazione, e sono soglie diverse: una per costituire l'assemblea, una per approvare una delibera.

Costituzione. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Servono entrambe le condizioni insieme: due terzi di valore non bastano se a rappresentarli sono pochissime persone, e viceversa una maggioranza di teste non basta se rappresenta poco valore.

Delibera. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Anche qui, due condizioni: maggioranza di chi è presente in quel momento (che può essere meno del quorum costitutivo, se qualcuno se n'è andato) e una soglia di valore.

I numeri della seconda convocazione

Se la prima convocazione non raggiunge il numero legale, si passa alla seconda, con soglie più basse — ma non basse quanto si crede spesso.

Costituzione. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Delibera. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Non un terzo dei presenti: un terzo del valore dell'edificio, calcolato sui voti espressi dalla maggioranza degli intervenuti. È una distinzione che confonde chi legge in fretta.

Quando il quorum basso non si applica

L'art. 1136 elenca materie che restano ancorate alla maggioranza "di prima convocazione" anche quando si delibera in seconda. Il quarto comma dell'art. 1136 le indica così: le delibere che riguardano la nomina e la revoca dell'amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle sue attribuzioni, la ricostruzione dell'edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità, e le delibere di cui agli articoli 1117-quater, 1120 secondo comma, 1122-ter nonché 1135 terzo comma. Per tutte queste, la maggioranza richiesta resta quella del secondo comma — maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio — anche in seconda convocazione.

C'è poi un caso a parte, il quinto comma: le delibere di cui all'art. 1120, primo comma, e all'art. 1122-bis, terzo comma, richiedono una maggioranza ancora diversa — maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Il punto pratico: passare alla seconda convocazione non abbassa automaticamente ogni soglia. Prima di contare i voti bisogna sapere su quale elenco ricade il punto all'ordine del giorno.

Un esempio con millesimi

Un condominio di 1.000 millesimi complessivi, dieci condòmini.

Prima convocazione. Si presentano cinque condòmini che rappresentano 550 millesimi. La costituzione richiede i due terzi del valore (667 millesimi) e la maggioranza dei condòmini (sei su dieci): mancano entrambe le soglie — 550 millesimi su 667 richiesti, cinque condòmini su sei. Assemblea non costituita, si passa alla seconda.

Seconda convocazione, convocata per un giorno diverso dalla prima e non oltre dieci giorni dopo. Si presentano quattro condòmini che rappresentano 400 millesimi. La costituzione richiede un terzo del valore (334 millesimi) e un terzo dei condòmini (quattro su dieci): entrambe le soglie sono superate, l'assemblea è validamente costituita.

Si delibera su un punto ordinario (per esempio l'approvazione di un preventivo di manutenzione). Votano a favore tre condòmini su quattro presenti, per 310 millesimi. Serve la maggioranza degli intervenuti (raggiunta: tre su quattro) e almeno un terzo del valore dell'edificio, cioè 334 millesimi: 310 non bastano. La delibera non passa, anche se la maggioranza dei presenti ha votato a favore, perché il valore rappresentato dai voti favorevoli resta sotto la soglia del terzo.

Se invece all'ordine del giorno ci fosse la nomina dell'amministratore, servirebbe comunque la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi): con soli 400 millesimi presenti in sala, quella delibera non potrebbe passare in questa seconda convocazione, qualunque fosse l'esito del voto.

Il calendario tra le due sedute

Tra prima e seconda convocazione valgono due regole distinte, spesso confuse tra loro perché sembrano dire la stessa cosa.

La seconda convocazione deve tenersi in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (art. 1136, terzo comma). È un tetto massimo di dieci giorni tra le due sedute.

Separatamente, l'art. 66, quarto comma, delle disposizioni di attuazione stabilisce che l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. È una regola diversa, in un articolo diverso: vieta lo stesso giorno, non fissa un termine di dieci giorni. Le due regole insieme dicono: la seconda seduta cade in un giorno diverso dalla prima, e non oltre dieci giorni dopo — ma la seconda regola non è, come si legge talvolta, la fonte del limite dei dieci giorni.

Sui termini e i canali dell'avviso che apre la prima convocazione abbiamo scritto una guida a parte; su chi scrive e firma il verbale che registra l'esito del voto, questa.

Perché i millesimi giusti contano più del calendario

Quello che rende faticoso applicare questi numeri non è la legge, è la tenuta dei dati: sapere con esattezza i millesimi di ogni unità, chi ha delegato chi, e quindi quanto valore è effettivamente rappresentato in sala prima ancora di iniziare a votare. Uno studio che arriva all'assemblea con la tabella millesimale verificata e le deleghe già registrate calcola il quorum mentre le persone entrano, non a verbale già scritto.

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