Fondo cassa condominiale e fondo speciale per lavori straordinari

"Fondo cassa" è uno dei termini condominiali più cercati e uno dei meno presenti nella legge. Il Codice civile ha un fondo speciale obbligatorio e qualche altra menzione di fondi. Non ha un "fondo cassa".

L'unico fondo che il Codice impone: il fondo speciale

L'art. 1135, n. 4, prevede che l'assemblea provveda "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori". Quando l'assemblea delibera manutenzione straordinaria o un'innovazione, deve costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori.

Nella stessa frase c'è un'eccezione: se i lavori si eseguono in base a un contratto che prevede il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo "può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti". Il verbo è può: è una possibilità.

Due regole che stanno nello stesso articolo:

• L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che siano urgenti, e in quel caso deve riferirne nella prima assemblea (secondo comma).
• L'articolo non dice come il fondo si ripartisce fra i condòmini. Lo dicono le regole sulle spese, art. 1123 e seguenti; per quello che c'è nella legge vedi il post sulle tabelle millesimali.

Il Codice non indica una percentuale, una data entro cui versare il fondo né un conto separato. Chi indica una percentuale o una scadenza la sta aggiungendo al testo.

"Fondo cassa" è un termine della prassi

Nel capo del Codice civile sul condominio e negli artt. 61–72 delle disposizioni di attuazione non compaiono "fondo cassa", "fondo di cassa" né "fondo morosità". L'unico altro testo che somiglia a un fondo sta in due punti:

• Il rendiconto deve contenere "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve", espressi in modo da consentire l'immediata verifica (art. 1130-bis). Il Codice dà per scontato che un condominio possa avere fondi e riserve; non dice che debba averli.
• L'art. 70 disp. att., sulle sanzioni per le infrazioni al regolamento, dice che la somma va "al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie". L'amministratore ha un fondo per le spese ordinarie; l'articolo non dice come si forma né quanto è grande.

Nella prassi "fondo cassa" indica denaro tenuto a disposizione per le spese ordinarie, perché l'amministratore non debba attendere ogni incasso prima di pagare un fornitore. Gli ancoraggi di legge sono il preventivo annuale che l'assemblea approva (art. 1135, n. 2) e il conto dedicato da cui passa tutto il denaro (art. 1129, settimo comma; vedi questo post). Se tenere un cuscinetto del genere, di quanto e per cosa, lo decide l'assemblea. Scrivilo nella delibera, così il rendiconto lo mostra e nessuno deve chiederlo.

Cosa il Codice non regola

Chi cerca fa tre domande a cui il testo non risponde:

• Il fondo cassa è obbligatorio? Nel testo no.
• Si restituisce quando un condòmino vende? Il capo non ha una regola sulla restituzione di un fondo a chi esce. Chi parla di restituzione non cita il Codice.
• Esiste un "fondo morosità"? Il termine non compare. Quello che il Codice dice sugli arretrati è nei post sulla morosità e sul sollecito.

Dove si vede il denaro a fine anno

L'approvazione del rendiconto è anche il momento in cui l'assemblea decide "l'impiego del residuo attivo della gestione" (art. 1135, n. 3). Cosa deve contenere il rendiconto e i centottanta giorni per portarlo in assemblea sono nel post sul rendiconto. Fondo speciale, eventuale cuscinetto di cassa e avanzo sono tre cose diverse; se stanno in un unico saldo indistinto, il rendiconto non può mostrarli come fondi e riserve.

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