Conto corrente condominiale e amministratore: cosa dice l'art. 1129

Due domande molto cercate finiscono nello stesso articolo del Codice civile. La prima: da quanti condòmini serve un amministratore. La seconda: se il condominio deve avere un conto corrente proprio. Stanno entrambe nell'art. 1129, e su entrambe circola una versione semplificata che vale la pena correggere.

"Più di otto condòmini": cosa dice davvero il testo

La formula che si legge ovunque è "l'amministratore è obbligatorio sopra gli otto". Il primo comma dell'art. 1129 dice una cosa un po' diversa: quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario.

Due precisazioni cambiano il senso della frase.

• Il testo parla di condòmini, cioè di comproprietari, non di unità immobiliari. Un edificio con dodici appartamenti intestati a sei persone non è per ciò solo sopra la soglia.
• Il meccanismo non è un obbligo che scatta da sé, ma una nomina giudiziaria su ricorso. L'effetto pratico è che sopra gli otto condòmini un singolo comproprietario può ottenere la nomina anche contro l'inerzia dell'assemblea: è un obbligo di fatto, ma per una strada diversa da quella che di solito si racconta.

Sotto quella soglia il condominio esiste comunque. Quello che l'art. 1129 non prevede, in quel caso, è la nomina giudiziaria su ricorso: il primo comma la riferisce espressamente ai condomìni con più di otto condòmini.

Il conto corrente intestato al condominio

Sul conto il testo è invece netto. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, e quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio. E ciascun condòmino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Conviene fermarsi dove si ferma il Codice. L'articolo prescrive un conto specifico intestato al condominio: non sottoconti per condòmino, non IBAN virtuali, non un conto separato per il fondo riserva. Sono tutte cose che possono avere senso come funzionalità di un gestionale, ma nessuna di esse è un adempimento di legge, e presentarle come tali è un modo rapido per far dire al testo più di quanto dica.

Perché la sanzione sta nello stesso articolo

Il peso della regola si capisce leggendo l'elenco delle gravi irregolarità che possono costare il mandato all'amministratore, elencate sempre nell'art. 1129. Tra queste:

• la mancata apertura e utilizzazione del conto previsto dal settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condòmini.

Il secondo punto è il più interessante, perché non richiede che qualcosa sia andato storto: basta una modalità di gestione che possa generare confusione. Non è una norma sull'onestà, è una norma sulla tracciabilità, e le due cose non coincidono. Un amministratore scrupoloso che tiene i conti in modo poco ricostruibile resta esposto.

Dallo stesso articolo vale la pena ricordare un altro dato: l'incarico dura un anno e si intende rinnovato per pari durata. La chiarezza dei conti non è un tema astratto, è quello su cui si discute ogni dodici mesi.

La parte che il conto non risolve: la riconciliazione

Un conto intestato al condominio separa il denaro. Non risponde da solo alla domanda a cui l'amministratore deve saper rispondere in qualunque momento: a quale condòmino e a quale quota corrisponde ogni accredito.

Quella è riconciliazione, e a mano è il punto in cui la contabilità condominiale si perde più spesso. I bonifici arrivano con causali approssimative, l'ordinante è il coniuge e non l'intestatario dell'unità, l'importo copre due rate e mezza, un pagamento di fine mese compare sull'estratto conto il mese dopo. Ogni errore qui ha lo stesso esito visibile: un condòmino che ha pagato e che risulta ancora a debito, e una telefonata per spiegarlo.

Un gestionale utile fa tre cose su questo punto. Tiene le quote emesse accanto ai pagamenti ricevuti, unità per unità. Permette di appaiare un movimento a una quota senza riscrivere nulla altrove. E produce la rendicontazione periodica che il condòmino ha diritto di chiedere, senza che qualcuno la debba comporre a mano ogni volta. Un pagamento che nasce dentro il sistema è già collegato alla quota giusta e non va riconciliato dopo.

Quello che nessuna piattaforma fa è aprire il conto al posto tuo o decidere come intestarlo. Quello resta un adempimento dell'amministratore, e il Codice lo tratta esattamente come tale.

Se la riconciliazione dell'estratto conto è il punto in cui il tuo mese si blocca, prenota una demo per vedere come appaiare quote e pagamenti su più condomìni.