Obblighi dell'amministratore di condominio (art. 1130 c.c.)

Gli obblighi dell'amministratore non stanno sparsi nella giurisprudenza. Il nucleo è un solo articolo, l'art. 1130 del Codice civile, abbastanza breve da leggere per intero. Sotto c'è l'elenco in parole semplici, e poi gli obblighi che gli stanno attorno nell'art. 1129, quelli che si dimenticano.

I dieci obblighi dell'art. 1130

L'articolo comincia così: l'amministratore, "oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve":

1. Eseguire le delibere dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto e curare l'osservanza del regolamento di condominio.
2. Disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascun condòmino.
3. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi comuni.
4. Compiere gli atti conservativi sulle parti comuni. Il Codice non li definisce; il caso tipico è l'intervento urgente che ferma un danno.
5. Eseguire gli adempimenti fiscali. Tre parole nel Codice, nessun adempimento nominato. Per la comunicazione all'Agenzia delle Entrate c'è il post dedicato.
6. Tenere l'anagrafe condominiale: generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali di ogni unità e "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni". Le variazioni vanno comunicate per iscritto entro sessanta giorni; in caso di inerzia l'amministratore chiede con raccomandata e, dopo trenta giorni senza risposta completa, acquisisce lui le informazioni addebitando il costo ai responsabili.
7. Tenere tre registri: verbali delle assemblee, nomina e revoca dell'amministratore, contabilità. Nel registro di contabilità i movimenti in entrata e in uscita si annotano in ordine cronologico entro trenta giorni, e il registro può essere informatizzato. Vedi anche il post sul verbale.
8. Conservare tutta la documentazione della gestione, sia dei rapporti con i condòmini sia dello stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.
9. Rilasciare l'attestazione: al condòmino che ne faccia richiesta, l'attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
10. Redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per approvarlo entro centottanta giorni. Cosa deve contenere il rendiconto è in questo post.

Cosa aggiunge l'art. 1129

• Dati e luogo dei registri (secondo comma): all'accettazione e a ogni rinnovo l'amministratore comunica i suoi dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale dove si trovano i registri e i giorni e le ore in cui ogni interessato può vederli gratuitamente.
• Assicurazione (terzo e quarto comma): l'assemblea può subordinare la nomina a una polizza di responsabilità civile, e in tal caso l'amministratore deve adeguare i massimali se l'assemblea delibera lavori straordinari.
• Targa all'ingresso (quinto comma): generalità, domicilio e recapiti anche telefonici, dove il pubblico li vede.
• Conto dedicato (settimo comma): tutto ciò che si riceve o si paga passa da uno specifico conto intestato al condominio. Post a parte.
• Riscossione forzosa (nono comma): salvo dispensa espressa dell'assemblea, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è esigibile. Vedi morosità.
• Durata (decimo comma): un anno, rinnovato per pari durata.
• Compenso (quattordicesimo comma): specificato analiticamente all'accettazione e a ogni rinnovo, a pena di nullità della nomina.
• Alla cessazione (ottavo comma): consegna di tutta la documentazione ed esecuzione delle attività urgenti per evitare pregiudizi, senza ulteriori compensi.

Le gravi irregolarità e la revoca

Il dodicesimo comma elenca le "gravi irregolarità", fra le altre: l'omessa convocazione dell'assemblea per il rendiconto o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e di delibere; la mancata apertura e utilizzazione del conto dedicato; una gestione che possa generare confusione fra patrimonio del condominio e patrimonio personale; l'aver omesso di curare con diligenza un'azione di riscossione promossa; l'inottemperanza ai nn. 6, 7 e 9 dell'art. 1130; l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati del secondo comma. L'assemblea può revocare in ogni tempo; anche l'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, in caso di gravi irregolarità.

Cosa l'elenco non dice

L'elenco numerato non ha una voce per legionella, antincendio, verifiche di ascensori o impianti elettrici, né per qualsiasi altro adempimento tecnico, e nessuna sul rispondere ai residenti entro un certo tempo. L'unico testo sulla sicurezza è dentro il n. 6. Se ti chiedono "il Codice impone all'amministratore di fare X", controlla se X è in questi dieci punti o nell'art. 1129 prima di rispondere sì, e quando non c'è, di' che questo articolo non lo elenca, non che non esista in altre norme.

Dall'elenco alla settimana di lavoro

Visti dalla scrivania di un amministratore, molti di questi sono obblighi di tenuta dei dati: un'anagrafe aggiornata con i recapiti (n. 6), documenti che si trovano (n. 8), un'attestazione sui pagamenti che si può produrre su richiesta (n. 9) e i dati per il rendiconto (n. 10). Unitify tiene i dati di condòmini e unità con i canali di contatto, raccoglie addebiti e pagamenti per unità e documenti per edificio ed esporta i dati su cui si costruisce il rendiconto. Non è un libro contabile e non sostituisce il registro di contabilità né la firma dell'amministratore sull'attestazione dei pagamenti, che resta un atto suo. I residenti vedono avvisi e saldo nell'app e le richieste arrivano come segnalazioni invece che per telefono. Il post sull'app la descrive.

Se vuoi vedere come uno studio con molti condomìni tiene questi dati in un posto solo, vedi la pagina Italia o prenota una demo.