Assemblea condominiale online: quando è valida e come convocarla

Risposta breve: sì, un'assemblea condominiale può svolgersi in videoconferenza, e la legge lo dice in una frase. La frase ha delle condizioni, e molto di quello che si legge online sulle "assemblee online valide" va oltre quello che dice.

Cosa dice la legge

Art. 66, sesto comma, disp. att. c.c.: "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza." Quindi, anche se il regolamento tace, si può partecipare in videoconferenza se la maggioranza dei condòmini ha dato il suo consenso prima della riunione.

Dal testo discendono tre condizioni:

1. Consenso della maggioranza dei condòmini, preventivo alla riunione in videoconferenza. La parola è previo.
2. L'avviso lo dice. Art. 66 disp. att., terzo comma: se la riunione è prevista in videoconferenza, l'avviso deve contenere l'indicazione "della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa". Al luogo della riunione si sostituisce la piattaforma.
3. Il verbale segue una regola sua (più sotto).

Cosa il testo non dice

È il punto in cui la rete sbaglia di più.

• Assemblea "mista" o "ibrida". Il comma parla di partecipazione in videoconferenza. Non descrive un formato misto, non dice come si contano insieme chi è in sala e chi è collegato, non prescrive una piattaforma.
• Un modulo di consenso. Nel Codice non c'è. Non dice come si raccoglie il consenso né se la maggioranza si calcola per teste o per valore. Se il regolamento tace, conviene mettere il consenso per iscritto, per poterlo mostrare se la delibera viene impugnata. È un nostro consiglio, non una regola dell'articolo.
• Identificazione, metodo di voto, firma elettronica. L'art. 66 disp. att. non prescrive un metodo specifico di identificazione, di voto o di firma. Chi presiede deve comunque sapere chi è presente e quanti millesimi rappresenta, per verificare i quorum dell'art. 1136. Il verbale è "redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente"; il testo non dice con quale supporto.
• Quorum diversi. L'art. 1136 non ha una regola separata per la riunione in videoconferenza. Valgono gli stessi quorum costitutivi e deliberativi; li spieghiamo nel post sulla seconda convocazione.

L'avviso: stesse regole, una voce in più

Tutto quello che c'è nel post sulla convocazione vale ancora: ordine del giorno specifico, almeno cinque giorni prima della prima convocazione, raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. La posta elettronica ordinaria non è nell'elenco. L'unica aggiunta è la piattaforma con l'ora. Un avviso che dice "online" senza piattaforma è un avviso incompleto, e una convocazione incompleta rende la delibera annullabile (art. 66 disp. att., terzo comma; art. 1137). Se serve un testo di partenza c'è l'avviso fac-simile.

Il verbale

Lo redige il segretario, lo sottoscrive il presidente, ed è "trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione". Quindi gli stessi quattro canali, di nuovo non la posta ordinaria. Poi va nel registro dei verbali tenuto dall'amministratore (art. 1136, ultimo comma; art. 1130, n. 7). Cosa scriverci lo trovi nel post sul verbale; per una riunione online annota anche la piattaforma e chi si è collegato.

Le deleghe

L'art. 67 disp. att. consente al condòmino di farsi rappresentare da un delegato munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. All'amministratore non si possono conferire deleghe, per nessuna assemblea. Nel Codice non c'è una disciplina diversa per le deleghe online: la delega scritta resta scritta.

Checklist per un'assemblea online

• Consenso della maggioranza ottenuto prima della riunione in videoconferenza (art. 66 disp. att., sesto comma: «previo»). Consiglio pratico: raccoglierlo prima di spedire l'avviso e conservarlo per iscritto; oltre a «previo», il Codice non fissa un momento né una forma.
• Avviso per raccomandata, PEC, fax o a mano, almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con ordine del giorno, piattaforma e ora.
• Seconda convocazione in un giorno solare diverso dalla prima (art. 66 disp. att., quarto comma).
• Un segretario e un presidente nominati, perché il verbale richiede entrambi.
• Un modo per sapere chi è presente e quanti millesimi rappresenta, scritto man mano che la riunione procede.
• Deleghe scritte raccolte e confrontate con il limite di un quinto, dove si applica.
• Verbale inviato all'amministratore e a ogni condòmino con i canali dell'avviso.

Cosa fa Unitify qui, e cosa no

Unitify non ospita la videochiamata: usi lo strumento di videoconferenza che hai già. Non ha una firma elettronica qualificata. Tiene aggiornati i dati dei condòmini e i loro recapiti, permette di pubblicare una copia degli avvisi nell'app dei residenti, e gestisce sondaggi e votazioni in app, utili per raccogliere le posizioni prima della riunione. Un voto in app non è l'assemblea e non la rende valida: dipende dalla convocazione dell'art. 66 disp. att. e dai quorum dell'art. 1136, e niente di questo si sposta nell'app. Vale anche per il consenso della maggioranza: un sondaggio in app può darti una prova delle posizioni dei condòmini, ma il Codice non dice che valga come consenso, quindi conservalo anche per iscritto.

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