Tekuće i investiciono održavanje zgrade u Srbiji: razlika i podela troškova
Zakon u Srbiji razlikuje tri vrste održavanja zgrade: hitne intervencije, tekuće i investiciono održavanje (čl. 58 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Tekuće održavanje su radovi kojima se sprečavaju ili otklanjaju oštećenja nastala upotrebom zgrade, a investiciono radovi radi poboljšanja uslova korišćenja (čl. 3 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Po zakonu se tekuće deli po posebnom delu, a investiciono po površini, osim ako dve trećine ukupnog broja vlasnika odluče drugačije (čl. 63 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada).
„srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja […] srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade“
Tri vrste održavanja. Aktivnosti održavanja zgrade vrše se kroz hitne intervencije, tekuće održavanje i investiciono održavanje. Ministar nadležan za stanovanje bliže određuje vrstu, obim i dinamiku tekućeg i investicionog održavanja i način sačinjavanja programa održavanja zgrade (čl. 58 Zakona o stanovanju). Tekuće i investiciono održavanje izvodi se u skladu sa programom održavanja (čl. 60 Zakona o stanovanju), koji upravnik predlaže skupštini (čl. 50 Zakona o stanovanju).
Šta je tekuće, a šta investiciono. Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preventivnih i zaštitnih mera (čl. 3 st. 2 tač. 25 Zakona o stanovanju). Investiciono održavanje je izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova radi poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije (čl. 3 st. 2 tač. 26 Zakona o stanovanju).
Kako se dele troškovi. Vlasnik posebnog dela dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom. Troškovi radova tekućeg održavanja i upravljanja dele se srazmerno broju posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, a troškovi radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade srazmerno učešću površine posebnog dela u zbiru površina svih posebnih delova. Dve trećine ukupnog broja vlasnika posebnih delova mogu da odluče da se i za tekuće održavanje primeni kriterijum površine, kao i da se za investiciono održavanje primeni kriterijum broja posebnih delova. Način učešća u troškovima može da se utvrdi i na osnovu pravila vlasnika (čl. 63 Zakona o stanovanju). Vlasnik koji ima i garažu, garažno mesto ili garažni boks plaća troškove za svaki takav posebni deo (čl. 63 Zakona o stanovanju), iako garaža po pravilu nema poseban glas (čl. 43 Zakona o stanovanju).
Iznos i najniži iznos. Odluka zajednice određuje iznos koji je svaki vlasnik dužan da plaća za tekuće održavanje i upravljanje, a on ne može biti niži od iznosa koji propisuje akt jedinice lokalne samouprave o tekućem održavanju zgrada. Odluka se unosi u zapisnik, a upravnik potpisuje izvod iz zapisnika sa overenim potpisom (čl. 64 Zakona o stanovanju). Akt o najnižim iznosima donosi svaka lokalna samouprava (čl. 61 st. 7 Zakona o stanovanju), pa se iznosi razlikuju od grada do grada; ovaj rečnik ih ne navodi. Vlasnik uplaćuje iznos najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec (čl. 65 Zakona o stanovanju).
Rezervni fond. Visinu izdvajanja za investiciono održavanje određuje odluka skupštine; ona ne može biti niža od iznosa koji propisuje akt lokalne samouprave o investicionom održavanju zgrada i predstavlja rezervni fond zgrade (čl. 64 Zakona o stanovanju).
Hitne intervencije. To su aktivnosti koje se bez odlaganja izvršavaju radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti i zaštite imovine od oštećenja. Upravnik mora da postupi odmah, a najkasnije u roku od 48 sati (čl. 59 Zakona o stanovanju). Troškovi hitnih intervencija finansiraju se iz sredstava zajednice bez obzira na namenu sredstava (čl. 65 Zakona o stanovanju).
Šta radi Unitify
Easybilly, modul za naplatu u Unitify-ju, obračunava zaduženja po pravilima zgrade, po posebnom delu, po m² ili fiksnim iznosom, i svaku stavku prikazuje kao zasebnu liniju, pa tekuće i investiciono održavanje mogu biti posebne linije računa. Uplate primljene van aplikacije uvoze se iz Excel-a i uparuju sa stanovima. Iznose određuje skupština, a oni ne smeju biti ispod minimuma lokalne samouprave; Unitify ih ne određuje i nije knjigovodstveni program. Bez ograničenja broja korisnika i zgrada na besplatnom planu.
Naplata zgrade u Unitify-ju (stranica na engleskom)