Pređi na sadržaj
Unitify
Počnite besplatno
Vlasnici i odbor

Izaberite ili promenite profesionalnog upravnika zgrade

Autor: Ilia Sotonin

Ocenite svakog kandidata na osnovu odgovora na ista pitanja, svima pošaljite isti zahtev za ponudu i sačuvajte odgovore. Besplatno, bez registracije.

Ova stranica ne opisuje zakon nijedne zemlje. Ko može da odlučuje o upravniku, kojom većinom i uz koji rok obaveštenja zavisi od zakona vaše zemlje i od pravila vaših vlasnika. Bodovna lista i zahtev za ponudu su opšti alati i mogu se koristiti u svakoj zgradi. Neka advokat ili notar proveri sve na osnovu čega nameravate da postupate.

Kada vlasnici počinju da traže upravnika

Većina odbora počinje potragu u jednom od četiri trenutka. Za svaki postoji prvi korak koji možete da napravite pre nego što bilo kome išta obećate.

  1. 1Ugovor ističe. Pre nego što počnete, u svom ugovoru pronađite trajanje i otkazni rok. Oni vam govore koliko imate vremena.
  2. 2Zahtevi ostaju bez odgovora ili je teško pratiti novac. Zapišite tri skorašnja slučaja sa datumima i iznosima. Potragu koja polazi od činjenica lakše je objasniti ostalim vlasnicima.
  3. 3Zgrada je nova, a prvog upravnika je izabrao investitor. Vlasnici obično u nekom trenutku preuzmu odlučivanje o upravniku. Pročitajte dokumenta o primopredaji i ugovor koji je potpisao investitor.
  4. 4Menja se odbor ili vlasnici žele nešto što upravnik ne nudi. Prvo se dogovorite koje od osam grupa u bodovnoj listi su vam najvažnije.

Ko može da otkaže ugovor i pod kojim uslovima zavisi od njegovog teksta i od zakona. Pročitajte oba pre nego što uručite otkaz.

Ocenite kandidate

Ocenite svakog kandidata po svakom pitanju: „da“ nosi 2 boda, „delimično“ 1, a „ne“ 0. Grupe imaju prikazane težine, koje zajedno daju 100. Rezultat pomaže da uporedite kandidate. On ne zamenjuje čitanje potpisane ponude.

Firma A —

Sedam pitanja odnosi se na ono što vlasnici mogu da vide na internetu. To je pošten način da se upravnici razlikuju, a ne uslov, pa su isključena na početku. Uključite ih da bi se i ona bodovala: svako vredi upola manje od osnovnog pitanja.

Kliknite ponovo na izabrani odgovor da ga poništite.

Licence i usklađenost sa propisima

Težina 15 %
Da li firma i osoba koja će upravljati vašom zgradom imaju licencu ili sertifikat koji se kod vas zahteva (ako se zahteva) i da li će vam pokazati broj?
Da li ima osiguranje od profesionalne odgovornosti i osiguranje od zloupotreba zaposlenih (krađa, pronevera) i da li će vam pokazati potvrdu o osiguranju?
Da li je član stručnog udruženja čiji kodeks ponašanja vlasnici mogu da pročitaju?

Postupanje sa novcem

Težina 20 %
Da li se novac zgrade drži na posebnom računu na ime stambene zajednice, nikada pomešan sa sopstvenim sredstvima upravnika?
Da li vlasnicima svakog meseca objavljuje pregled prihoda i rashoda, u unapred utvrđenom roku?
Da li račune jednom godišnje pregleda neko ko je nezavisan od upravnika?

Izveštavanje i odlučivanje

Težina 15 %
Da li godišnji budžet i godišnji obračun predaje na vreme i u obliku koji vlasnik može da pročita?
Da li vodi potpunu arhivu zapisnika i odluka kojoj svaki vlasnik može da pristupi?

Usluga i brzina odgovora

Težina 15 %
Da li je za vašu zgradu određen konkretan upravnik i da li vam kaže koliko zgrada ili stanova ta osoba vodi?
Da li postoji zamenik i način da se firma dobije van radnog vremena kada pukne cev, stane lift ili nestane struje?
Da li se vreme odgovora i rešavanja svakog meseca prijavljuje odboru vlasnika?

Spremnost za primopredaju

Težina 10 %
Da li će od investitora ili prethodnog upravnika preuzeti zajedničke delove, ključeve i tehnička dokumenta potpisanim zapisnikom o primopredaji?
Da li će pratiti nedostatke i rokove i podnositi garantne zahteve izvođaču?
Da li će prikupiti i čuvati projekat izvedenog stanja i tehničku dokumentaciju zgrade?

Nezavisnost

Težina 10 %
Da li pismeno prijavljuje svaku vlasničku, finansijsku ili porodičnu vezu sa investitorom, prodavcima stanova ili licima koja odlučuju u ime vlasnika?
Da li je trajanje ugovora u granicama onoga što zakon dozvoljava i mogu li vlasnici da ga otkažu uz otkazni rok, bez kazne?
Da li prijavljuje kada poverava posao firmama koje su u njenom ili investitorovom vlasništvu?

Jasna cena

Težina 10 %
Da li je naknada razrađena po stavkama, uz jasno navedeno šta je njome obuhvaćeno?
Da li su dodatni troškovi i procenat koji se obračunava na veće radove navedeni unapred, bez neograničenih dodataka?
Da li je godišnje povećanje vezano za naveden indeks ili gornju granicu i da li se pokazuje stvarni obim posla iz prošle godine, kako bi se ponude mogle porediti na istoj osnovi?

Dokazi

Težina 5 %
Može li da navede reference za zgrade slične veličine i starosti i da kaže koliko godina posluje?

Rezultat

Firma A

Odgovorite na pitanja da vidite rezultat.

Ništa što ovde unesete ne napušta ovu karticu pregledača. Odgovori se čuvaju samo u ovoj kartici, pa ih ne gubite kada promenite jezik.

Pitanja za firmu za upravljanje

Ovo su pitanja koja bodovna lista ocenjuje, grupisana prema onome što proveravaju. Svakom kandidatu postavite ista pitanja, pismeno, i sačuvajte odgovore.

Licence i usklađenost sa propisima

Licenca, osiguranje i kodeks ponašanja najjeftinije se proveravaju, a najskuplje je kada se ustanovi da nedostaju.

  • Da li firma i osoba koja će upravljati vašom zgradom imaju licencu ili sertifikat koji se kod vas zahteva (ako se zahteva) i da li će vam pokazati broj?
  • Da li ima osiguranje od profesionalne odgovornosti i osiguranje od zloupotreba zaposlenih (krađa, pronevera) i da li će vam pokazati potvrdu o osiguranju?
  • Da li je član stručnog udruženja čiji kodeks ponašanja vlasnici mogu da pročitaju?

Postupanje sa novcem

Većina sporova sa upravnikom odnosi se na novac. Tražite da vidite račun, a ne obećanje.

  • Da li se novac zgrade drži na posebnom računu na ime stambene zajednice, nikada pomešan sa sopstvenim sredstvima upravnika?
  • Mogu li vlasnici u svako doba da vide izvod sa računa i ko šta duguje, na internetu?
  • Da li vlasnicima svakog meseca objavljuje pregled prihoda i rashoda, u unapred utvrđenom roku?
  • Da li račune jednom godišnje pregleda neko ko je nezavisan od upravnika?

Izveštavanje i odlučivanje

Vlasnici odlučuju na osnovu onoga što vide. Izveštaji koji kasne ili se ne mogu pročitati ne pomažu nikome da odluči.

  • Da li godišnji budžet i godišnji obračun predaje na vreme i u obliku koji vlasnik može da pročita?
  • Da li vodi potpunu arhivu zapisnika i odluka kojoj svaki vlasnik može da pristupi?
  • Da li se dokumenti, zapisnici i ugovori čuvaju na portalu za vlasnike i odbor vlasnika, umesto u prilozima e-pošte?
  • Da li omogućava glasanje na internetu ili učešće na sednicama na daljinu, tamo gde zakon to dozvoljava?

Usluga i brzina odgovora

Stanari upravnika ocenjuju po tome kako rešava kvar lifta, a ne po godišnjem izveštaju.

  • Da li je za vašu zgradu određen konkretan upravnik i da li vam kaže koliko zgrada ili stanova ta osoba vodi?
  • Da li postoji zamenik i način da se firma dobije van radnog vremena kada pukne cev, stane lift ili nestane struje?
  • Da li se zahtevi evidentiraju pod brojem i da li stanar može da vidi njihov status?
  • Da li se vreme odgovora i rešavanja svakog meseca prijavljuje odboru vlasnika?

Spremnost za primopredaju

Nova zgrada ili novi upravnik počinju sa dokumentima, ključevima i otvorenim nedostacima. Ko ih preuzme, treba i da prati njihovo rešavanje.

  • Da li će od investitora ili prethodnog upravnika preuzeti zajedničke delove, ključeve i tehnička dokumenta potpisanim zapisnikom o primopredaji?
  • Da li će pratiti nedostatke i rokove i podnositi garantne zahteve izvođaču?
  • Da li će prikupiti i čuvati projekat izvedenog stanja i tehničku dokumentaciju zgrade?
  • Mogu li vlasnici da vide nedostatke koji se otklanjaju, zajedno sa njihovim statusom?

Nezavisnost

Vlasnici najpre preispituju izbor upravnika koga nisu sami birali. Nezavisnost od investitora povećava izglede da ugovor opstane.

  • Da li pismeno prijavljuje svaku vlasničku, finansijsku ili porodičnu vezu sa investitorom, prodavcima stanova ili licima koja odlučuju u ime vlasnika?
  • Da li je trajanje ugovora u granicama onoga što zakon dozvoljava i mogu li vlasnici da ga otkažu uz otkazni rok, bez kazne?
  • Da li prijavljuje kada poverava posao firmama koje su u njenom ili investitorovom vlasništvu?

Jasna cena

Niska naknada sa otvorenim dodacima nije niska naknada. Poredite ono što se može porediti.

  • Da li je naknada razrađena po stavkama, uz jasno navedeno šta je njome obuhvaćeno?
  • Da li su dodatni troškovi i procenat koji se obračunava na veće radove navedeni unapred, bez neograničenih dodataka?
  • Da li je godišnje povećanje vezano za naveden indeks ili gornju granicu i da li se pokazuje stvarni obim posla iz prošle godine, kako bi se ponude mogle porediti na istoj osnovi?

Dokazi

Preporuke i demo uživo pokazuju ono što brošura ne može.

  • Može li da navede reference za zgrade slične veličine i starosti i da kaže koliko godina posluje?
  • Da li će vam pokazati demo uživo onoga što vlasnici i stanari zaista vide?
  • Da li zna koliko vlasnika zaista koristi plaćanje na internetu i aplikaciju i da li će vam taj podatak saopštiti?

Dva pitanja za kraj

  • Koje ćete od ovih odgovora uneti u ugovor?
  • Koje vaše sadašnje klijente možemo da pozovemo?

Obrazac zahteva za ponudu za firmu za upravljanje

Zahtev za ponudu stavlja sve kandidate na istu osnovu. Ovaj sadrži pitanja iz bodovne liste, tabelu naknada, težine i izjavu o nezavisnosti. Isti dokument pošaljite najmanje trima firmama.

Šta sadrži

  • Kako se podnosi ponuda
  • Uslovi ugovora koje tražimo da navedete
  • Pitanja za ponuđače
  • Naknade
  • Kako će ponude biti ocenjene
  • Izjava o nezavisnosti
  • Preporuke

Zahtev za ponudu: firma za upravljanje našom zgradom

Preuzmi Word (.docx)Preuzmi PDF

Besplatno, bez registracije. Popunite ga na ekranu ili ga odštampajte.

Zašto bodovna lista pita o pristupu na internetu

Sedam pitanja odnosi se na ono što vlasnici mogu da vide na internetu: izvode, dokumenta, status zahteva, glasanje. To nije prodajni argument. Upravnik koji ovo dobro vodi štedi odboru posao, a onaj koji ne vodi prepušta mu ga. Digitalna pitanja su na početku isključena, a kada ih uključite vrede upola manje od osnovnog pitanja.

Unitify daje upravnicima ove alate.

Ovo su opšte informacije, a ne pravni savet. Zakoni se menjaju, a važni su i vaš ugovor i pravila vlasnika: neka advokat ili notar proveri sve na osnovu čega nameravate da postupate.

Izbor firme za upravljanje: pitanja

Koliko firmi treba da pitamo?

Najmanje tri. Tako dobijate raspon cena i vidite ko odgovara na teška pitanja. Bodovna lista uporedo poredi do tri kandidata.

Da li je najniža naknada najbolja ponuda?

Ne sama po sebi. Poredite naknadu zajedno sa onim što je u njoj obuhvaćeno, dodatnim troškovima, procentom na veće radove i godišnjim povećanjem. Zato je jasna cena posebna grupa u bodovanju.

Mogu li vlasnici da zamene upravnika?

Obično odlučuju vlasnici zajedno, a način odlučivanja zavisi od zakona zemlje i od pravila zgrade. Ova stranica ne kaže ko odlučuje u vašoj zemlji, kojom većinom i uz koji rok obaveštenja. Pitajte advokata ili notara i pročitajte svoj ugovor.

Da li upravnik treba da ima licencu ili upis u registar?

To zavisi od zemlje. Od svakog kandidata zatražite dokaz o licenci, upisu ili članstvu koje vaša zemlja zahteva i proverite ga kod organa koji ga izdaje.

Šta se dešava sa odgovorima koje unesem?

Ništa ne napušta vaš pregledač. Rezultat se računa na stranici i čuva se samo za tu karticu.

Da li je ovo pravni savet?

Ne. Ovo su opšte informacije. Zakoni se menjaju, a važni su i vaš ugovor i pravila vlasnika, pa neka advokat ili notar proveri sve na osnovu čega nameravate da postupate.

Nastavite sa čitanjem

Želite da vaš upravnik radi na ovaj način?

Podelite ovu stranicu sa upravnikom koga već imate ili počnite besplatno sa jednom zgradom i sami vidite kako to izgleda iz ugla vlasnika.

Počnite besplatno sa jednom zgradomZakažite demo