Stambena zajednica u Srbiji: da li je pravno lice, ima li PIB i kako nastaje
Stambena zajednica u Srbiji je pravno lice po samom zakonu: taj status stiče onog trenutka kad najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela zgrade (čl. 16 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Ne osniva se i ne prijavljuje da bi postojala. Ima matični broj, PIB i tekući račun, a upis u registar je zasebna obaveza.
„Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela.“
Kako nastaje. Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene ili stambeno-poslovne zgrade, a status pravnog lica stiče kad najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela (čl. 16 Zakona o stanovanju). Zakon je objavljen u „Službenom glasniku RS“, br. 104/2016 od 23. decembra 2016, a na snazi je od 31. decembra 2016. Tog dana je svaka zatečena stambena zgrada u kojoj najmanje dva lica imaju pravo svojine na dva posebna dela postala stambena zajednica i pravni sledbenik stambene zgrade (čl. 137 Zakona o stanovanju).
Koje zgrade. Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje koja ima najmanje tri stana; zgrada sa najviše dva stana je porodična kuća (čl. 3 Zakona o stanovanju), kojom upravljaju vlasnici posebnih delova (čl. 15 Zakona o stanovanju). U stambeno-poslovnoj zgradi vlasnici stanova i vlasnici poslovnih prostora čine jednu stambenu zajednicu (čl. 15 Zakona o stanovanju).
Šta ima. Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun. Poslovno ime pod kojim nastupa u pravnom prometu mora da sadrži oznaku „stambena zajednica“ i adresu zgrade, zato imena zajednica liče na adrese. Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, vlasnici svake celine mogu da formiraju stambenu zajednicu ulaza (čl. 16 Zakona o stanovanju).
Upis nije osnivanje. Registracija je odvojena obaveza: stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica (čl. 16 Zakona o stanovanju). Prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik zajednica mora da održi u roku od 60 dana od sticanja svojstva pravnog lica, a upravnik podnosi prijavu za upis u roku od 15 dana od sednice (čl. 40 st. 3 i 4 Zakona o stanovanju).
Račun i plaćanje. Vlasnik uplaćuje mesečni iznos za održavanje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ako ugovor sa licem koje upravlja zgradom određuje uplatu na račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate koji je uspostavila lokalna samouprava. Svaki vlasnik ima pravo da traži elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na računu zajednice (čl. 65 Zakona o stanovanju).
Evidencija i izveštaj. Zakon obavezuje upravnika da vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice i da skupštini podnese izveštaj o radu koji sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda, sprovedenih aktivnosti u odnosu na planirane i iskorišćenih sredstava (čl. 50 st. 1 tač. 12 i 13 Zakona o stanovanju). Skupština taj izveštaj usvaja (čl. 42 st. 1 tač. 17 Zakona o stanovanju).
Šta radi Unitify
Unitify je aplikacija za stanare i kabinet upravnika: obaveštenja zgrade, glasanja i ankete, zahtevi, računi i naplata. Easybilly, modul za naplatu, obračunava zaduženja po pravilima zgrade, po posebnom delu ili po m², i pokazuje svakom stanaru stanje; uplate primljene van aplikacije uvoze se iz Excel-a i uparuju sa stanovima. Easybilly nije knjigovodstveni program i ne zamenjuje evidenciju prihoda i rashoda koju zakon traži od upravnika. Unitify ne osniva stambenu zajednicu i ne podnosi prijavu za upis u registar. Bez ograničenja broja korisnika i zgrada na besplatnom planu.
Naplata zgrade u Unitify-ju (stranica na engleskom)