Profesionalni upravnik u Srbiji: licenca PKS, registar i obaveze
Profesionalni upravnik u Srbiji je fizičko lice sa licencom Privredne komore Srbije (PKS) i upisom u njen javni registar profesionalnih upravnika (čl. 52 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Licencu nema firma za upravljanje: da bi se bavila tim poslom, mora da ima najmanje jedno licencirano lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom (čl. 51 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Profesionalni upravnik nije obavezan: zajednica ga bira većinom od dve trećine ukupnog broja glasova (čl. 44 st. 2 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada).
„Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako: 1) ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju; 2) položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom; 3) upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.“
Ko može da se bavi poslom. Poslovima profesionalnog upravljanja mogu da se bave privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika. Organizator ima pravo da se bavi tim poslom ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika PKS (čl. 51 Zakona o stanovanju). Ugovor se zaključuje sa organizatorom, a licencu dobija fizičko lice.
Kako se stiče licenca. Potrebna su tri uslova: najmanje četvorogodišnje srednje obrazovanje, položen ispit za profesionalnog upravnika uz sticanje licence i upis u registar koji vodi PKS. Licencu izdaje i oduzima PKS. U registar se ne može upisati lice pravosnažno osuđeno na kaznu zatvora za krivično delo zbog koga je nedostojno ili nepodobno za ovaj posao. Pre izdavanja licence mora da se zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti, sa godišnjom sumom osiguranja od najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Upis se briše, između ostalog, protekom deset godina od upisa ako upravnik ne zatraži obnavljanje (čl. 52 Zakona o stanovanju).
Ispit. Ispit za profesionalnog upravnika organizuje PKS najmanje dva puta godišnje, u dva dela, pismeno i usmeno. Obuhvata pravni okvir korišćenja, upravljanja i održavanja zgrada, administrativne i finansijske aspekte upravljanja zgradom, karakteristike zgrade, održavanje i bezbednosne procedure, i komunikaciju (Pravilnik o programu ispita i načinu polaganja ispita, uslovima za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i sadržini registra profesionalnih upravnika, „Službeni glasnik RS“, br. 41/2017).
Javni registar. PKS vodi registar profesionalnih upravnika koji je dostupan na njenoj internet strani (čl. 54 Zakona o stanovanju). U njemu su licencirana fizička lica, a ne firme ni zgrade. Prema odluci PKS („Službeni glasnik RS“, br. 64/2017 i 46/2018) registar sadrži i spisak aktivnih, isteklih i raskinutih ugovora organizatora sa stambenim zajednicama.
Šta radi više od običnog upravnika. Profesionalni upravnik vrši poslove upravnika zgrade i, pored toga, prima prijave kvarova i drugih problema svakog dana u nedelji od 0 do 24 časa, evidentira svaku prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, obezbeđuje izvršenje hitnih intervencija, predlaže skupštini visinu naknade za održavanje na osnovu najmanje tri prikupljene ponude i podnosi zajednici izveštaj o radu najmanje dva puta godišnje, ako nije drugačije ugovoreno (čl. 53 Zakona o stanovanju).
Odgovornost. Profesionalni upravnik koji ne preduzme radnje radi regresa u roku od dva meseca odgovara zajednici solidarno sa licem odgovornim za štetu, a zajednica može da otkaže ugovor o profesionalnom upravljanju (čl. 68 Zakona o stanovanju). Fiksna kazna od 5.000 dinara preti profesionalnom upravniku koji ne izvršava svoje dodatne obaveze iz prethodnog pasusa (čl. 132 Zakona o stanovanju), a privredno društvo koje angažuje lice koje ne ispunjava uslove za licencu kažnjava se novčanom kaznom od 50.000 do 2.000.000 dinara (čl. 134 Zakona o stanovanju).
Šta radi Unitify
Unitify prima zahteve stanara u aplikaciji; svaki zahtev se evidentira i prati do izvršenja. Zakon traži od profesionalnog upravnika da prima prijave kvarova svakog dana u nedelji od 0 do 24 časa i da evidentira svaku sa vremenom prijema (čl. 53 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Unitify može da posluži kao evidencija prijava, ali ne dežura umesto upravnika i ne čini firmu usklađenom sa tom obavezom: ona ostaje na profesionalnom upravniku. Bez ograničenja broja korisnika i zgrada na besplatnom planu.
Zahtevi stanara u Unitify-ju (stranica na engleskom)