Platforma za pametnu zgradu ključ u ruke za investitore u Srbiji
Unitify povezuje kontrolu pristupa, video interfone, dispečersku službu i aplikaciju za stanare u jednu platformu — za investitore koji grade stambene komplekse u Beogradu i šire, i za stambenu zajednicu koja zgradom upravlja posle njih.
Napravljeno prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada
Jedna platforma napravljena za Zakon o stanovanju i održavanju zgrada i za stambenu zajednicu koja postaje pravno lice u trenutku kada dva lica imaju u svojini dva posebna dela zgrade.
Načini plaćanja koji su već u upotrebi
Troškovi zgrade u Srbiji naplaćuju se načinima plaćanja koje stanari već koriste za redovne račune — na ovom tržištu još ne postoji acquiring kanal integrisan sa Unitify-jem.
Uplata na tekući račun
Doprinosi se uplaćuju na sopstveni tekući račun stambene zajednice do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ako ugovor o upravljanju ne usmerava uplate na račun upravnika ili u opštinski sistem objedinjene naplate.
IPS QR kod NBS
Narodna banka Srbije objavljuje besplatan generator i validator IPS QR koda, kao i API za njihovo masovno izdavanje; stanar ga skenira u bilo kojoj aplikaciji mobilnog bankarstva i plaća u nekoliko koraka, a poziv na broj koji je primaocu potreban platilac ne može da izmeni.
Objedinjena naplata Infostan (Beograd)
Beograd od 1977. godine ima jedinstveni objedinjeni račun za komunalne usluge, koji vodi gradsko javno komunalno preduzeće JKP „Infostan tehnologije“ u deset centralnih i tri prigradske opštine; stambena zajednica može da potpiše ugovor da se njeni troškovi dodaju na isti mesečni račun — pristupanje je pravo, a ne obaveza.
Šalter pošte ili banke
U Beogradu stanar plaća mesečni račun na šalteru pošte, u većini banaka, trajnim nalogom ili preko elektronskog bankarstva.
Napravljeno prema srpskom stambenom zakonu, provereno u primarnom izvoru
Svaka tvrdnja ispod vodi do citata iz primarnog izvora na osnovu kog je proverena, a ne do prepričavanja.
Zakon i stambena zajednica kao pravno lice (čl. 1, 16, 18, 21)
Višeporodične stambene zgrade u Srbiji uređuje jedan zakon: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, objavljen u „Službenom glasniku Republike Srbije“ broj 104 od 23. decembra 2016. godine i na snazi od 31. decembra 2016. godine. Njegove odredbe o upravljanju, sednicama, registru, upravnicima i troškovima nisu menjane od 2016. godine. Stambenu zajednicu vlasnici ne moraju da osnivaju: ona postaje pravno lice u trenutku kada dva lica imaju u svojini dva posebna dela zgrade. Svaka stambena zajednica ima svoj matični broj, PIB i tekući račun. Svaka jedinica lokalne samouprave vodi sopstveni Registar stambenih zajednica, a Republički geodetski zavod ih sve objedinjuje u jedinstvenu evidenciju na nivou države.
Čl. 1, 16, 18, 21, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, pravno-informacioni-sistem.rs ↗Profesionalni upravnici: licenca, registar i kada se nameću (čl. 51–53, 57)
Licencu za profesionalnog upravnika izdaje fizičkom licu Privredna komora Srbije nakon položenog ispita, a privredno društvo za upravljanje stiče to svojstvo tako što ima najmanje jednog licenciranog upravnika zaposlenog sa punim radnim vremenom na neodređeno vreme. Licenca profesionalnog upravnika zahteva osiguranje od profesionalne odgovornosti sa godišnjom sumom osiguranja od najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, koje se svake godine dostavlja Komori. Registar profesionalnih upravnika je javan i Privredna komora Srbije ga objavljuje na internetu; na dan 14. septembra 2026. u njemu su bila upisana 2.234 registrovana upravnika. Profesionalni upravnik u Srbiji nije obavezan: lokalna samouprava ga nameće samo tamo gde stambena zajednica nikada nije registrovana ili gde je prošlo trideset dana bez izbora upravnika. Kada se upravnik nametne, opštinska uprava ga imenuje iz registra, a lokalna samouprava određuje njegovu naknadu. Srpski profesionalni upravnik mora da prima prijave kvarova i smetnji svakog dana u nedelji, dvadeset četiri sata dnevno, i mora da evidentira svaku prijavu sa problemom i vremenom prijema.
Čl. 51, 52, 53, 57, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, pravno-informacioni-sistem.rs ↗Skupština: glasovi, kvorum i zakonsko elektronsko glasanje (čl. 40–46)
Skupština se sastaje najmanje dva puta godišnje, upravnik njome predsedava i mora da prisustvuje, a svaki vlasnik može da sazove sednicu ako je upravnik ne sazove u roku od deset dana od kada je to od njega zatraženo. Svaki poseban deo nosi jedan glas, vlasnik više posebnih delova ima više glasova, a garaža ili garažno mesto ne nosi poseban glas. Vlasnik koji tri puta uzastopno ne odgovori na uredno istaknut poziv, bez objašnjenja zašto, smatra se nedostupnim i njegov glas se izostavlja i iz kvoruma i iz ukupnog broja glasova. Skupština ima kvorum uz običnu većinu ukupnog broja glasova; ako kvoruma nema, ponovo se saziva između tri i trideset dana kasnije, sa istim dnevnim redom i kvorumom od jedne trećine. Odluke se donose običnom većinom glasova prisutnih, osim odluka o raspolaganju zajedničkim delovima, o poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku ili o uzimanju kredita, za koje je potrebno dve trećine ukupnog broja glasova. Srpski zakon izričito dozvoljava vlasniku da svoj glas da pisanim putem ili elektronskim putem, a vlasnik koji tako glasa računa se kao prisutan za kvorum. Zakon ne propisuje nikakav poseban način, platformu ni državni sistem za elektronsko glasanje.
Čl. 40, 41, 43, 44, 45, 46, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, pravno-informacioni-sistem.rs ↗Novac: dve osnovice troška, opštinski minimumi i zakonsko pravo uvida u račun (čl. 63–65)
Svaki vlasnik posebnog dela mora da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova i upravljanja zgradom. Tekuće održavanje i upravljanje dele se po posebnom delu, dok se investiciono održavanje i unapređenje zgrade dele po površini — pa jedan srpski račun za zgradu opravdano meša fiksno zaduženje po stanu i zaduženje po kvadratnom metru. Skupština određuje mesečni iznos, ali ne sme da ga odredi ispod minimuma koji je utvrdila jedinica lokalne samouprave. U Gradu Beogradu zakonski mesečni minimum po stanu iznosi 360,85 dinara u zgradi bez lifta i 469,11 dinara u zgradi sa liftom, prema odluci Skupštine grada od 26. juna 2018. godine. Doprinosi se uplaćuju na sopstveni tekući račun stambene zajednice do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ako ugovor o upravljanju ne usmerava uplate na račun upravnika ili u opštinski sistem objedinjene naplate. Svaki vlasnik ima zakonsko pravo da elektronski vidi stanje i promet na računu stambene zajednice.
Čl. 63, 64, 65, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada; odluka Grada Beograda, Službeni list grada Beograda 50/2018 ↗Dugovanja: izvršenje na osnovu verodostojne isprave, zakonska kamata i fiksna kazna (čl. 67–68, 132)
Neplaćeni troškovi zgrade naplaćuju se u izvršnom postupku na osnovu verodostojne isprave, o čemu odlučuju srpski javni izvršitelji, kao i sudovi. Zatezna kamata na dinarski dug teče po sili zakona po referentnoj kamatnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za osam procentnih poena, obračunata primenom prostog interesnog računa, bez pripisa obračunate kamate glavnici. Neplaćanje svog dela troškova održavanja i upravljanja zgradom kažnjava se fiksnom prekršajnom kaznom od 5.000 dinara, odvojeno od samog duga. Kada su zajednički delovi oštećeni, upravnik mora da u roku od dva meseca preduzme radnje radi regresa troška, uključujući i podnošenje tužbe, a profesionalni upravnik koji propusti taj rok solidarno odgovara za štetu.
Zakon o izvršenju i obezbeđenju čl. 1, 52; Zakon o zateznoj kamati; Zakon o stanovanju i održavanju zgrada čl. 67, 68, 132, pravno-informacioni-sistem.rs ↗Državni registar: lokalni, objedinjeni i objavljen kao otvoreni podatak (čl. 18, 20, 21)
Svaka jedinica lokalne samouprave vodi sopstveni Registar stambenih zajednica, a Republički geodetski zavod ih sve objedinjuje u jedinstvenu evidenciju na nivou države. Registar se objavljuje kao otvoreni podatak na portalu otvorenih podataka Republike Srbije i ažurira se kvartalno. Prema Registru stambenih zajednica objavljenom na portalu otvorenih podataka Republike Srbije, u Srbiji je na dan 30. juna 2026. godine bilo registrovano 58.080 stambenih zajednica, od čega 27.444 u Gradu Beogradu.
Čl. 18, 20, 21, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, pravno-informacioni-sistem.rs ↗Hardverski sloj, povezan sa vašom platformom
Interfon, pristup, video, brojila i punjenje električnih vozila povezuju se kroz mini aplikacije, uz vaše zahteve i naplatu.
Digitalni interfon
Pozivi idu pravo na telefon stanara. Ulaz preko aplikacije, BLE privezka ili lica.
Kontrola pristupa
Beskontaktni ulaz telefonom ili privezkom. Ulaz vozila po prepoznavanju registarskih tablica.
Video-nadzor
Kamere uživo, digitalna arhiva i prepoznavanje registarskih tablica na rampi.
Daljinsko očitavanje brojila
Stanja struje, vode, gasa i toplote stižu automatski, bez ručnih obilazaka.
Punjenje električnih vozila
Punjači na mapi, sesije rezervisane, naplaćene i praćene u aplikaciji.
Upravljanje instalacijama
Ventilacija, grejanje, liftovi i drugi sistemi nadgledaju se sa jedne kontrolne table, uz trenutna obaveštenja.
Uređaji, orkestrator, aplikacija za stanare
Uređaji
Interfoni, kontrola pristupa, kamere, brojila, punjači za električna vozila i instalacije zgrade, bilo kog proizvođača.
Orkestrator
Unitify povezuje svaki uređaj sa jednom kontrolnom tablom. Novi hardver se uključuje kao mini aplikacija, ništa se ne zamenjuje.
Aplikacija za stanare
Jedna aplikacija za vrata, brojila, pozive sa interfona i punjenje. Nema pete lozinke koju treba pamtiti.
Pitanja koja postavljaju investitori i upravnici zgrada
Kako investitor treba da pristupi tehnologiji pametne zgrade u novom stambenom kompleksu u Srbiji?
Kao jednoj odluci o platformi, a ne kao spisku hardvera za kupovinu: kontrola pristupa, video interfoni, dispečerska služba i aplikacija za stanare treba da se predaju stambenoj zajednici zgrade već povezani, na matični broj, PIB i tekući račun koje zajednica već ima po sili zakona.
Šta je stambena zajednica i da li mora da se osniva?
Stambenu zajednicu vlasnici ne moraju da osnivaju: ona postaje pravno lice u trenutku kada dva lica imaju u svojini dva posebna dela zgrade.
Da li srpski zakon dozvoljava vlasnicima da glasaju elektronski?
Srpski zakon izričito dozvoljava vlasniku da svoj glas da pisanim putem ili elektronskim putem, a vlasnik koji tako glasa računa se kao prisutan za kvorum. Zakon ne propisuje nikakav poseban način, platformu ni državni sistem za elektronsko glasanje.
Kako radi video interfon sa otključavanjem preko telefona?
Poziv ide na telefon stanara kroz aplikaciju, umesto na panel u stanu. Stanar vidi posetioca na kameri i daljinski otključava vrata.
Koliko pametna zgrada otprilike košta investitora u Srbiji?
Zavisi od toga koji su sistemi uključeni — kontrola pristupa, interfoni, dispečerska služba, brojila — i raste sa brojem stanova. Unitify-jev kalkulator troškova to razlaže po zgradi, umesto da navodi paušalnu cifru za celu industriju.
Sa bloga
Spremni da svoj sledeći projekat učinite pametnijim?
Unitify povezuje sve sisteme zgrade u jednu platformu i jednu aplikaciju za stanare, i za nove i za postojeće zgrade.