Skupština stambene zajednice: poziv, kvorum i glasanje

Skupštinu stambene zajednice saziva upravnik, a vlasnike zakon smatra uredno pozvanim kada se na vidljivom mestu u zajedničkom delu zgrade istakne obaveštenje najmanje tri dana pre sednice. Kvorum je obična većina svih glasova. Ako sednica propadne, ponovljena sednica se održava za 3 do 30 dana, sa istim dnevnim redom i kvorumom od jedne trećine. Odluke se donose običnom većinom prisutnih, a za tri vrste odluka potrebne su dve trećine svih glasova.

Sve ovo propisuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), a odredbe o upravljanju, sednicama i odlučivanju nisu menjane od 2016. godine.

Ko saziva sednicu i koliko često

Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik. Sednica se održava najmanje dva puta godišnje, zakazuje je upravnik, on njom i predsedava i dužan je da prisustvuje svakoj sednici.

Inicijativu za zakazivanje može da podnese svaki vlasnik posebnog dela. Ako upravnik ne zakaže sednicu na zahtev vlasnika u roku od deset dana, vlasnik je može sam zakazati i o tome obaveštava upravnika.

Nova stambena zajednica mora da održi prvu sednicu skupštine, na kojoj se bira upravnik, u roku od 60 dana od sticanja svojstva pravnog lica.

Poziv: istaknuto obaveštenje, najmanje tri dana ranije

Zakon kao uredan poziv navodi obaveštenje istaknuto na vidljivom mestu u zajedničkom delu zgrade koji vlasnici svakodnevno koriste (ulaz, hodnik i slično). U njemu moraju da stoje dan, čas i mesto održavanja sednice i predloženi dnevni red. Rok je najmanje tri dana pre sednice, a u hitnim slučajevima obaveštenje može da se istakne i na dan održavanja.

Poruka stanarima u aplikaciji, e-poštom ili preko grupe zgrade može da pomogne da više ljudi stvarno dođe, ali je samo dodatak. Zakonski uredan poziv je istaknuto obaveštenje.

Zašto je važno da poziv bude uredan: vlasnik koji se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu na koju je uredno pozvan, a nije obavestio upravnika o razlozima, smatra se nedostupnim. Njegov glas se tada ne računa ni u kvorum ni u ukupan broj glasova. Zato je korisno zabeležiti kada je i gde obaveštenje istaknuto.

Obrazac poziva

OBAVEŠTENJE O SEDNICI SKUPŠTINE STAMBENE ZAJEDNICE
Stambena zajednica [adresa zgrade]

Poštovani vlasnici,

sednica skupštine stambene zajednice [adresa zgrade] održaće se
dana [datum] u [čas], u [mesto održavanja].

PREDLOŽENI DNEVNI RED
1. Izbor zapisničara.
2. Usvajanje zapisnika sa prethodne sednice od [datum].
3. Izveštaj upravnika o radu i finansijskom poslovanju za [godina].
4. [Predmet odluke, npr. radovi na tekućem održavanju: opis i iznos].
5. [Predmet odluke].
6. Razno.

PONOVLJENA SEDNICA (popuniti samo ako se ponovo saziva)
Sednica zakazana za [datum] nije održana zbog nedostatka kvoruma.
Ponovljena sednica održava se sa istim dnevnim redom. Kvorum za
ponovljenu sednicu: [jedna trećina, ili viši kvorum ako ga je zajednica utvrdila].

Vlasnik koji ne može da prisustvuje može da glasa preko zastupnika,
odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz
zapisnik. [Ako je omogućeno: vlasnik može da glasa i pisanim ili
elektronskim putem na sledeći način: ...]

Obaveštenje istaknuto dana [datum] na [mesto isticanja], najmanje tri
dana pre sednice.

Upravnik: [ime i prezime, kontakt]            Potpis: ____________

Šta je u ovom obrascu zakon, a šta praksa. Zakon traži dan, čas, mesto, predloženi dnevni red, mesto isticanja u zajedničkom delu zgrade i rok. Numerisan dnevni red, deo o ponovljenoj sednici i linija o punomoćju su praksa, koja olakšava proveru odluka kasnije po tačkama zapisnika.

Kvorum, ponovljena sednica i nedostupni vlasnici

Za rad sednice kvorum čini obična većina ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako je odlukom stambene zajednice određen veći broj glasova.

Ako sednica nije mogla da se održi zbog nedostatka kvoruma, ponovo se saziva najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Za ponovljenu sednicu kvorum čini jedna trećina ukupnog broja glasova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj.

Koliko glasova ima ko

• Vlasnik posebnog dela ima jedan glas. Ko poseduje više posebnih delova, ima onoliko glasova koliko ih ima.
• Vlasnik garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa nema poseban glas, osim ako mu je to jedini posebni deo. Tada glasa samo o odlukama koje se tiču dela zgrade u kome se garaža nalazi.
• Kada je posebni deo u susvojini, susvlasnici dele glasove za taj deo srazmerno udelu.
• Umesto vlasnika na sednici može da učestvuje i glasa i poslovno sposoban član domaćinstva ili zakupac, osim za odluke iz člana 42. stav 1. tač. 1, 2, 4, 12 i 18 Zakona, i osim ako je vlasnik obavestio skupštinu ili upravnika da to ne dozvoljava.
• Vlasnik može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik.

Većine: ko odlučuje i sa koliko glasova

• Obična većina glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju. To je pravilo.
• Dve trećine ukupnog broja glasova za tačno tri odluke: raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku i kreditno zaduživanje stambene zajednice.

Obratite pažnju na razliku: obična većina računa se od prisutnih, a kvalifikovana od svih glasova. Zato „dve trećine prisutnih“ nije tačno.

Ove većine su zakonska osnova. Vlasnici mogu jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova da donesu pravila vlasnika i da njima urede nadležnost i potrebnu većinu drugačije nego što to propisuje zakon. Pravila se upisuju i objavljuju u Registru stambenih zajednica i svako zainteresovano lice može da ih pogleda, pa pre brojanja glasova proverite da li zgrada ima takva pravila.

Elektronsko i pisano glasanje

Član 44. stav 4. Zakona izričito dozvoljava da vlasnik glasa pisanim ili elektronskim putem. Vlasnik koji tako glasa računa se kao prisutan za izračunavanje kvoruma. Pored toga, skupština može da donosi odluke i davanjem pisanih izjava van sednice.

Šta zakon ne propisuje: nikakav oblik, način identifikacije, elektronski potpis, platformu ni državni sistem za elektronsko glasanje, kao ni najkraći rok za prikupljanje glasova. Ne piše ni da elektronski glas zamenjuje istaknuto obaveštenje o sednici. Zapisnik pritom i dalje mora da sadrži način glasanja svakog prisutnog člana, pa je elektronski glas u Srbiji po zakonu glas koji se može pripisati konkretnom vlasniku, a ne tajni glas.

Zato je tačna formulacija: srpski zakon izričito dozvoljava elektronsko glasanje, ali nijedan konkretan način glasanja nije unapred „usaglašen sa zakonom“.

Zapisnik

Svaka odluka skupštine unosi se u zapisnik koji vodi upravnik, odnosno zapisničar kog on imenuje, a upravnik je odgovoran za njegovo uredno sačinjavanje. Zapisnik sadrži mesto i dan sednice, ime zapisničara, sažet prikaz rasprave po tačkama, rezultat glasanja po svakoj tački i način glasanja svakog prisutnog člana. Spisak lica koja su učestvovala u radu sastavni je deo zapisnika, a potpisuju ga upravnik, zapisničar i sva lica koja su učestvovala u radu sednice.

Ublažavajuća odredba: propust u vođenju zapisnika ne utiče na punovažnost odluka ako se rezultat glasanja i sadržina odluka mogu utvrditi na drugi način.

Kako to radi Unitify

Unitify pomaže oko sednice, ali ne zamenjuje zakonske korake: istaknuto obaveštenje, zapisnik i potpise na zapisniku.

• Obaveštenje. Aplikacija za stanare može da isporuči stanarima kopiju poziva i dnevnog reda, kao dodatak istaknutom obaveštenju.
• Glasanje. Upravnik pravi glasanje za zgradu, bira krug glasača i period glasanja, stanari glasaju iz aplikacije, a upravnik prati učešće (koliko je stanova glasalo od ukupnog broja u krugu). Pre objavljivanja proverite pravila o glasovima iz ovog teksta, na primer da garaža nema poseban glas.
• Šta Unitify ne radi. Nema sopstveni video poziv i ne nudi kvalifikovani elektronski potpis. Zakon u Srbiji ne traži elektronski potpis za elektronski glas, ali glasanje u aplikaciji samo po sebi ne čini sednicu pravno valjanom. O tome odlučuju zakon i pravila zgrade.

Pogledajte stranicu za Srbiju, cene i glasanje vlasnika (na engleskom), a ako želite da vidite kako bi to izgledalo za vaše zgrade, zakažite razgovor.