Готовая платформа умного дома для застройщиков в Латвии
Unitify объединяет контроль доступа, видеодомофоны, диспетчеризацию и приложение для жителей в одной платформе — для застройщиков, строящих жилые комплексы в Риге и не только, и для управляющего (pārvaldnieks), который принимает дом после сдачи.
Платформа, построенная вокруг латвийского закона об управлении жилыми домами
Одна платформа для Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (закона об управлении жилыми домами) и управляющего (pārvaldnieks), который отвечает за дело дома (mājas lieta), контроль платежей и годовой отчёт по каждому многоквартирному дому.
Платёжные каналы, которые уже используются
Плата за управление проходит через способы оплаты, которые у латвийского собственника уже есть, — банковский перевод или счёт со штрихкодом, оплаченный на кассе. Оплата картой идёт через интегрированный эквайринг Stripe в Unitify.
Stripe
Оплата картой обрабатывается через интеграцию Unitify со Stripe.
SEPA-перевод (pārskaitījums)
Обычный банковский перевод с любого латвийского или европейского счёта — и для ежемесячных начислений, и для разовых платежей.
Maxima
Житель может оплатить счёт управляющего со штрихкодом наличными или картой на любой кассе Maxima — 0,59 евро за счёт, до 1 000 евро, — сеть выступает представителем лицензированного платёжного учреждения. Для этого нужен штрихкод на счёте и договор с платёжным учреждением — это не интеграция Unitify.
Klix
Собственный платёжный сервис банка Citadele для оплаты картой, Apple Pay и Google Pay — не подключённая интеграция Unitify.
Построено вокруг латвийского жилищного права и сверено с первоисточником
Каждое утверждение ниже ведёт на первоисточник, по которому оно проверено, а не на пересказ.
Дело дома и почему часть его ведётся в BIS (ст. 8, 8.1)
Дело дома (mājas lieta) заводится на каждый многоквартирный жилой дом, и его состав задан законом: решения собственников, договор управления, доверенности, планы работ, сметы, отчёты о фактических доходах и расходах, размер накоплений, подтверждения выполненных работ по содержанию, акты обследований и данные счётчиков. Часть дела дома — это не папка у управляющего, а записи в государственной Информационной системе строительства (BIS). Решения общих собраний и опросов, доверенности на управление, планы работ, размер накоплений и данные обследований создаются там; договор управления, сметы, отчёты о доходах и расходах и подтверждения работ загружаются туда в течение 14 дней. Требование действует с 28 февраля 2023 года.
Ст. 8, 8.1, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, likumi.lv ↗Квалификация управляющего и государственный реестр (ст. 13, 18)
Управление многоквартирным домом в Латвии — квалифицированная профессия: у сотрудника, который фактически выполняет задание по управлению конкретным домом, должно быть профессиональное образование в сфере управления жилыми домами и документ не ниже пятого уровня квалификации. Реестр управляющих ведёт Бюро государственного контроля строительства, и все документы подаются онлайн через bis.gov.lv — включая сам договор управления и документы о квалификации сотрудников.
Ст. 13, 18, 19, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums; MK noteikumi Nr. 343, likumi.lv ↗Решения: большинство и повторный кворум (ст. 17, 19.1)
Решение обязательно для каждого собственника в доме, если за него проголосовали собственники более половины всех квартир в доме, — не половины присутствующих. Если собрание или опрос не состоялись из-за отсутствия кворума, закон позволяет провести повторное в течение месяца: оно правомочно при участии более трети всех квартир и решает большинством участвовавших — но только по вопросам простого большинства из первоначальной повестки, и решение вступает в силу через месяц после уведомления.
Ст. 17, 19.1, Dzīvokļa īpašuma likums, likumi.lv ↗Деньги по дому: учёт раздельный, отдельный счёт — нет (ст. 13; MK 408, MK 1013)
Закон требует вести учёт и рассчитываться с поставщиками услуг отдельно по каждому дому, а годовую смету составлять по каждому дому с отдельной ценой по каждой услуге. Латвия не требует отдельного банковского счёта на каждый дом и не требует безналичной оплаты счетов.
Ст. 13, 15.2, 16(2)(9), Dzīvokļa īpašuma likums; MK noteikumi Nr. 408, MK noteikumi Nr. 1013, likumi.lv ↗Задолженность: проценты по закону и долг, который с 2026 года следует за квартирой (ст. 13.1)
Проценты за просрочку начисляются в Латвии в силу закона, отдельного условия в договоре для этого не нужно; в отношениях с потребителем ставка — 6% годовых. С 1 января 2026 года при добровольной продаже квартиры в Латвии покупатель отвечает за долги продавца по управлению, коммунальным услугам, взносам в фонд накоплений и плате за пользование землёй — за период до трёх лет, вместе с процентами и договорной неустойкой.
Ст. 13.1, Dzīvokļa īpašuma likums; ст. 1759, 1765, Civillikums (Гражданский закон), likumi.lv ↗BIS — государственная система для дела дома и решений, но не для платежей (ст. 8, 17.3–17.4)
У Латвии есть государственная система для дела дома, решений собственников и отчётности — Информационная система строительства BIS. Государственной системы для жилищных платежей у Латвии нет: как платит житель — коммерческий вопрос. Латвийская управляющая компания обязана иметь официальный электронный адрес с 1 января 2023 года, и пока у сообществ собственников нет собственного, официальная переписка с сообществом идёт на адрес управляющего.
Ст. 8, 17.3, 17.4, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums; ст. 18(5¹), 20(6), Dzīvokļa īpašuma likums; ст. 5, Oficiālās elektroniskās adreses likums, likumi.lv ↗Слой железа, встроенный в платформу
Домофон, доступ, видео, счётчики и EV-зарядки подключаются через мини-приложения — рядом с заявками и биллингом.
Цифровой домофон
Звонки идут прямо на телефон жителя. Вход по приложению, BLE-метке или лицу.
Контроль доступа
Бесконтактный вход по телефону или метке. Проезд транспорта по распознаванию номера.
Видеонаблюдение
Живые камеры, цифровые архивы и распознавание номеров на въезде.
Телеметрия счётчиков
Показания электричества, воды, газа и тепла приходят сами, без обхода квартир.
Зарядка электромобилей
Станции на карте, сессии бронируются, оплачиваются и отслеживаются в приложении.
Диспетчеризация
Вентиляция, отопление, лифты и другие системы — на одной панели, с мгновенными оповещениями.
Устройства, оркестратор, приложение жителя
Устройства
Домофоны, контроль доступа, камеры, счётчики, EV-зарядки и инженерные системы — любого поставщика.
Оркестратор
Unitify подключает каждое устройство к одной панели. Новое оборудование входит как мини-приложение, ничего не заменяется.
Приложение жителя
Одно приложение для дверей, счётчиков, домофона и зарядки. Не нужен пятый логин.
Вопросы, которые задают застройщики и управляющие
Как застройщику подойти к технологиям умного дома в новом жилом комплексе в Латвии?
Рассматривайте это как одно решение по платформе, а не список оборудования: СКУД, домофония, диспетчеризация и приложение для жителей должны передаваться управляющему (pārvaldnieks) уже подключёнными — вместе с делом дома, которое закон требует с первого дня.
Кто такой pārvaldnieks и нужна ли для этой роли квалификация в Латвии?
Pārvaldnieks — это управляющий, который выполняет задачу по управлению на основании письменного договора управления с собственниками. Управление многоквартирным домом в Латвии — квалифицированная профессия: у сотрудника, который фактически выполняет эту задачу, должно быть профессиональное образование в сфере управления жилыми домами и документ не ниже пятого уровня квалификации.
Работает ли электронное голосование собственников через BIS — латвийскую Информационную систему строительства?
Да. Электронное принятие решений в Латвии прописано в самом законе: собственник голосует в BIS, подписывает бюллетень средством электронной подписи системы, там же выдаёт и отзывает доверенность, а решение считается сообщённым с момента подписания или добавления в BIS.
Как работает видеодомофон с открытием со смартфона?
Вызов идёт на телефон жителя через приложение вместо трубки в квартире; житель видит гостя на камеру и открывает дверь удалённо.
Сколько стоит умный дом для застройщика в Латвии, примерно?
Зависит от того, какие системы включены — СКУД, домофония, диспетчеризация, счётчики — и масштабируется по числу квартир; калькулятор Unitify считает стоимость по конкретному дому, а не даёт усреднённую отраслевую цифру.
Из блога
Готовы сделать следующий проект умнее?
Unitify объединяет все системы здания в одной платформе и одном приложении жителя — для новых проектов и для существующих домов.