Ответьте на вопросы, чтобы увидеть баллы.
Передайте дом управляющей компании, с которой собственники захотят продолжить работать
При передаче дома собственники решают, что будет с выбранной вами управляющей компанией. Выберите ту, с которой они захотят продолжить работать, отразите требования в тендере и проведите передачу по чёткому плану.
Что происходит с вашим выбором при передаче дома
Передача дома — событие с последствиями, а не рукопожатие. Вот четыре вопроса, которые нужно решить до подписания договора с управляющей компанией.
- 1Когда. Выясните вместе с юристом, в какой момент собственники берут на себя управление объединением и договором управляющей компании с ним. С первого дня планируйте работу с учётом этой даты.
- 2Что вы передаёте. Дом передают с документами, средствами, договорами, гарантиями, планами и финансовой отчётностью. Составьте их перечень заранее и держите в порядке.
- 3Что могут изменить собственники. Возможно, собственники смогут расторгнуть договор, заключённый до того, как они взяли управление на себя. Смогут ли они и на каких условиях, зависит от закона вашей страны и от договора.
- 4Кто вправе управлять. В некоторых странах управляющая компания должна иметь лицензию или быть зарегистрированной. Попросите у кандидата подтверждение.
При решении о продолжении договора собственники будут учитывать независимость и открытость управляющей компании.
Что собственники проверяют в первую очередь: независимость
Когда собственники сравнивают выбранную вами управляющую компанию с той, которую могли бы выбрать сами, первый вопрос — насколько она независима. Зафиксируйте требования к независимости в тендере.
- Письменное заявление о любой имущественной, финансовой или родственной связи между управляющей компанией и застройщиком.
- Никаких работ компаниям, которые принадлежат застройщику или управляющей компании, кроме случаев, когда это раскрыто и оценено так же, как любое другое предложение.
- Договор, который собственники могут расторгнуть на условиях, предусмотренных законом, без штрафной оговорки, из-за которой расторжение обходится дорого.
- Плата, расписанная по статьям, которую можно показать покупателям до подписания.
- Отчёты собственникам с первого месяца, а не только после передачи дома.
- Перечень передачи, который первый совет дома может проверить по пунктам.
Чек-лист ниже показывает, насколько вероятно, что собственники продолжат работать с этой управляющей компанией. Результат зависит от независимости и прозрачности в вопросах денег и документов, а не от конкретного программного обеспечения.
Оцените кандидатов
Оцените каждого кандидата так, как это сделают собственники. Здесь наибольший вес имеет независимость: собственники обычно проверяют её в первую очередь и учитывают, решая, продолжать ли работу с управляющей компанией, которую они не выбирали.
Независимость
Полномочия и соответствие требованиям
Обращение с деньгами
Отчётность и управление
Обслуживание и реакция
Готовность к приёму дома
Прозрачность цены
Подтверждения
Результат
Шаблон тендера для застройщика
Один документ для всех участников. Он излагает приведённые выше принципы как условия, содержит вопросы чек-листа и придаёт наибольший вес независимости.
Чек-лист передачи дома
Первая часть перечисляет то, что застройщик обычно передаёт объединению собственников: документы, средства, договоры и гарантии. Остальные разделы касаются технической документации, недостатков и финансов на момент передачи. Сохраните подписанный перечень.
Передаётся застройщиком объединению собственников
- Учредительные документы объединения и все последующие изменения, его устав и протоколы проведённых собраний
- Заявления представителей застройщика о выходе из состава органов объединения, если они в них входят
- Финансовые документы и отчётность с начала работы объединения до передачи, проверенные независимым бухгалтером или аудитором, где это требуется
- Средства объединения или контроль над ними
- Опись имущества, которым владеет объединение
- Исполнительные планы и спецификации, отражающие фактически построенный дом
- Перечень подрядчиков, субподрядчиков и поставщиков, которые строили объект
- Страховые полисы, акты ввода в эксплуатацию и действующие разрешения
- Все письменные гарантии подрядчика, субподрядчиков, поставщиков и производителей, которые ещё действуют
- Список собственников с адресами и телефонами в той мере, в какой закон позволяет их передавать
- Договоры аренды общего имущества и другие договоры аренды, стороной которых является объединение
- Трудовые договоры и договоры на услуги, включая договор управления, и все другие договоры, стороной которых является объединение
- Заключения по конструкциям и безопасности, подписанные квалифицированным инженером или архитектором
Документы
- Инструкции по эксплуатации и графики обслуживания инженерных систем дома (лифты, отопление и охлаждение, пожарная безопасность)
- Последние акты проверки лифтов, противопожарных систем и другого оборудования, подлежащего проверке
Общее имущество, недостатки и гарантии
- Совместный обход всего общего имущества с управляющей компанией и, по возможности, с представителями собственников
- Подписанный перечень открытых недостатков: у каждого указаны срок и ответственный
- Реестр гарантий: что покрывается, кем и до какого срока, с порядком предъявления требований
- Ключи, карты доступа, пульты и коды, пересчитанные и принятые под подпись
- Показания счётчиков общего потребления на день передачи, с фотографиями
Финансы на момент передачи
- Отдельный банковский счёт, открытый на имя объединения собственников
- Начальный остаток: что застройщик уже оплатил и что ещё должен
- Первая смета и авансовые платежи, которые её покрывают
- Открыт резервный фонд или фонд ремонта, с правилом его пополнения
- Неоплаченные счета и неисполненные заказы на день передачи; по каждому указано, кто платит
Собственники и связь с ними
- Список собственников с помещениями, долями и контактами в той мере, в какой закон позволяет их передавать
- Согласованы дата и повестка первого собрания собственников
- Порядок сообщения о проблемах и получения собственниками письменной информации об их статусе
- Контакт для аварийных ситуаций в любое время, выданный каждому собственнику
Передача дома застройщиком: вопросы
Вправе ли застройщик выбрать первую управляющую компанию?
Это зависит от закона страны и документов проекта. В некоторых случаях застройщик управляет домом и заключает договоры до того, как собственники возьмут управление на себя. Позднее собственники могут получить право пересмотреть такие договоры, поэтому выбирайте управляющую компанию, с которой они захотят продолжить работать.
Что застройщик должен передать при передаче дома?
Это зависит от закона вашей страны и от ваших договоров с покупателями. Обычно передают документы и протоколы, финансовую отчётность, средства, договоры, гарантии, планы, страховые полисы и акты обследований. Чек-лист строится на этом перечне. Спросите юриста, что относится к вашему проекту.
Кто платит за аудит при передаче?
Это зависит от закона и от договоров. Согласуйте это заранее с юристом и впишите в план передачи, чтобы в конце никого не ждал сюрприз.
Отдаёт ли тендер предпочтение какой-то программе?
Нет. Цифровые вопросы описывают то, что видят собственники, а не продукт, и в чек-листе они по умолчанию выключены.
Это юридическая консультация?
Нет. Это общая информация. Законы различаются по странам и меняются, поэтому всё, на основании чего вы действуете, пусть проверит юрист.
Читайте дальше
Передайте дом с порталом, которым собственники будут пользоваться
Собственники судят об управляющей компании по тому, что видят уже в первый месяц. Начните бесплатно с одного дома и посмотрите на всё глазами собственника или закажите демо.