Rumori e lavori in condominio: cosa si può fare

Il rumore è tra le cause più comuni di discussione in condominio, e i lavori ne sono una fonte frequente. Chi amministra sente due domande: a che ora si può lavorare e chi deve essere avvisato. Entrambe hanno meno risposte nella legge di quante se ne immagini, ed è meglio saperlo prima di scrivere un avviso.

Il rumore: l'art. 844 e i suoi limiti

La norma di riferimento del codice civile sui rumori tra vicini è l'art. 844, sulle immissioni. Dice che il proprietario di un fondo «non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».

Tre cose si leggono con certezza nel testo. Parla di «fondo del vicino», non di condominio. Il criterio è la «normale tollerabilità», valutata «avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi». E non contiene orari né soglie in decibel: stabilire se un rumore supera la tollerabilità è una valutazione sul caso concreto, e quella valutazione non la facciamo qui.

Il regolamento e il Comune possono dire di più

Gli orari, quando ci sono, stanno altrove. Nelle norme sul condominio del codice civile (artt. 1117-1139) e nelle disposizioni di attuazione (artt. 61-72) non compaiono orari né le parole «rumori» e «quiete». Possono essere nel regolamento di condominio o in regole del Comune: come si scrivono e si approvano lo spieghiamo in orari del silenzio in condominio, e cosa deve contenere il regolamento in regolamento condominiale: cosa contiene e chi lo approva.

All'amministratore la legge chiede di «curare l'osservanza del regolamento di condominio» (art. 1130, n. 1). Se il regolamento prevede una sanzione per le infrazioni, l'art. 70 disp. att. la limita a una somma fino a 200 euro, che sale a 800 in caso di recidiva, e la sua irrogazione è deliberata dall'assemblea.

Il codice penale: l'art. 659

Oltre alla via civile c'è l'art. 659 del codice penale, «disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone»: punisce chi, «mediante schiamazzi o rumori», disturba «le occupazioni o il riposo delle persone». Nell'ipotesi del primo comma il testo prevede la punibilità a querela della persona offesa, salvo le eccezioni indicate. Non è una norma sul condominio e non dice a che ora scatta: va applicata al fatto concreto. La citiamo per completezza; per un caso concreto conviene sentire un legale.

Lavori in casa: cosa dice l'art. 1122

Per le opere nell'unità immobiliare l'articolo che conta è il 1122. Dice che il condòmino, nell'unità di sua proprietà, «non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio», e che «in ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

Quello che l'articolo prevede, quindi, è la preventiva notizia all'amministratore. Non parla di autorizzazione dell'assemblea, non indica orari e non impone un avviso ai vicini. Tutto il resto dipende dal regolamento e dalle regole del Comune.

Lavori sulle parti comuni

Per i lavori che riguardano il condominio, l'art. 1135 attribuisce all'assemblea le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, e dice che l'amministratore «non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». Come si finanziano lavori di questo tipo lo spieghiamo in fondo cassa e fondo speciale lavori.

Due avvisi pronti

Un avviso lavori informa gli altri di cosa succede, quando e a chi rivolgersi. Non sostituisce la preventiva notizia all'amministratore e non rende validi orari che il regolamento non prevede. Le parentesi quadre sono segnaposto.

Avviso lavori in un'unità.

CONDOMINIO [via e numero civico, città]

AVVISO LAVORI IN CONDOMINIO

Si comunica che nell'appartamento interno [__] saranno eseguiti lavori di
[descrizione] dal [data] al [data], nei giorni e negli orari [__].

I lavori sono stati comunicati in anticipo all'amministratore
(art. 1122 c.c.). Ditta esecutrice: [nome]. Referente: [nome e telefono].

Possibili disagi: rumori [e, se previsto, uso dell'ascensore / delle
scale per il trasporto di materiali].
Per segnalazioni durante i lavori: [recapito].

[Luogo], [data]                              [Proprietario / amministratore]
                                              ____________________

Avviso lavori sulle parti comuni.

CONDOMINIO [via e numero civico, città]

AVVISO LAVORI SULLE PARTI COMUNI

Si comunica che dal [data] al [data] saranno eseguiti lavori di
[descrizione: es. rifacimento della facciata, manutenzione dell'impianto]
[approvati dall'assemblea del [data] / urgenti, di cui si riferirà alla
prima assemblea].

Giorni e orari di lavoro: [__]. Ditta esecutrice: [nome].
Possibili disagi: [rumori, area di cantiere, accessi limitati].
Per informazioni e segnalazioni: [recapito amministratore].

[Luogo], [data]                              L'amministratore
                                              ____________________

Come farli arrivare a chi abita

L'avviso lavori non è una convocazione e non ha i canali dell'art. 66: puoi affiggerlo e inviarlo come preferisci. Il generatore di avvisi di Unitify permette di incollare il testo e stamparlo in A4: l'interfaccia non è ancora in italiano, ma ogni campo di testo è libero. Su Unitify lo stesso avviso arriva a ogni condòmino nell'app, via email e sul sito del condominio, con conferma di lettura (l'app non ha ancora l'interfaccia in italiano; i testi che scrivi restano in italiano), e chi abita nel palazzo può segnalare un problema durante i lavori dall'app, con uno stato visibile a tutto lo studio e la chiusura confermata a chi ha segnalato.

Quali altri sistemi si possono collegare allo studio è in integrazioni gestionale condominiale nel 2026.

Per le segnalazioni durante i lavori, vedi anche segnalazioni in condominio: come gestire richieste e ticket. Se il tuo studio vuole smettere di rifare gli stessi avvisi a mano, puoi iniziare gratis dalla pagina Unitify per l'Italia.

Fonti: codice civile, artt. 844, 1122, 1130 e 1135; disposizioni per l'attuazione del codice civile, art. 70; codice penale, art. 659, Normattiva, consultata il 16.10.2026. Le citazioni sono nel pacchetto di fonti interno research/66.