Հայաստանի համատիրությունների բառարան՝ համատիրություն, ժողով, վճարներ, կառավարման ձևեր, հավաստագրում
Եզրույթներ, որոնց հանդիպում են Հայաստանի համատիրությունների ղեկավարները, բազմաբնակարան շենքերի կառավարիչները և սեփականատերերը։ Այստեղ նշված հոդվածները վերաբերում են «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ օրենքին (ՀՕ-334), որը գործում է ամբողջ Հայաստանում՝ որտեղ եզրույթը հիմնված է Կառավարության որոշման վրա, նշված է որոշման համարը։ Բառարանի ձևակերպումները համապատասխանում են 2026 թ. հոկտեմբերին գործող խմբագրությանը (ուժի մեջ է 2026 թ. ապրիլի 8-ից)։ Օրենքը փոփոխվում է, ուստի որոշում կայացնելուց առաջ ստուգեք տեքստը arlis.am կայքում։ Բառարանն իրավաբանի խորհրդատվություն չի փոխարինում։
- Համատիրություն
- Շինության սեփականատերերը կարող են ստեղծել իրավաբանական անձ՝ համատիրություն, ընդհանուր բաժնային գույքը պարտադիր նորմերի մասով կառավարելու համար։ Այն ստեղծվում է քաղաքացիական օրենսգրքով և «Համատիրության մասին» օրենքով սահմանված կարգով, գործում է իր անունից և կառավարման երեք ձևերից մեկն է (ՀՕ-334 օրենքի հոդվածներ 17 և 18)։
- ՀՕ-334 և «Համատիրության մասին» օրենքը
- ՀՕ-334-ը սահմանում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման կարգը և ձևերը, կառավարման մարմինների իրավասությունները, նրանց կազմավորման և գործունեության դադարման կարգը և կառուցապատողի պարտականությունները (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 1)։ Օրենքն ուժի մեջ է մտել հրապարակման պահից (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 33), գործող խմբագրությունը՝ 2026 թ. ապրիլի 8-ից։ Համատիրության անդամությունից դուրս գալու կարգը սահմանվում է առանձին՝ «Համատիրության մասին» օրենքով (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 26)։
- Դուրս գալ համատիրությունից
- Կառավարման մարմնին կողմ քվեարկած սեփականատերը ցանկացած ժամանակ կարող է չեղյալ համարել իր որոշումը՝ գրավոր դիմումով՝ լիազորությունները չեղյալ են համարվում դիմումը հանձնելու հաջորդ օրվանից, եթե դիմումում ավելի ուշ ժամկետ չի նշված (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 26)։ Համատիրության անդամությունից դուրս գալու կարգը սահմանվում է «Համատիրության մասին» օրենքով (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 26)։
- Սեփականատերերի ժողով
- Ժողովը հրավիրվում է առնվազն տարին մեկ անգամ, ձայները համամասնական են բաժնին (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 11)՝ հրավերի մասին ծանուցվում է ոչ ուշ, քան 7 օր առաջ, իսկ գումարված ժողովն իրավասու է, եթե ներկա են ընդհանուր ձայների կեսից ավելին ունեցող սեփականատերերը (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 12)։
- Համատիրության վճարներ (պարտադիր վճարներ)
- Պարտադիր նորմերի համար վճարի չափը որոշվում է շենքի բաժնային սեփականության մեջ սեփականատիրոջ բաժնից ելնելով (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 10)՝ չափն ու ժամկետները սահմանում է ժողովը (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 11), վճարները կատարվում են անկանխիկ՝ յուրաքանչյուր շենքի համար առանձին բանկային հաշվին (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 15.1)՝ երկու անգամ ուշացնելու դեպքում կառավարման մարմինը, նախապես գրավոր նախազգուշացնելով, կարող է դիմել դատարան (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 10)։
- Կառավարման ձևեր
- Շենքի կառավարումը կարող է իրականացվել համատիրության, լիազորագրային կառավարչի կամ հավատարմագրային կառավարչի միջոցով, ընդ որում պարտադիր նորմերի մասով՝ միայն մեկ կառավարման մարմնի (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 17)։
- Կառավարչի հավաստագրում
- Մասնագիտական գործունեության համար անհրաժեշտ որակավորման պահանջները, վերապատրաստման և ներգրավման կարգը սահմանում է Կառավարությունը (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 17.1). N 1737-Ն որոշմամբ վերապատրաստումը կազմակերպում է Քաղաքաշինության կոմիտեն, թեստը հանձնելու համար պետք է հավաքել առնվազն 15 միավոր 20-ից։
- Բազմաբնակարան շենք
- Օրենքի իմաստով բազմաբնակարան շենքն այն շենքն է, որում մեկից ավելի սեփականատերերին սեփականության իրավունքով պատկանում է բնակարան և (կամ) ոչ բնակելի տարածք, և որի կառուցման ու սպասարկման համար հատկացված հողամասը կամ շենքի ընդհանուր գույքը չի կարող առանձնացվել սեփականատերերի միջև (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 2)։
- Շինության սեփականատեր
- Շինության սեփականատեր է բազմաբնակարան շենքում շինության նկատմամբ սեփականության իրավունք ունեցող անձը (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 2)՝ յուրաքանչյուր սեփականատեր ժողովում օժտված է իր բաժնին հավասար ձայներով (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 11)։
- Ընդհանուր բաժնային սեփականություն
- Ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով սեփականատերերին պատկանում են շենքը կրող կառուցվածքները, միջհարկային ծածկերը, նկուղները, ձեղնահարկը, տեխնիկական հարկերը, տանիքը, ինչպես նաև մեկից ավելի շինություն սպասարկող և շենքի միասնական ամբողջական սպասարկման համար նախատեսված մուտքերը, աստիճանավանդակները, աստիճանները, վերելակները, վերելակային և այլ հորերը, սարքավորումներն ու տարածքները, ինչպես նաև շենքի պահպանման և սպասարկման համար անհրաժեշտ հողամասերը, որոնք օրենքով նախատեսված կարգով այլ անձանց սեփականություն չեն (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 6)։ Յուրաքանչյուր սեփականատեր իր բաժնին համաչափ մասնակցում է պարտադիր նորմերի կատարմանն ուղղված ծախսերին (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 9)։
- Պարտադիր նորմեր
- Պարտադիր նորմերն ընդհանուր բաժնային սեփականության պահպանման այն պահանջներն ու պարտադիր միջոցառումներն ու աշխատանքներն են, որոնց չիրականացումը կարող է ուղղակի վտանգ ներկայացնել սեփականությանը, մարդկանց կյանքին, առողջությանը, գույքին կամ շրջակա միջավայրին՝ դրանց մեջ ներառվում են հակահրդեհային, սանիտարական, քաղաքաշինական, կոմունալ սպասարկման, փոստային բաժանորդային պահարանների սպասարկման և այլ միջոցառումներ, իսկ նորմերը սահմանում է Կառավարությունը (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 10)։
- Լիազորագրային կառավարիչ
- Լիազորագրային կառավարումն իրականացվում է սեփականատերերի գրավոր լիազորագրի և կնքված պայմանագրի հիման վրա, կառավարիչը գործում է սեփականատերերի անունից (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 19)՝ կառավարիչը կարող է լինել ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 17)։
- Հավատարմագրային կառավարիչ
- Հավատարմագրային կառավարումն իրականացվում է սեփականատերերի և կառավարչի միջև կնքված հավատարմագրային կառավարման կամ ծառայությունների վճարովի մատուցման պայմանագրով, որը կնքվում է գրավոր՝ կառավարիչը գործում է իր անունից (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 20)։
- Շենքի կառավարման մարմին
- Մեկ շենքի ընդհանուր սեփականության կառավարումը պարտադիր նորմերի մասով կարող է իրականացնել միայն մեկ կառավարման մարմին՝ նոր ընտրված մարմինը երկու օրվա ընթացքում գրավոր տեղեկացնում է համայնքի ղեկավարին, որը վարում է համայնքի կառավարման մարմինների գրանցամատյանը (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 17)։
- Համայնքի ղեկավարը՝ կառավարման մարմնի փոխարեն
- Կառավարման մարմնի լիազորությունները դադարելուց հետո երկու ամսվա ընթացքում նոր մարմին չընտրվելու դեպքում բացառիկ լիազորություններն անցնում են համայնքի ղեկավարին, մինչև սեփականատերերը մարմին ստեղծեն (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 26)՝ որպես կառավարման մարմին՝ տեղական ինքնակառավարման մարմինն իրավունք ունի իրականացնելու միայն օրենքով նշված լիազորությունները (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 22), և հավաստագրման պահանջը նման շենքերի վրա չի տարածվում (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 17.1)։
- Շենքի տարեկան բյուջե
- Շենքի ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման և պահպանության ծախսերը ֆինանսավորվում են տարեկան բյուջեով, որը հաստատվում է ժողովում մեկ տարվա համար (հունվարի 1-ից դեկտեմբերի 31-ը) և տարվա ընթացքում կարող է փոխվել միայն ժողովի որոշմամբ (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 29)՝ եթե ժողովը մեկ ամսվա ընթացքում բյուջեն չի ընդունում, հաշվարկվում է նոր բյուջե համայնքի ավագանու սահմանած անհրաժեշտ վճարների հիման վրա (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 30)։
- Պահուստային ֆոնդ
- Կառավարության N 2078-Ն որոշմամբ վթարները կանխելու և վերացնելու, անհետաձգելի նորոգումների և այլ անկանխատեսելի ծախսերի համար սեփականատերերի ժողովը կարող է որոշել պարտադիր վճարներից ձևավորել պահուստային ֆոնդ և տեղաբաշխել այն ավանդային հաշվում՝ ավանդային հաշվին տեղաբաշխվող միջոցների չափը սահմանվում է ժողովի կողմից շենքի տարեկան բյուջեով, և դրանք չեն կարող ծախսվել այլ նպատակով։
- Հեռակա գրավոր հարցում
- Հարցման դեպքում որոշման նախագիծը կազմվում է մեկ միասնական փաստաթղթի ձևով, սեփականատերերը գրավոր քվեարկում են՝ իրենց ստորագրությամբ, նախագծի բնօրինակի վրա, յուրաքանչյուր հարցի վերաբերյալ առանձին (կողմ, դեմ, ձեռնպահ), իսկ քվեարկության ժամկետը չի կարող 5 օրից պակաս լինել (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 13)՝ որոշման նախագծում փոփոխություններ անել քվեարկության ընթացքում արգելվում է (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 13)։
- Իրազեկում (լռություն՝ որպես համաձայնություն)
- Իրազեկման միջոցով որոշումներն ընդունվում են միայն օրենքով նախատեսված դեպքերում (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 11)՝ իրազեկումը համարվում է տրված, եթե տեքստը փակցված է մնացել առնվազն 7 օր անընդմեջ, քննարկման ժամկետը չի կարող 10 օրից պակաս լինել, իսկ գրավոր դեմ չքվեարկած սեփականատերերը համարվում են կողմ քվեարկած, եթե նույն ժամանակահատվածում գումարված ժողովում կամ հարցմամբ այլ որոշում չեն կայացրել (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 14)։
- Կառուցապատողի պարտականությունները
- Նոր կառուցված շենքը շահագործման հանձնելուց հետո՝ մինչև սեփականատերերը կառավարման մարմին ընտրեն, կառուցապատողը նրանց անունից ընտրում է կառավարման ձևերից մեկը՝ ընտրությունից հետո հինգ օրվա ընթացքում նա հանձնման-ընդունման ակտով փոխանցում է շենքի նախագծային փաստաթղթերը կառավարման մարմնին, իսկ ակտի օրինակը երկու օրվա ընթացքում ներկայացնում է համայնքի ղեկավարին (ՀՕ-334 օրենքի հոդված 28.1)։ Դրույթն ուժի մեջ է 2026 թ. հունվարի 1-ից։
