Bauwerksbuch Wien: Pflicht, Fristen und Strafen

Pflicht, Fristen, Strafen, Einfamilienhaus: Das sind die Fragen, die zum Wiener Bauwerksbuch am häufigsten gestellt werden. Die Antworten stehen in der Bauordnung für Wien, und zwar nicht überall dort, wo man sie erwartet. Rechtsgrundlage ist § 128a, im Volltext auf RIS einsehbar. Das ist Wiener Landesrecht, kein bundesweites österreichisches Gesetz: Es gilt innerhalb Wiens und nicht automatisch in anderen Bundesländern. Stand der Prüfung des Gesetzestexts: 27.10.2026 (Fassung mit Inkrafttreten 15.07.2026).

Was ins Bauwerksbuch gehört, zeigt der Beitrag Bauwerksbuch Wien: Muster und Vorlage zum Download. Wer es erstellen darf und wovon der Aufwand abhängt, steht in Bauwerksbuch Wien: Ersteller und Kostenfaktoren.

Wer ist verpflichtet?

Nach § 128a Abs. 1 ist die Eigentümerin oder der Eigentümer (Miteigentümerinnen oder Miteigentümer) eines Gebäudes verpflichtet, ein Bauwerksbuch zu erstellen und die darin vorgesehenen Überprüfungen fristgerecht vornehmen zu lassen. Gemeint sind Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann, „insbesondere Tragwerke, Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen“.

Erstellen lassen muss die Eigentümerin oder der Eigentümer das Bauwerksbuch durch eine unabhängige Stelle: eine Ziviltechnikerin oder einen Ziviltechniker, eine gerichtlich beeidete Sachverständige oder einen gerichtlich beeideten Sachverständigen für das einschlägige Fachgebiet oder eine nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften berechtigte Person (Abs. 2). Für Bestandsgebäude verlangt § 128c Abs. 2 Z 2 die elektronisch signierte Erstellungsbestätigung einer solchen Erstellerin oder eines solchen Erstellers.

Mit Hausverwaltung: Das Bauwerksbuch ist nach Abs. 5 von der Eigentümerin oder vom Eigentümer, wenn für das Gebäude eine Hausverwaltung bestellt ist von dieser, in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Die Pflicht, es erstellen zu lassen, bleibt bei den Eigentümerinnen und Eigentümern; die laufende elektronische Führung geht an die Hausverwaltung.

Die Fristen

• Neu-, Zu- und Umbauten: bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige muss das Bauwerksbuch erstellt sein (Abs. 2).
• Bestehende Gebäude, errichtet vor dem 1.1.1919: bis zum 31.12.2027 (Abs. 3 Z 1).
• Bestehende Gebäude, errichtet zwischen dem 1.1.1919 und dem 1.1.1945: bis zum 31.12.2030 (Abs. 3 Z 2).
• Registrierung: Das Bauwerksbuch eines bestehenden Gebäudes ist ab dem 1.7.2024 in der Bauwerksbuchdatenbank zu registrieren (Abs. 3, § 128c). Dafür sind laut § 128c Abs. 2 das Datum der Erstellung, die elektronisch signierte Erstellungsbestätigung, das Datum der erstmaligen Überprüfung und die Bestätigung der Prüferin oder des Prüfers zu übermitteln.
• Gebäude nach dem 1.1.1945: § 128a Abs. 3 nennt dafür keinen Stichtag. Die Pflicht kann sich trotzdem ergeben, bei einem Neu-, Zu- oder Umbau (Abs. 2) oder weil die Behörde „in begründeten Fällen“ die Eigentümerin oder den Eigentümer beauftragt, ein Bauwerksbuch „innerhalb einer angemessenen Frist“ erstellen zu lassen (Abs. 3).

Im Fall eines bestehenden Gebäudes ist im Zuge der Erstellung auch eine erstmalige Überprüfung vornehmen zu lassen, durch eine Person aus derselben Aufzählung, die von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer verschieden ist (Abs. 3).

Gilt das auch für ein Einfamilienhaus?

§ 128a spricht von „Gebäuden“. Das Wort „Einfamilienhaus“ kommt im Paragrafen nicht vor, und es gibt für Einfamilienhäuser keine eigene Ausnahme. Ausgenommen sind nur (Abs. 2 und 3):

• Kleingartenhäuser,
• Kleingartenwohnhäuser,
• Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 m².

Ein Einfamilienhaus in Wien fällt daher unter § 128a, wenn es keine dieser drei Ausnahmen erfüllt. Welche Frist gilt, hängt vom Baujahr ab: Ein Haus von vor 1919 hat Zeit bis 31.12.2027, ein Haus von 1919 bis 1945 bis 31.12.2030. Für ein Einfamilienhaus, das nach 1945 gebaut wurde, nennt das Gesetz keinen Stichtag; ein Zu- oder Umbau kann die Pflicht aber auslösen (Abs. 2). Ob bei Ihrem Haus die Ausnahme der bebauten Grundfläche greift, entscheidet die tatsächliche Grundfläche und nicht die Einstufung als „klein“.

Strafen: was die Bauordnung sagt und was nicht

§ 128a selbst nennt keine Strafe und keinen Betrag und verweist auch nicht auf § 135. Die Bauordnung für Wien hat aber eine allgemeine Strafbestimmung, § 135 („Baustrafen“). Daraus:

• § 135 Abs. 1: Übertretungen des Gesetzes und der auf Grund des Gesetzes erlassenen Verordnungen werden „mit Geld bis zu 50.000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen“ bestraft. Das ist ein Höchstbetrag („bis zu“), kein fester Betrag.
• § 135 Abs. 3: Wer durch eine Übertretung bewirkt, dass eine Gefahr für Leben oder Gesundheit von Personen eintritt, ist „mit Geldstrafe bis zu 300.000 Euro“ oder mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Wochen zu bestrafen.
• § 135 Abs. 5: Wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, ist für Verletzungen der dem Eigentümer durch das Gesetz auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ.

Welche Strafe die Behörde für ein fehlendes oder nicht elektronisch geführtes Bauwerksbuch im Einzelfall verhängt, lässt sich aus dem Gesetzestext nicht ablesen. Wir nennen dafür deshalb keine Zahl. Für eine Hausverwaltung ist vor allem Abs. 5 relevant: Er verteilt die Verantwortung zwischen Verwaltung und Eigentümer; wer die Aufgabenteilung klar regeln will, hält sie am besten schriftlich fest.

Was Sie jetzt tun können

1. Bestand sortieren: Gebäude nach Baujahr in drei Gruppen teilen (vor 1.1.1919, 1.1.1919 bis 1.1.1945, danach) und die Ausnahmen prüfen.
2. Unterlagen sammeln: Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen sind der erste Inhaltspunkt (§ 128a Abs. 4 Z 1). Die Vorlage führt durch alle sieben Punkte.
3. Erstellerin oder Ersteller beauftragen: durch eine unabhängige Stelle nach Abs. 2, rechtzeitig vor dem Stichtag.
4. Elektronische Führung festlegen: wer führt das Bauwerksbuch, und wie ist es für die Behörde einsehbar (Abs. 5).

Was Unitify dazu beiträgt, und was nicht

Unitify hält die Gebäudedokumentation, die ein Bauwerksbuch braucht, nämlich Dokumente und ein Objektregister, laufend aktuell, statt sie unter Fristdruck nachträglich zusammenzusuchen. Pro Gebäude bleiben Unterlagen, Fristen und Zuständigkeiten sichtbar, damit die Stichtage 2027 und 2030 nicht als Überraschung ankommen.

Unitify ist kein Bauwerksbuch im Sinne von § 128a und erstellt keines. Es ersetzt weder die unabhängige Stelle, die das Bauwerksbuch nach § 128a Abs. 2 erstellt, noch die Behörde, die es prüft, und gibt keinen Rechtsrat.

Weitere Informationen finden Sie auf der Seite für Österreich und unter Preise. Wenn die Fristen für Ihren Bestand näher rücken als die Unterlagen, die Sie dafür griffbereit haben, buchen Sie eine Demo.