Bauwerksbuch Wien: Ersteller und Kostenfaktoren

Wer in Wien ein Bauwerksbuch braucht, stellt meist drei Fragen: Wer darf es erstellen? Wovon hängen die Kosten ab? Gibt es eine Vorlage? Die Antworten stehen zum Teil im Gesetz, zum Teil nicht – dieser Beitrag trennt beides. Rechtsgrundlage ist § 128a der Bauordnung für Wien, Wiener Landesrecht und kein österreichisches Bundesgesetz; den Text finden Sie auf RIS. Welche Fristen für welche Gebäude gelten und was die elektronische Führungspflicht der Hausverwaltung bedeutet, steht im Beitrag Bauwerksbuch § 128a: Fristen, Inhalt, elektronische Führung.

Wer erstellt das Bauwerksbuch in Wien?

Für Neu-, Zu- und Umbauten verlangt § 128a Abs. 2, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer das Bauwerksbuch bis zur Fertigstellungsanzeige „erstellen zu lassen“ hat – und zwar durch

• eine Ziviltechnikerin oder einen Ziviltechniker,
• eine gerichtlich beeidete Sachverständige oder einen gerichtlich beeideten Sachverständigen für das einschlägige Fachgebiet oder
• eine oder einen „nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften Berechtigte oder Berechtigten“.

Diese Person muss laut Gesetz „von der Bauwerberin oder vom Bauwerber, von der Bauführerin oder vom Bauführer und von der Eigentümerin oder vom Eigentümer (Miteigentümerin oder Miteigentümer) verschieden sein“ und darf „zu diesen Personen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen“. Das Gesetz nennt sie Erstellerin oder Ersteller. Für Bestandsgebäude knüpft § 128c Abs. 2 Z 2 an dieselbe Erstellerin bzw. denselben Ersteller (§ 128a Abs. 2) an; auch die Baupolizei (MA 37) nennt in ihren FAQ für alle Bauwerksbücher dieselben Berufsgruppen.

Für Bestandsgebäude ist nach § 128a Abs. 3 außerdem im Zuge der Erstellung „auch eine erstmalige Überprüfung vornehmen zu lassen“, und zwar durch eine Person aus derselben Aufzählung mit derselben Unabhängigkeitsvoraussetzung (Prüferin oder Prüfer). Ausgenommen sind in Abs. 2 und Abs. 3 jeweils Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 m².

Was daraus für die Praxis folgt:

• Die Erstellung ist nicht Aufgabe der Hausverwaltung. Die Hausverwaltung führt das Bauwerksbuch, wenn sie für das Gebäude bestellt ist, laufend in elektronischer Form (§ 128a Abs. 5).
• Die Eigentümerin oder der Eigentümer beauftragt. Die Pflicht, das Bauwerksbuch erstellen zu lassen, trifft nach § 128a Abs. 1 und Abs. 2 die Eigentümerin oder den Eigentümer (Miteigentümerinnen oder Miteigentümer).
• Erstellungsbestätigung. Für ein nach Abs. 3 erstelltes Bauwerksbuch sind in der Bauwerksbuchdatenbank laut § 128c Abs. 2 unter anderem eine „elektronisch signierte Erstellungsbestätigung“ der Erstellerin oder des Erstellers und eine von der Prüferin oder dem Prüfer unterfertigte Bestätigung über die erstmalige Überprüfung zu übermitteln.

Darüber hinaus kann die Behörde nach § 128a Abs. 3 „in begründeten Fällen“ die Eigentümerin oder den Eigentümer beauftragen, ein Bauwerksbuch innerhalb einer angemessenen Frist erstellen zu lassen.

Was kostet ein Bauwerksbuch in Wien?

Das Gesetz nennt keine Preise, und eine verlässliche Pauschale lässt sich daraus nicht ableiten. Wer Angebote vergleicht, vergleicht deshalb am besten den Leistungsumfang, der sich aus dem Gesetzestext ergibt. Diese Punkte bestimmen den Aufwand der Erstellerinnen und Ersteller:

• Umfang der Bauteile. Das Bauwerksbuch bezeichnet nach Abs. 4 Z 2 die Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind. Abs. 1 nennt „insbesondere Tragwerke, Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen“. Je mehr solcher Bauteile ein Gebäude hat, desto mehr ist festzulegen und zu prüfen.
• Erstmalige Überprüfung. Bei Bestandsgebäuden ist nach Abs. 3 im Zuge der Erstellung eine erstmalige Überprüfung vorzunehmen.
• Vorhandene Unterlagen. Abs. 4 Z 1 verlangt die Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen. Liegen diese lückenlos vor, ist weniger zu beschaffen.
• Festgestellte Baugebrechen. Wurden bei einer Überprüfung Baugebrechen festgestellt, verlangt Abs. 4 Z 6 ein Verzeichnis samt Plan zur Behebung.
• Bisherige Maßnahmen. Abs. 4 Z 7 verlangt eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen nach § 118c Abs. 2 und Abs. 7.
• Planeinsicht. Fehlen Bescheide oder Pläne, nennt die Baupolizei (MA 37) in ihren FAQ die Möglichkeit der Planeinsicht in das Planarchiv der Baupolizei.
• Laufende Führung. Die Kosten der Erstellung und die laufende elektronische Führung nach Abs. 5 sind zwei verschiedene Posten; Letztere liegt bei bestellter Hausverwaltung bei dieser.

Für die Budgetplanung einer Hausverwaltung mit gemischtem Bestand heißt das: zuerst die Gebäude nach Stichtag sortieren (vor dem 1.1.1919 errichtete Gebäude mit Frist 31.12.2027, zwischen dem 1.1.1919 und dem 1.1.1945 errichtete Gebäude mit Frist 31.12.2030), dann pro Gebäude Angebote auf Grundlage derselben Leistungsliste einholen.

Vorlage und Muster: Checkliste für den Inhalt nach § 128a Abs. 4

§ 128a schreibt kein Formular vor, sondern den Inhalt. Eine amtliche Vorlage nennt der Text von § 128a und § 128c nicht. Die folgende Checkliste folgt Punkt für Punkt dem Gesetz und gibt an, was Sie vor dem Gespräch mit der Erstellerin oder dem Ersteller bereitlegen können. Sie ist eine Arbeitshilfe und ersetzt weder das Bauwerksbuch noch die Prüfung durch die dafür berechtigte Person.

• Z 1: Die das Gebäude betreffenden Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen. Bereitlegen: Bescheide und Anzeigen aus dem Objektarchiv, soweit vorhanden.
• Z 2: Die Bezeichnung der Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind. Bereitlegen: bekannte Schäden und Auffälligkeiten an Tragwerk, Gebäudehülle, Geländern und Brüstungen.
• Z 3: Den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung sowie die Intervalle der folgenden Überprüfungen. Bereitlegen: bisherige Prüftermine, soweit dokumentiert.
• Z 4: Die Voraussetzungen, die die überprüfenden Personen jeweils zu erfüllen haben. Bereitlegen: wird von der Erstellerin oder dem Ersteller festgelegt; Ihre Aufgabe ist, die Angabe zu übernehmen und aktuell zu halten.
• Z 5: Die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen (ausgenommen Überprüfungen nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften). Bereitlegen: vorhandene Prüfberichte und Gutachten.
• Z 6: Ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen samt Plan zur Behebung, wenn bei einer Überprüfung solche festgestellt wurden. Bereitlegen: offene Mängel aus Begehungen und Schadensmeldungen.
• Z 7: Eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118c Abs. 2 und Abs. 7. Bereitlegen: Unterlagen zu den Maßnahmen und Änderungen nach § 118c Abs. 2 und Abs. 7.

Die Hinweise unter „Bereitlegen“ sind keine gesetzliche Vorgabe. Das Gesetz bindet den Inhalt im Kern an die Überprüfungspflicht für Bauteile, bei deren Verschlechterung eine Gefährdung von Leben oder Gesundheit ausgehen kann – nicht an eine allgemeine Gebäudeakte.

Bauwerksbuch digital und Software: was das Gesetz sagt

§ 128a Abs. 5 lautet: „Das Bauwerksbuch ist von der Eigentümerin oder vom Eigentümer (Miteigentümerin oder Miteigentümer), wenn für das Gebäude eine Hausverwaltung bestellt ist von dieser, in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen.“

Daraus ergeben sich zwei Pflichten: elektronische Form und Einsicht für die Behörde auf Verlangen. Eine bestimmte Software nennt die Bestimmung nicht. Davon zu trennen ist die Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien. Der Magistrat führt sie nach § 128c Abs. 1 als Datenregister; die Daten für Bestandsgebäude nach Abs. 3 werden dort von der Eigentümerin oder vom Eigentümer über das von der Behörde im Internet bekanntgegebene Portal übermittelt (§ 128c Abs. 2). Laut MA 37 ist dabei „keinesfalls das Bauwerksbuch selbst … hochzuladen“, und „grundsätzlich jede Person“ darf die eigentliche Registrierung durchführen – die Hausverwaltung kann sie also für die Eigentümerin oder den Eigentümer erledigen.

Was Unitify dazu beiträgt, und was nicht

Unitify führt Dokumente und Objektregister pro Gebäude, außerdem ein Anlagenregister, eine Wartungshistorie und KI-Wartungspläne. Das ist die Grundlage, um die Unterlagen aus der Checkliste oben dauerhaft auffindbar zu halten, statt sie vor einem Stichtag zusammenzusuchen.

Unitify ist kein Bauwerksbuch im Sinne von § 128a und erstellt keines. Es ersetzt weder die Ziviltechnikerin oder den Ziviltechniker noch die andere nach § 128a Abs. 2 berechtigte Person, die das Bauwerksbuch erstellt, noch die Übermittlung an die Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien. Die Erstellung bleibt eine fachliche Leistung der in § 128a Abs. 2 genannten Personen.

Wenn der Stichtag näher rückt und die Unterlagen noch verstreut liegen, buchen Sie eine Demo, um zu sehen, wie Dokumente und Anlagen pro Gebäude aktuell bleiben.