Bauwerksbuch § 128a: Fristen, Inhalt, elektronische Führung

Für eine Wiener Hausverwaltung ist das Bauwerksbuch kein neues Konzept mehr, aber die Fristenlogik verwechseln viele: Neubauten sind sofort betroffen, Bestandsgebäude haben gestaffelte Stichtage bis 2027 und 2030, und die Pflicht, das Buch laufend elektronisch zu führen, landet dort, wo eine Hausverwaltung bestellt ist – bei ihr, nicht automatisch bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Rechtsgrundlage ist § 128a der Bauordnung für Wien, im Volltext auf RIS einsehbar – eine Wiener Landesregelung, kein Bundesgesetz.

Wer das Bauwerksbuch erstellen darf, wovon die Kosten abhängen und welche Checkliste als Vorlage dient, steht im Beitrag Bauwerksbuch Wien: Ersteller und Kostenfaktoren.

Neubauten: vor der Fertigstellungsanzeige

§ 128a Abs. 2 der Bauordnung für Wien verlangt für Neu-, Zu- und Umbauten bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige ein von unabhängiger Stelle erstelltes Bauwerksbuch. Ausgenommen von dieser Pflicht sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 m². Für ein Projekt, das gerade abgeschlossen wird, ist das Bauwerksbuch damit kein optionaler Nachtrag – es gehört zu den Unterlagen, die vor der Fertigstellungsanzeige stehen müssen.

Bestandsgebäude: zwei Stichtage, keine dritten

Für bestehende Gebäude gelten nach § 128a Abs. 3 zwei Stichtage:

• bis 31.12.2027 für Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden;
• bis 31.12.2030 für Gebäude, die zwischen dem 1.1.1919 und dem 1.1.1945 errichtet wurden.

Beide Bauwerksbücher sind ab dem 1.7.2024 in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien zu registrieren (§ 128a Abs. 3, § 128c). Für eine Hausverwaltung mit einem gemischten Portfolio heißt das konkret: Die Gründerzeitbestände laufen zuerst auf 2027 zu, die Zwischenkriegsbestände auf 2030 – zwei getrennte Fristen, nicht eine gemeinsame.

Für Gebäude, die nach dem 1.1.1945 errichtet wurden, nennt § 128a Abs. 3 keinen Stichtag für die erstmalige Erstellung. Eine Pflicht kann sich trotzdem aus einem späteren Zu- oder Umbau (§ 128a Abs. 2) ergeben, oder aus einem Auftrag der Behörde im begründeten Einzelfall. Für die Mehrheit der Nachkriegsbauten im Bestand einer Hausverwaltung bedeutet das: kein automatischer Termin, aber auch keine dauerhafte Ausnahme, sobald gebaut wird.

Wer führt es, und wie

Hier liegt der Punkt, der für eine Hausverwaltung am meisten zählt. § 128a Abs. 5 bestimmt: „Das Bauwerksbuch ist von der Eigentümerin oder vom Eigentümer, wenn für das Gebäude eine Hausverwaltung bestellt ist von dieser, in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen.“ Ist eine Hausverwaltung bestellt, liegt die laufende elektronische Führungspflicht also bei ihr — nicht bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer allein, und nicht als einmalige Erstellung, sondern als fortlaufende Führung, die der Behörde auf Verlangen zugänglich sein muss.

Das ist eine andere Pflicht als die Registrierung nach Abs. 3: Die Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank betrifft die Bestandsgebäude mit den zwei Stichtagen, die elektronische Führungspflicht nach Abs. 5 betrifft das Bauwerksbuch selbst, unabhängig davon, ob es aus dem Neubau- oder dem Bestandsfall stammt.

Für eine Hausverwaltung, die für mehrere Objekte bestellt ist, summiert sich das zu einer laufenden, nicht zu einer einmaligen Aufgabe: pro Gebäude ein elektronisch geführtes Bauwerksbuch, jederzeit auf behördliches Verlangen einsichtsfähig, unabhängig davon, wann die Erstellung selbst stattgefunden hat.

Was hineingehört

§ 128a Abs. 5 sagt, wer das Bauwerksbuch führt. § 128a Abs. 4 sagt, was hineingehört. Der Inhalt dreht sich um die Überprüfungspflicht aus Abs. 1 – um Bauteile, von denen bei Verschlechterung eine Gefährdung von Leben oder Gesundheit ausgehen kann – und nicht um eine allgemeine Gebäudeakte. Konkret muss das Bauwerksbuch enthalten:

• die Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen des Gebäudes;
• die Bezeichnung der Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind;
• den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung sowie die Intervalle der folgenden Überprüfungen;
• die Voraussetzungen, die die überprüfenden Personen erfüllen müssen;
• die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen — ausgenommen Überprüfungen, die für Bauteile nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften durchzuführen sind;
• ein aktuelles Verzeichnis festgestellter Baugebrechen samt Plan zu deren Behebung;
• eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118c Abs. 2 und Abs. 7.

Das ist die vollständige Liste aus Abs. 4 – nicht mehr und nicht weniger. Eine Hausverwaltung sollte sie nicht stillschweigend um Eigentümerdaten oder allgemeine Haustechnik-Dokumentation erweitern: Der Gesetzestext bindet den Inhalt an die Überprüfungspflicht aus Abs. 1, die Baugenehmigungs-Historie und den Verweis auf § 118c.

Die drei Ausnahmen

§ 128a Abs. 2 nennt drei Ausnahmen von der Bauwerksbuch-Pflicht: Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 m². Genau diese drei Kategorien nennt der Text – eine Hausverwaltung sollte hier nicht großzügiger lesen, als der Text hergibt, etwa indem sie kleine Nebengebäude oder Garagen pauschal als ausgenommen behandelt, ohne die Grundfläche tatsächlich zu prüfen.

Ein Portfolio-Beispiel

Eine Hausverwaltung mit dreißig Objekten in Wien hat in der Praxis meist eine Mischung aus Baujahren, und die Fristen laufen nicht synchron. Nehmen wir zwölf Gründerzeithäuser (vor 1919), acht Zwischenkriegsbauten (1919–1945) und zehn Nachkriegsobjekte. Für die zwölf Gründerzeithäuser läuft die Frist zuerst ab – bis 31.12.2027 muss dort jeweils ein Bauwerksbuch erstellt und in der Bauwerksbuchdatenbank registriert sein. Die acht Zwischenkriegsbauten haben bis 31.12.2030 Zeit. Für die zehn Nachkriegsobjekte gibt es, solange kein Zu- oder Umbau ansteht, aktuell keinen gesetzlichen Stichtag zur erstmaligen Erstellung – was nicht heißt, dass sie dauerhaft außen vor bleiben, sondern dass die Pflicht an ein künftiges Bauvorhaben oder einen behördlichen Auftrag im Einzelfall gekoppelt ist.

Der praktische Punkt für eine Verwaltung mit gemischtem Bestand: Die zwölf Gebäude vor 1919 brauchen zuerst Aufmerksamkeit, nicht weil sie „älter und daher dringender“ sind in einem allgemeinen Sinn, sondern weil § 128a Abs. 3 ihnen konkret den früheren Stichtag zuweist.

Was das Gesetz nicht regelt

Drei Dinge, die außerhalb der Wiener Bauordnung liegen und die eine Hausverwaltung nicht mit dieser Pflicht verwechseln sollte:

• § 128a ist Wiener Landesrecht, kein bundesweites österreichisches Gesetz. Es gilt innerhalb Wiens und nicht automatisch in anderen Bundesländern.
• Das Gesetz nennt für Gebäude nach 1945 keinen Stichtag zur erstmaligen Erstellung – eine Hausverwaltung, die hier von sich aus eine Frist annimmt, geht über den Text hinaus.
• Das Bauwerksbuch selbst wird von unabhängiger Stelle erstellt (§ 128a Abs. 2) – die Hausverwaltung führt es laufend, sie ersetzt nicht die unabhängige Stelle, die es erstellt.

Was Unitify dazu beiträgt, und was nicht

Unitify hält die Gebäudedokumentation, die ein Bauwerksbuch braucht – Dokumente und ein Objektregister –, laufend aktuell, statt sie unter Fristdruck nachträglich zusammenzusuchen. Das ist die konkrete Aufgabe einer Plattform in diesem Zusammenhang: Unterlagen, Fristen und Zuständigkeiten pro Gebäude sichtbar und auffindbar halten, damit die 2027- und 2030-Stichtage nicht als Überraschung ankommen.

Unitify ist kein Bauwerksbuch im Sinne von § 128a und erstellt keines. Es ersetzt nicht die unabhängige Stelle, die das Bauwerksbuch nach § 128a Abs. 2 erstellt oder die Behörde, die es prüft. Was die Plattform übernimmt, ist die laufende Dokumentation im Alltag der Hausverwaltung – die Erstellung selbst bleibt eine fachliche Leistung außerhalb der Software.

Wenn die Bauwerksbuch-Fristen für Ihren Bestand näher rücken als die Unterlagen, die Sie dafür griffbereit haben, buchen Sie eine Demo, um zu sehen, wie die Dokumentation laufend aktuell bleibt.