Přejít na obsah
Unitify
Začněte zdarma
Bezplatný vzor

Zápis ze shromáždění SVJ: vzor (Word, PDF)

Autor: Ilia Sotonin

Zápis ze shromáždění SVJ se vyhotovuje do 30 dnů od ukončení zasedání. Musí z něj být patrné, kdo shromáždění svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké další činovníky shromáždění zvolilo, jaká usnesení přijalo a kdy byl zápis vyhotoven. Pravidlo stojí v § 254 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) mezi ustanoveními o spolku; na SVJ se použije přiměřeně přes § 1221 odst. 1, pokud vaše stanovy neurčují vlastní pravidla.

Formulář níže je vlastní text Unitify, ne úřední vzor. Vyplňte ho ručně nebo ve Wordu. Kdo zápis podepisuje, § 254 neurčuje: podpisy předsedajícího, zapisovatele a ověřovatelů jsou náš návrh, ne zákonný požadavek, a stanovy mohou chtít víc. Před podpisem dejte text zkontrolovat právníkovi SVJ.

Stáhnout Word (.docx)Stáhnout PDF

Otevře se tiskové okno vašeho prohlížeče: vyberte tiskárnu nebo „Uložit jako PDF“. Tiskne se pouze vzor. Zdarma, bez registrace.

Co v tom dělá Unitify

Co musí obsahovat zápis ze shromáždění SVJ?

Zápis musí ukázat, kdo shromáždění svolal a jak, kdy se konalo, kdo ho zahájil a vedl, koho shromáždění zvolilo do dalších funkcí, jaká usnesení přijalo a kdy byl zápis vyhotoven. U SVJ se obsah zápisu řídí pravidly spolku z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále OZ), která se použijí přiměřeně:

  • Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy.

    OZ § 1221 odst. 1, e-Sbírka

  • Ze zápisu musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky členská schůze zvolila, jaká usnesení přijala a kdy byl zápis vyhotoven.

    OZ § 254 odst. 2, e-Sbírka

Tam, kde § 254 mluví o členské schůzi, jde u SVJ o shromáždění vlastníků jednotek. Pokud vaše stanovy upravují zápis po svém, řiďte se jimi. Pole na začátku vzoru odpovídají výčtu z § 254 odst. 2; prezenční listina a tabulka hlasování jsou naše doplnění.

Do kdy a kdo zápis vyhotoví?

Zápis zajišťuje statutární orgán do 30 dnů od ukončení zasedání. U SVJ je statutárním orgánem výbor, nebo předseda společenství, pokud tak určí stanovy:

  • Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.

    OZ § 1205 odst. 1, e-Sbírka

  • Statutární orgán spolku zajistí vyhotovení zápisu ze zasedání do třiceti dnů od jejího ukončení. Není-li to možné, vyhotoví zápis ten, kdo zasedání předsedal nebo koho tím pověřila členská schůze.

    OZ § 254 odst. 1, e-Sbírka

Lhůta 30 dnů běží od ukončení zasedání. Do vzoru proto zapište datum, kdy byl zápis vyhotoven: i to musí být ze zápisu patrné.

Kdy je shromáždění usnášeníschopné a jak se počítají hlasy?

Shromáždění se usnáší, když jsou přítomni vlastníci s většinou všech hlasů, a usnesení přijímá většinou hlasů přítomných. Hlasy se počítají podle podílů na společných částech, ne podle počtu lidí:

  • Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.

    OZ § 1206 odst. 1, e-Sbírka

  • Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

    OZ § 1206 odst. 2, e-Sbírka

Pro zápis to znamená dvě čísla: celkový počet hlasů všech vlastníků a počet hlasů přítomných. Bez nich nejde usnášeníschopnost doložit. Pozor na záměnu: při rozhodování mimo zasedání (per rollam) se většina počítá ze všech hlasů, na shromáždění platí většina hlasů přítomných podle § 1206 odst. 2.

Co když nepřijde dost vlastníků?

Náhradní shromáždění s nižším kvórem je možné jen tehdy, když ho připouštějí stanovy:

  • Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.

    OZ § 1210, e-Sbírka

V zápisu z náhradního shromáždění to výslovně uveďte a odkažte na článek stanov, který ho připouští. Lhůty pro svolání náhradního zasedání z pravidel spolku (§ 257) se na SVJ použijí nanejvýš přiměřeně: bez kontroly právníka je za pravidla SVJ nepovažujte.

Která usnesení patří jen shromáždění?

Mezi věci, o kterých rozhoduje jen shromáždění, patří volba výboru a jeho odměny i schválení rozpočtu a účetní závěrky. Občanský zákoník je vyjmenovává v § 1208, mimo jiné:

  • volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn

    OZ § 1208 písm. b), e-Sbírka

  • schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků

    OZ § 1208 písm. c), e-Sbírka

Volbu členů výboru zapište v zápisu jako usnesení se jmény zvolených a s výsledkem hlasování. Více o výboru, jeho odměně a odpovědnosti najdete v článku o výboru SVJ.

Může přehlasovaný vlastník usnesení napadnout?

Ano, u soudu a do tří měsíců, a proto je dobré mít zápis rychle hotový a dostupný:

  • Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

    OZ § 1209 odst. 1, e-Sbírka

Lhůta běží ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Úplné znění usnesení a výsledek hlasování v zápisu pomáhají doložit, o čem a jak se rozhodlo.

Zdroje

Ověřeno 4. listopadu 2026 podle aktuálního znění v systému e-Sbírka. Text se mění: než se na něj spolehnete, otevřete aktuální znění.

Zápis ze shromáždění společenství vlastníků jednotek

Zápis č. ____ · SVJ: ____________ · dům: ____________

Název společenství vlastníků a označení domu
IČO
Místo konání shromáždění
Datum konání, čas zahájení a čas ukončení
Kdo shromáždění svolal (výbor, předseda společenství nebo jiný svolavatel)
Jak bylo svoláno: datum pozvánky a způsob, jakým byla vlastníkům doručena
Kdo zasedání zahájil
Kdo zasedání předsedal (předsedající)
Zapisovatel
Ověřovatelé zápisu
Další činovníci zvolení shromážděním (například sčitatelé hlasů)
Celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek (podle podílů na společných částech)

Usnášeníschopnost (OZ § 1206 odst. 2; náhradní shromáždění OZ § 1210)

  • Přítomní vlastníci jednotek mají většinu všech hlasů: shromáždění je usnášeníschopné. Přítomno ____ hlasů z celkových ____.
  • Náhradní shromáždění, které připouštějí stanovy: přítomní vlastníci mají alespoň 40 % všech hlasů. Přítomno ____ hlasů z celkových ____.
  • Přítomní vlastníci nemají potřebný počet hlasů: shromáždění není usnášeníschopné.

Prezenční listina (příloha zápisu)

č.Jednotka č.Vlastník jednotky (jméno, název)Podíl na společných částech = počet hlasůPlná moc (jméno zmocněnce)Podpis
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Pořad zasedání a průběh jednání (rozprava, námitky vlastníků)

Usnesení a hlasování (OZ § 1206 odst. 2: většina hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují víc)

Usnesení č.Znění usneseníPro (hlasy)Proti (hlasy)Zdrželi se (hlasy)Výsledek: přijato / nepřijato
1
2
3
4
5
6

Vyhotovení zápisu a přílohy (OZ § 254 odst. 1 ve spojení s § 1221 odst. 1)

  1. 1.Zápis byl vyhotoven dne ____, tedy do 30 dnů od ukončení zasedání.
  2. 2.Zápis vyhotovil: ____ (výbor nebo předseda společenství; není-li to možné, předsedající nebo ten, koho tím pověřilo shromáždění).
  3. 3.Příloha č. 1: pozvánka s datem odeslání a způsobem doručení.
  4. 4.Příloha č. 2: prezenční listina s podpisy přítomných vlastníků a zmocněnců.
  5. 5.Příloha č. 3: plné moci zástupců vlastníků.
  6. 6.Příloha č. 4: podklady k bodům pořadu (návrhy usnesení, rozpočet, nabídky a podobně).
  7. 7.Zápis je uložen: ____ a vlastníci do něj mohou nahlédnout: ____.

Poznámky

Předsedající

Jméno a příjmení, podpis, datum

Zapisovatel

Jméno a příjmení, podpis, datum

1. ověřovatel zápisu

Jméno a příjmení, podpis, datum

2. ověřovatel zápisu

Jméno a příjmení, podpis, datum

Vzor Unitify sestavený podle OZ § 254 odst. 1 a 2 (na SVJ přiměřeně přes § 1221 odst. 1), § 1206 odst. 1 a 2 a § 1210. Není to úřední formulář. Ověřovatele § 254 nezmiňuje: jejich podpisy jsou náš návrh, ne zákonný požadavek. Zkontrolujte své stanovy a text před použitím projednejte s právníkem SVJ.

Jak se vzorem pracovat

  1. 1

    Před zasedáním připravte prezenční listinu

    Vypište všechny jednotky, jejich vlastníky a podíly na společných částech: podle podílu má každý vlastník počet hlasů (OZ § 1206 odst. 1). U vchodu si nechte předložit plné moci a zapište zmocněnce k jednotce, za kterou hlasuje.

  2. 2

    Na začátku ověřte usnášeníschopnost

    Sečtěte hlasy přítomných. Shromáždění je usnášeníschopné, když mají přítomní většinu všech hlasů. Náhradní shromáždění je možné, jen když ho připouštějí stanovy, a stačí na něm alespoň 40 % všech hlasů (OZ § 1210).

  3. 3

    Ke každému usnesení zapište hlasy

    Zapisujte hlasy, ne počet lidí: pro, proti, zdrželi se. K přijetí je potřeba většina hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (OZ § 1206 odst. 2). Znění usnesení zapište celé.

  4. 4

    Do 30 dnů zápis vyhotovte a podepište

    Zápis zajišťuje výbor, nebo předseda společenství, pokud ho stanovy určily jako statutární orgán. Doporučujeme zápis hned zpřístupnit vlastníkům: přehlasovaný vlastník má na návrh soudu tři měsíce ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (OZ § 1209 odst. 1).

Co projednat s právníkem

Vzor není text zákona ani úřední formulář. Tyto otázky si pro svůj dům vyjasněte předem.

  • Stanovy. Zda vaše stanovy upravují svolání, jednání, zápis nebo jeho podpisy jinak. Ustanovení o spolku se na SVJ použijí jen přiměřeně (OZ § 1221 odst. 1).
  • Vyšší většiny. U kterých bodů pořadu vyžadují stanovy nebo zákon víc než většinu hlasů přítomných a jak to v zápisu označit.
  • Náhradní shromáždění. Zda ho stanovy připouštějí a jak se svolává. Lhůty ze spolkového práva (§ 257) na SVJ nepřebírejte bez kontroly právníka.
  • Plné moci. Co mají plné moci pro shromáždění obsahovat podle vašich stanov a jak je u vchodu ověřujete.
  • Spoluvlastníci. Jak hlasují spoluvlastníci jedné jednotky (například manželé) a kdo za ně podepisuje prezenční listinu.
  • Napadení usnesení. Jak postupovat, když přehlasovaný vlastník podá návrh soudu (OZ § 1209 odst. 1), a jak doložit, kdy se vlastníci o usnesení dozvěděli.
Připraveno k použití

Co v tom dělá Unitify

Zápis Unitify nesestavuje ani nepodepisuje: formulář výše vyplníte ručně nebo ve Wordu. Unitify pomáhá před shromážděním a po něm. Rozhraní aplikace je zatím v angličtině a nastavuje se pro váš projekt; české rozhraní zatím není.

  • Oznámení v aplikaci pro obyvatele

    Správce může vlastníkům poslat datum, místo a pořad shromáždění jako oznámení v aplikaci a sám zvolí text i jazyk oznámení, tedy i češtinu. Zda takové oznámení stačí jako způsob svolání, určují vaše stanovy: poraďte se s právníkem SVJ.

  • Hlasování v aplikaci

    Vlastníci mohou hlasovat v aplikaci, správce sleduje účast a hlasy se sčítají po jednotkách. Nástroj hlasy zaznamenává. Zda takový hlas platí podle zákona, je otázka pro právníka SVJ.

  • Zápis v dokumentech domu

    Podepsaný zápis (sken) i jeho přílohy lze uložit k domu a zveřejnit vlastníkům v aplikaci.

Zápis ze shromáždění SVJ: otázky

Co musí obsahovat zápis ze shromáždění SVJ?

Musí z něj být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky shromáždění zvolilo, jaká usnesení přijalo a kdy byl zápis vyhotoven (OZ § 254 odst. 2). Na SVJ se toto pravidlo spolku použije přiměřeně (OZ § 1221 odst. 1), pokud stanovy neurčují vlastní pravidla. Náš vzor k tomu přidává prezenční listinu a hlasy ke každému usnesení.

Do kdy musí být zápis ze shromáždění SVJ vyhotoven?

Do 30 dnů od ukončení zasedání. Vyhotovení zajišťuje statutární orgán, tedy výbor, nebo předseda společenství, pokud tak určují stanovy. Není-li to možné, vyhotoví zápis ten, kdo zasedání předsedal, nebo ten, koho tím shromáždění pověřilo (OZ § 254 odst. 1 ve spojení s § 1221 odst. 1).

Kdo podepisuje zápis ze shromáždění SVJ?

Paragraf 254 občanského zákoníku podpisy neupravuje. Podívejte se do stanov, zda je určují. V našem vzoru podepisuje předsedající, zapisovatel a dva ověřovatelé zápisu: je to náš návrh, ne zákonný požadavek.

K čemu slouží prezenční listina SVJ?

Ukazuje, kdo byl přítomen a kolik hlasů měl. Každý vlastník má počet hlasů podle velikosti svého podílu na společných částech (OZ § 1206 odst. 1), a z prezenční listiny se proto počítá usnášeníschopnost i výsledek každého hlasování. Ve vzoru má sloupce jednotka, vlastník, podíl, plná moc a podpis a připojuje se k zápisu jako příloha.

Kdy je shromáždění SVJ usnášeníschopné?

Když jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Usnesení se přijímá většinou hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (OZ § 1206 odst. 2).

Co když na shromáždění nepřijde dost vlastníků?

Pokud to připouštějí stanovy, lze konat náhradní shromáždění. To je usnášeníschopné, když jsou přítomni vlastníci s alespoň 40 % všech hlasů (OZ § 1210). Pokud stanovy náhradní shromáždění nepřipouštějí, poraďte se s právníkem o dalším postupu, například o rozhodování mimo zasedání (per rollam).

Může vlastník napadnout usnesení zapsané v zápisu?

Ano. Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti správy domu a pozemku rozhodl. Návrh musí podat do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká (OZ § 1209 odst. 1).

Související