Výbor SVJ: odměna, odpovědnost a funkční období

Výbor SVJ je statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek, pokud stanovy místo něj neurčí předsedu. Funkční období i počet členů stanoví stanovy. O odměně rozhoduje shromáždění, pevnou částku zákon nedává. Člen výboru jedná s péčí řádného hospodáře a věřitelům SVJ ručí jen tehdy, když porušil povinnost a škodu nenahradil.

Kdo je statutárním orgánem SVJ?

Pravidla obsahuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále OZ) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

„Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.“ (OZ § 1205 odst. 1)

SVJ bez výboru tedy existuje: stanovy mohou místo výboru určit jediného předsedu společenství vlastníků. I předseda je členem voleného orgánu, pravidla níže se týkají i jeho.

„Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.“ (OZ § 1205 odst. 2)

Jiným předpisem je živnostenský zákon. Je-li členem právnická osoba, podmínky splňuje její zástupce v orgánu.

Jak dlouho trvá funkční období výboru SVJ a kolik má členů?

Obojí určují stanovy. Musí obsahovat:

„určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení“ (OZ § 1200 odst. 2 písm. d)

Pro spolek zákon dává náhradní pravidlo:

„Neurčí-li stanovy funkční období členů volených orgánů spolku, je toto období pětileté.“ (OZ § 246 odst. 1)

U SVJ musí funkční období určit stanovy vždy, takže pět let je jen záložní pravidlo, které se na SVJ použije přiměřeně přes § 1221 OZ. Chybí-li funkční období ve vašich stanovách, nechte je posoudit právníkem.

Kdo rozhoduje o odměně výboru SVJ a jak vysoká je?

Shromáždění. Do jeho působnosti patří:

„volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn“ (OZ § 1208 písm. b)

Zákon žádnou částku nestanoví. Odměna člena výboru SVJ je taková, jakou schválí shromáždění. Návrh dejte do pořadu zasedání v pozvánce na shromáždění a schválenou výši zapište do zápisu ze shromáždění.

„Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ (OZ § 1180 odst. 2)

Příspěvek na odměny výboru tedy platí každá jednotka stejně, bez ohledu na podíl na společných částech. Daňové a pojistné zacházení s odměnou zde nepopisujeme, zeptejte se účetní.

Za co člen výboru odpovídá a kdy ručí věřitelům?

„Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“ (OZ § 159 odst. 1)

„Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci.“ (OZ § 159 odst. 3)

Ručí tedy předseda SVJ svým majetkem? Ne automaticky. Jen když porušil povinnost, způsobil tím SVJ škodu, tu nenahradil a věřitel nemůže plnění získat od SVJ. A jen do výše nenahrazené škody. Proto mějte každé rozhodnutí doložené: podklady, zápis, korespondenci.

Co smí výbor SVJ rozhodnout sám?

Nestanoví-li stanovy jinak, platí limity z nařízení vlády č. 366/2013 Sb.:

„V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.“ (NV 366/2013 Sb. § 13 odst. 1)

„V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.“ (NV 366/2013 Sb. § 13 odst. 2)

U havárie limit pro opravy neplatí. Nad limity rozhoduje shromáždění.

Jen shromáždění také volí a odvolává členy výboru, dává předchozí souhlas s úvěrem, určuje a mění správce a schvaluje rozpočet, účetní závěrku a celkovou výši příspěvků na správu domu a pozemku (OZ § 1208 písm. b, c, f, g).

„Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.“ (NV 366/2013 Sb. § 15)

Lhůty, které SVJ musí dodržet u vyúčtování služeb, popisujeme v článku Vyúčtování služeb SVJ: termín a lhůty.

Co dělat, když výbor nefunguje?

Výbor volí a odvolává jen shromáždění. Když výbor shromáždění nesvolá, mají vlastníci nástroj:

„Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.“ (OZ § 1207 odst. 1)

Vlastníci s více než čtvrtinou všech hlasů (alespoň dva) požádají výbor o svolání. Neudělá-li to, svolají shromáždění sami na náklady SVJ a do pořadu zařadí odvolání a volbu členů výboru. Není-li shromáždění usnášeníschopné, může svolavatel navrhnout hlasování per rollam o týchž záležitostech (OZ § 1211 odst. 1).

Co v tom dělá Unitify

Oznámení vlastníkům, třeba o novém složení výboru, rozešlete v aplikaci pro obyvatele, text i jazyk zvolíte sami. Vlastníci mohou v aplikaci hlasovat a vy vidíte účast a hlasy po jednotkách. Aplikace hlasy zaznamená, ale zda takové hlasování platí podle zákona, posuďte s právníkem SVJ: hlas per rollam vyžaduje vlastnoruční podpis na listině (OZ § 1212). Zápisy, přílohy a podepsané skeny se ukládají po domech a můžete je zveřejnit vlastníkům. Předpisy plateb a dluhy vidíte po jednotkách, s upomínkami. Rozhraní aplikace je zatím v angličtině a nastavuje se pro každý projekt. České rozhraní zatím není: úkol je založen, termín neslibujeme.

Podívejte se na Unitify v Česku nebo si domluvte ukázku.

Zdroje: občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89; nařízení vlády č. 366/2013 Sb., https://e-sbirka.gov.cz/sb/2013/366. Zkontrolováno 4. listopadu 2026; citovaná ustanovení se ani ve znění účinném od 01.01.2027 nemění. Text se mění: před použitím otevřete aktuální znění.