Vyúčtování služeb v SVJ: termín, náležitosti a lhůty

Vyúčtování služeb musí SVJ doručit vlastníkovi jednotky nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. U kalendářního roku je to 30. duben. Přeplatky a nedoplatky se vyrovnají v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení. Na žádost o podklady a na námitky má vlastník 30 dnů od doručení. Pravidla stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., OZ).

Co jsou zálohy na služby?

Průběžné platby vlastníka za služby, které SVJ jednou za zúčtovací období vyúčtuje:

„Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.“ (OZ § 1181)

Druh služeb a způsob rozúčtování jejich cen na jednotky schvaluje shromáždění (OZ § 1208 písm. d). Pro tento bod programu použijte vzor pozvánky na shromáždění, vzor zápisu a kde to stanovy připouštějí, i vzor hlasování per rollam.

Měsíční zálohu může SVJ změnit i během roku, a to kvůli změně ceny služby nebo z jiného oprávněného důvodu. Rozhoduje oznámení:

„Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.“ (zákon 67/2013 Sb. § 4 odst. 4)

Jak dlouhé je zúčtovací období?

Nejvýše 12 měsíců. Kdy začíná, určuje poskytovatel služeb, u vlastníků jednotek SVJ.

„zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb“ (zákon 67/2013 Sb. § 2 odst. 1 písm. c)

Jaký je termín pro vyúčtování služeb v SVJ?

Nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období.

„Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.“ (zákon 67/2013 Sb. § 7 odst. 1)

Kdo nesplní povinnost podle tohoto zákona (například SVJ nedoručí vyúčtování včas), dluží druhé straně pokutu (zákon 67/2013 Sb. § 13 odst. 1). Výši určuje SVJ, nejvýše 50 Kč za každý započatý den prodlení. Když nerozhodne:

„Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.“ (zákon 67/2013 Sb. § 13 odst. 2)

Jaké jsou náležitosti vyúčtování služeb?

Skutečné náklady po jednotlivých službách a přijaté zálohy, aby šlo rozdíl zkontrolovat.

„Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.“ (zákon 67/2013 Sb. § 7 odst. 2)

Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování nesmí SVJ zahrnout do služeb:

„Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.“ (zákon 67/2013 Sb. § 7 odst. 4)

Jaká je splatnost vyúčtování?

V dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení.

„Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.“ (zákon 67/2013 Sb. § 7 odst. 3)

Jak podat reklamaci vyúčtování služeb v SVJ?

Písemně a do 30 dnů. Nejdřív si můžete vyžádat podklady:

„Do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.“ (zákon 67/2013 Sb. § 8 odst. 1)

Pak námitky:

„Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.“ (zákon 67/2013 Sb. § 8 odst. 2)

Příklad: lhůty pro vyúčtování za rok 2025

• Zúčtovací období: 1. ledna – 31. prosince 2025.
• Doručení vyúčtování: nejpozději 30. dubna 2026.
• Vyúčtování doručené 31. března 2026: podklady lze žádat a námitky podat do 30. dubna 2026 (po vyžádání podkladů běží lhůta pro námitky od jejich doložení).
• Finanční vyrovnání: v dohodnuté lhůtě, nejpozději 31. července 2026.

Výpočet lhůt ověřte s právníkem. Citované lhůty platí beze změny i ve znění zákona účinném od 1. ledna 2027.

Jak je to s vyúčtováním služeb při změně vlastníka?

SVJ nemá povinnost vyúčtovat příspěvky a zálohy k okamžiku převodu jednotky (OZ § 1186 odst. 1). Dluhy prodávajícího ale mohou přejít na kupujícího:

„Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.“ (OZ § 1186 odst. 2)

Prodávající za takové dluhy dál ručí. Doloží je potvrzením od SVJ:

„Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu.“ (OZ § 1186 odst. 3)

Pokud dluhy z potvrzení zjistit nešly, nebo SVJ potvrzení bez zbytečného odkladu nevydalo, má se za to, že je kupující zjistit nemohl. Za SVJ jedná výbor nebo předseda, viz článek o výboru SVJ.

Co v tom dělá Unitify

Vyúčtování sestavuje a doručuje SVJ. Unitify pomáhá s prací kolem něj:

• Předpisy plateb a dluhy. Zálohy, platby a nedoplatky se evidují po bytech, s upomínkami.
• Oznámení. Oznámení vlastníkům, třeba o nové výši zálohy, odejde v aplikaci pro obyvatele; text i jazyk volí správce. Zda takové oznámení splní písemnou formu, posuďte s právníkem.
• Dokumenty. Vyúčtování, podklady a zápisy lze uložit u každého domu a zveřejnit vlastníkům.

Rozhraní aplikace je zatím v angličtině a nastavuje se pro každý projekt; češtinu zatím nemá.

Více na stránce Unitify v Česku nebo si domluvte demo.

Zdroje: zákon č. 67/2013 Sb., občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., e-Sbírka; ověřeno 4. listopadu 2026. Text se mění: před použitím otevřete aktuální znění. Nejde o právní radu.