منصة واحدة لمديري العقارات والمطوّرين في المملكة العربية السعودية
تربط Unitify الإنتركم المرئي والتحكم في الدخول والكاميرات وقراءات العدادات وتطبيق السكان في نظام واحد، وتُبقي فوترة الجمعية وتقاريرها منظمة لمدير العقار الذي يدير جمعية ملاك مسجّلة لدى الهيئة العامة للعقار. نربط حسب المشروع كل جهاز يوفّر واجهة (API أو SIP): الإنتركم ووحدات التحكم في الدخول والحواجز بقراءة اللوحات والدخول إلى المصاعد والكاميرات والعدادات والمنزل الذكي داخل الشقق. أما إنتركم Hikvision وDahua ووحدات التحكم في الأبواب فتتصل عبر واجهة الجهاز نفسه (ISAPI وSIP).
مصمَّمة لكيفية عمل جمعية الملاك المسجّلة لدى الهيئة العامة للعقار فعليًا
منصة واحدة لجمعيات الملاك المسجّلة لدى الهيئة العامة للعقار في المملكة.
قنوات الدفع المستخدمة بالفعل
يدفع سكان المملكة فواتيرهم المتكررة بالفعل عبر القنوات الوطنية للمملكة. هذه هي الطرق التي يدفع بها السكان بالفعل، وليست تكاملات تتصل بها Unitify.
SADAD
نظام عرض الفواتير وسدادها الوطني التابع للبنك المركزي السعودي، يعمل منذ عام 2004، ويغطي جميع القنوات المصرفية والمحافظ الرقمية المرخّصة.
mada
الشبكة الوطنية للبطاقات منذ عام 1990، تغطي نقاط البيع وأجهزة الصراف الآلي والتجارة الإلكترونية، ويمكن تحميلها في Apple Pay وGoogle Pay وSamsung Pay ومحفظة mada Pay.
مبنية وفق قواعد الهيئة العامة للعقار، لا للالتفاف عليها
كل بند أدناه مرتبط بالمصدر الأولي لدى الهيئة العامة للعقار الذي جرى التحقق منه، لا بملخص.
ثلاثة ملاك يوجبون تأسيس جمعية (المادة 12 من النظام)
متى امتلك ثلاثة ملاك أو أكثر وحدات مفرزة في العقار المشترك نفسه، وجب عليهم تأسيس جمعية ملاك وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار. وفي المشاريع على الخارطة تبدأ المدة عند بدء تسليم الوحدة الثانية، وشراء وحدة في مبنى فيه جمعية قائمة هو في حد ذاته قبول لنظامها الأساسي وقراراتها.
المادة 12، نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الهيئة العامة للعقار ↗30 يومًا للتسجيل، ولا شخصية معنوية إلا بالتسجيل (المادة 10 من اللائحة، والمادة 12(2) من النظام)
يجب طلب التسجيل خلال 30 يومًا من تأسيس الجمعية؛ وإن لم يفعل الملاك، جاز لأي منهم التقدم بالطلب. ولا تتمتع الجمعية بالشخصية المعنوية المستقلة ولا بذمة مالية مستقلة إلا بعد تسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار.
المادة 10، اللائحة التنفيذية، الهيئة العامة للعقار ↗قرار مدير العقار المعتمد من الهيئة سند تنفيذي (المادة 21 من النظام)
متى اعتمدت الهيئة العامة للعقار قرارات مدير العقار وعقوده المتعلقة بالعقار المشترك، صارت سندًا تنفيذيًا في مواجهة الملاك وفقًا لأحكام نظام التنفيذ، فتُحال المتأخرات مباشرة إلى التنفيذ دون دعوى قضائية مسبقة.
المادة 21، نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الهيئة العامة للعقار ↗القرارات تتطلب ثلاثة أرباع مساحة المبنى، مع سقف لأي مالك منفرد (المادة 18(6) من النظام)
يصح قرار الجمعية العامة متى وافق عليه ملاك يملكون ثلاثة أرباع إجمالي المساحة المفرزة على الأقل، وتُقاس بالمساحة لا بعدد الأشخاص، ما لم ينص النظام الأساسي على نسبة أعلى؛ وإذا تجاوزت حصة مالك واحد النصف، خُفِّضت أصواته إلى النصف.
المادة 18(6)، نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الهيئة العامة للعقار ↗المباني من 100 وحدة أو بأصول 1,000,000 ريال تتطلب مراجع حسابات مرخّصًا (المادة 27 من اللائحة)
على جمعية الملاك التي تضم 100 وحدة مفرزة أو أكثر، أو تملك أصولًا تتجاوز 1,000,000 ريال سعودي، تعيين مراجع حسابات مرخّص له بالعمل في المملكة، ولا يجوز للجمعية العامة أن تعتمد تقرير المدير اعتمادًا صحيحًا دون الاطلاع أولًا على تقرير مراجع الحسابات.
المادة 27، اللائحة التنفيذية، الهيئة العامة للعقار ↗لا يجوز للمطوّر تعيين المدير الأول منفردًا إلا فوق حدّين (المادة 19(4) من النظام، والمادة 22 من اللائحة)
يجوز للمطوّر تعيين مدير العقار منفردًا فقط إذا كان في المبنى 100 وحدة مفرزة على الأقل واحتفظ بملكية 10% منها على الأقل؛ وتحت أي من الحدّين، يصوّت الملاك على مرشحي رئيس الجمعية.
المادة 22، اللائحة التنفيذية، الهيئة العامة للعقار ↗الاشتراكات يحددها الملاك، وتُوزَّع بحسب مساحة الوحدة، في حساب بنكي واحد (المادة 26 من النظام، والمادة 31 من اللائحة)
يحدد الملاك أنفسهم الاشتراكات في النظام الأساسي، ويدفع كل مالك بنسبة مساحة وحدته المفرزة إلى إجمالي المساحة المفرزة، مع جواز أن يتفاوت معدل المساهمة بحسب نوع الاستخدام في العقار متعدد الاستخدامات. وتودَع كل أموال الجمعية في حساب بنكي واحد، يُفتح باسم الجمعية نفسها، لدى بنك مرخّص له بالعمل في المملكة.
المادة 31، اللائحة التنفيذية، الهيئة العامة للعقار ↗طبقة الأجهزة، مرتبطة بمنصتك
يتصل الإنتركم والدخول والفيديو والعدادات وشحن السيارات الكهربائية عبر التطبيقات المصغّرة، إلى جانب الطلبات والفوترة.
إنتركم رقمي
تصل المكالمات مباشرة إلى هاتف الساكن. الدخول عبر التطبيق أو بطاقة BLE أو الوجه.
التحكم في الدخول
دخول بلا تلامس عبر الهاتف أو البطاقة. دخول المركبات بقراءة لوحات السيارات.
مراقبة بالفيديو
كاميرات مباشرة وأرشيف رقمي وقراءة لوحات السيارات عند البوابة.
قياس العدادات عن بُعد
تصل القراءات من السكان عبر التطبيق أو من ملف أو عبر API نظام القياس لديكم. نربط العدادات الذكية التي توفّر واجهة حسب المشروع.
شحن السيارات الكهربائية
محطات على الخريطة، وجلسات تُحجز وتُحاسَب وتُتابَع في التطبيق.
إدارة المبنى
التهوية والتدفئة والمصاعد وأنظمة أخرى تُراقَب من لوحة تحكم واحدة، مع تنبيهات فورية.
الأجهزة والمنسّق وتطبيق السكان
الأجهزة
الإنتركم والتحكم في الدخول والكاميرات والعدادات وشواحن السيارات الكهربائية وأنظمة المبنى، من أي مورّد.
المنسّق (Orchestrator)
تربط Unitify كل جهاز بلوحة تحكم واحدة. تُضاف الأجهزة الجديدة كتطبيق مصغّر ولا يُستبدل شيء.
تطبيق السكان
تطبيق واحد للأبواب والعدادات ومكالمات الإنتركم والشحن. لا حاجة إلى تذكّر تسجيل دخول خامس.
أسئلة يطرحها مديرو العقارات والمطوّرون
ما جمعية الملاك بموجب النظام السعودي، ومتى يجب تأسيسها؟
متى امتلك ثلاثة ملاك أو أكثر وحدات مفرزة في العقار المشترك نفسه، وجب عليهم تأسيس جمعية فيما بينهم وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار خلال 30 يومًا من التأسيس. ولا تتمتع الجمعية بالشخصية المعنوية المستقلة ولا بذمة مالية مستقلة إلا بالتسجيل، وشراء وحدة في مبنى فيه جمعية قائمة هو في حد ذاته قبول لنظامها الأساسي.
من يدير منصة «ملاك» الحكومية، وماذا تتطلب؟
تديرها الهيئة العامة للعقار. وتجري عبرها إجراءات تسجيل الجمعية، والتحقق من العضوية بمطابقتها بصك الملكية، وانتخاب رئيس الجمعية، وتعيين مدير العقار، واعتماد النظام الأساسي، ومحاضر الاجتماعات، وفواتير اشتراكات الملاك، ولا يجوز تعديل النظام الأساسي إلا بموافقة الهيئة.
هل يجوز للمطوّر تعيين مدير العقار الأول؟
فقط فوق حدّين معًا: أن يكون في المبنى 100 وحدة مفرزة على الأقل، وأن يحتفظ المطوّر بملكية 10% منها على الأقل. وتحت أي من الحدّين، يرشح رئيس الجمعية المديرين ويصوّت الملاك.
كيف تُنفَّذ الاشتراكات إذا لم يدفع المالك؟
متى اعتمدت الهيئة العامة للعقار قرارات مدير العقار وعقوده المتعلقة بالعقار المشترك، أصبحت سندًا تنفيذيًا في مواجهة الملاك بموجب نظام التنفيذ، فتُلاحَق المتأخرات عبر التنفيذ لا عبر دعوى قضائية كاملة.
هل يجوز للجمعية العامة التصويت إلكترونيًا؟
لا ينظّم النظام السعودي نفسه التصويت الإلكتروني لجمعيات الملاك. فالنصاب وإجراءات الدعوة في النظام الأساسي لكل جمعية، وتعتمده الهيئة، وتجري منصة «ملاك» التابعة للهيئة التصويت والمحاضر إلكترونيًا.
هل يمكنكم ربط الإنتركم ونظام التحكم في الدخول الموجودين لدينا؟
غالبًا نعم. إذا كانت لوحة النداء أو وحدة التحكم أو الكاميرا أو العداد توفّر واجهة تكامل (API أو SIP أو ONVIF أو بوابة Modbus أو M-Bus) فنربطها بتطبيق السكان حسب المشروع. والحواجز بقراءة اللوحات والدخول إلى المصاعد والمنزل الذكي تُعالَج بالطريقة نفسها كعمل مشروع. وبلا واجهة لا يمكن الربط، ونتحقق من الطراز قبل التعاقد. وأكثر الحالات شيوعًا هي إنتركم IP ووحدات التحكم في الأبواب من Hikvision وDahua، وتتصل عبر واجهة الجهاز نفسه.
مستعد لجعل مشروعك القادم أذكى؟
تربط Unitify كل أنظمة المبنى في منصة واحدة وتطبيق واحد للسكان، للمشاريع الجديدة والمباني القائمة على حد سواء.