Platforma za pametno stavbo na ključ za investitorje v Sloveniji
Unitify poveže kontrolo dostopa, videodomofone, dispečersko službo in aplikacijo za stanovalce v eno platformo za investitorje, ki gradijo stanovanjske komplekse v Ljubljani in drugod, in za upravnika, ki stavbo vodi pozneje.
Zasnovano po Stanovanjskem zakonu in Stvarnopravnem zakoniku
Ena platforma, zgrajena za Stanovanjski zakon (SZ-1) in za upravnika, ki mu ta nalaga odgovornost za mesečni obračun stroškov, rezervni sklad in letno poročilo.
Plačilne poti, ki so že v uporabi
Upravniška storitev se plačuje po načinih plačila, ki jih slovenski lastniki že uporabljajo za redne položnice. Plačila s kartico tečejo prek Unitifyjevega vgrajenega Stripe acquiringa.
Stripe
Plačila s kartico, obdelana prek integracije Stripe pri Unitifyju.
UPN QR
Slovenija položnice plačuje na enem standardnem obrazcu: plačilni nalog UPN QR, ki ga ureja navodilo Združenja bank Slovenije in je objavljen s programersko specifikacijo.
Direktna obremenitev SEPA
V Sloveniji je v celoti na voljo in se obračunava prek domačega sistema, pravila o identifikatorju upnika za osnovno in medpodjetniško shemo pa objavlja združenje bank.
Flik
Stanovalcu omogoča plačilo po telefonski številki, e-pošti, kodi QR ali NFC, med katerimakoli dvema slovenskima bankama, v nekaj sekundah, 24 ur na dan – sprejemanje se uredi prek lastne banke podjetja, običajno kot razširitev obstoječe kartične integracije.
Zasnovano po slovenski stanovanjski zakonodaji, preverjeno pri primarnem viru
Vsaka spodnja trditev je povezana s primarnim virom, ob katerem je preverjena, in ne s povzetkom.
Kdaj je upravnik obvezen in pogodba o opravljanju upravniških storitev (48., 49. in 53. člen SZ-1; 118. člen SPZ)
Upravljanje večstanovanjskih stavb v Sloveniji hkrati urejata dva zakona: Stanovanjski zakon (SZ-1), ki velja od oktobra 2003, in Stvarnopravni zakonik (SPZ), ki zapolnjuje vsako vrzel, ki jo pusti SZ-1. Upravnik je v slovenski stavbi obvezen le tam, kjer je več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Pod tem morajo lastniki vsak posel upravljanja opraviti sami. Profesionalni upravnik v Sloveniji mora biti registriran za dejavnost upravljanja nepremičnin – licence, stopnje usposobljenosti in državnega izpita ni. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, nato pa zavezuje vsakega lastnika v stavbi, tudi tiste, ki so glasovali proti, in vsakogar, ki stanovanje kupi pozneje.
1., 48., 49. in 53. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1); 118. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ), pisrs.si ↗Odločanje: pragovi večine in zakonsko elektronsko glasovanje (25., 25.a, 29., 35.a, 36. in 37. člen SZ-1)
Slovenski lastniki o poslih rednega upravljanja odločajo z več kot polovico solastniških deležev v stavbi – sem sodijo imenovanje in razrešitev upravnika, načrt vzdrževanja in zavrnitev upravnikovega poročila. Vse, kar presega redno upravljanje, zahteva več kot tri četrtine solastniških deležev, kratek seznam odločitev – med njimi najem posojila v breme rezervnega sklada – pa zahteva vse lastnike. Elektronsko glasovanje je v slovenskem Stanovanjskem zakonu od junija 2021, izvedbeni pravilnik pa zahteva, da lastnik glas odda s kvalificiranim elektronskim podpisom. Zbor lastnikov se v Sloveniji skliče s pisnim vabilom najmanj 14 dni prej in lahko odloča le, če je v prostoru navzoča tista večina, ki jo zahteva sama odločitev.
25., 25.a, 29., 35.a, 36. in 37. člen SZ-1, pisrs.si ↗Rezervni sklad: zakonski minimum v €/m² glede na starost stavbe, na svojem računu (119. člen SPZ; 42. člen SZ-1)
Rezervni sklad je obvezen v slovenski stavbi z več kot dvema lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli. Je skupno premoženje lastnikov, nikoli se ne more izplačati nazaj, porabiti pa se sme le za vzdrževanje, potrebne izboljšave in odplačilo posojil, najetih zanje. Slovenija najnižji mesečni prispevek v rezervni sklad določa z zakonom: površina stanovanja, pomnožena s stopnjo, ki je odvisna od starosti stavbe – do deset let nič, od deset do trideset let 0,20 € na m², od trideset do šestdeset 0,25 € na m² in nad šestdeset 0,30 € na m². Upravnik privzeto odpre in vodi fiduciarni račun za rezervni sklad vsake stavbe posebej; lastniki lahko izglasujejo združitev več stavb na enem računu, upravnik pa mora nato za vsako voditi ločeno knjigovodstvo. Denar rezervnega sklada je v Sloveniji varen pred stečajem: ni del upravnikovega premoženja in upravnikovi upniki do njega ne morejo.
Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka, 4. in 7. člen; 119. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ); 42. člen SZ-1, pisrs.si ↗Vsebino mesečnega obračuna predpisuje zakon (63. in 66. člen SZ-1; 22.–29. člen Pravilnika)
Slovenska zakonodaja predpisuje, kaj mora prikazovati mesečni obračun: vse stroške obratovanja, vzdrževanja in upravljanja za celotno stavbo, delež tega lastnika pri vsakem od njih, mesečni prispevek v rezervni sklad, morebitna druga plačila in stanje rezervnega sklada za celotno stavbo. Slovenija delitve stroškov ne prepušča pogodbi: pravilnik ministrstva vsako vrsto obratovalnega stroška pripiše enemu od treh ključev – ogrevani površini, številu posameznih delov ali številu uporabnikov – in zahteva obračun po števcih povsod, kjer števci obstajajo. Slovenija ne zahteva ločenega bančnega računa za vsako stavbo za obratovalni denar in ne zahteva, da se stanovanjski stroški plačujejo negotovinsko.
66. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1); Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, 22.–29. člen; 63. člen SZ-1, pisrs.si ↗Zapadle obveznosti: upravnikov poziv kot verodostojna listina in omejena zakonita zastavna pravica na stanovanju (tretji odstavek 44. člena SZ-1; šesti odstavek 119. člena in 120. člen SPZ; ZIZ)
Če lastnik ne plačuje v rezervni sklad, pisni poziv upravnika po zakonu velja za verodostojno listino – izvršbo odpre brez predhodne tožbe. Vsa izvršba na podlagi računa gre v Sloveniji skozi en oddelek enega sodišča – Centralni oddelek za verodostojno listino pri Okrajnem sodišču v Ljubljani. Predlog se vloži elektronsko, računa ni treba priložiti, upniku ni treba poznati dolžnikove banke, dolžniku pa se naloži plačilo v osmih dneh od vročitve. Zakonske zamudne obresti v Sloveniji so glavna obrestna mera za refinanciranje Evropske centralne banke, povečana za osem odstotnih točk, določijo se za vsako polletje posebej in objavijo v uradnem listu. Neplačani stroški upravljanja in prispevki v rezervni sklad v Sloveniji bremenijo samo stanovanje kot zakonita zastavna pravica v korist drugih lastnikov, omejena na petkratnik najnižjega prispevka v rezervni sklad – in ta zastavna pravica ima prednost pred vsem drugim na stanovanju.
tretji odstavek 44. člena SZ-1; šesti odstavek 119. člena in 120. člen SPZ; Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), 23., 40.c in 41. člen; 2. člen ZPOMZO-1, pisrs.si ↗58 krajevnih registrov upravnikov, nobene državne platforme za stroške – in globa za upravnika do 125.000 € (161., 166., 167. in 171. člen SZ-1)
Slovenija ne vodi enega državnega registra upravnikov: vsaka od 58 upravnih enot vodi svojega in vanj vpisuje naslov stavbe, upravnika in datum pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Slovenija ima državne registre – kataster nepremičnin, register energetskih izkaznic, registre upravnikov – nima pa državne platforme za upravljanje stavb. Slovenskega državnega sistema za stanovanjske stroške, za odločitve lastnikov ali za poročanje upravnikov ni: upravnik državi poroča le ob vpisu v register in ob obvestilu geodetski upravi, ko stanovanje zamenja lastnika. Če upravnik ne izda mesečnega obračuna stroškov, ne vodi denarja stavbe v ločenem knjigovodstvu, ne vodi računa rezervnega sklada ali ne skliče letnega zbora, se upravniško podjetje v Sloveniji izpostavi globi od 5.000 € do 125.000 €, njegova odgovorna oseba pa od 800 € do 2.000 €.
161., 166., 167. in 171. člen SZ-1, pisrs.si ↗Sloj strojne opreme, povezan z vašo platformo
Domofon, dostop, video, števci in polnjenje električnih vozil se povežejo prek mini aplikacij, ob vaših zahtevkih in obračunu.
Digitalni domofon
Klici gredo naravnost na telefon stanovalca. Vstop z aplikacijo, oznako BLE ali obrazom.
Kontrola dostopa
Brezstični vstop s telefonom ali oznako. Vstop vozil s prepoznavanjem registrskih tablic.
Videonadzor
Kamere v živo, digitalni arhivi in prepoznavanje registrskih tablic na vhodu.
Telemetrija števcev
Odčitki elektrike, vode, plina in toplote prihajajo samodejno, brez ročnih obhodov.
Polnjenje električnih vozil
Polnilnice na zemljevidu, seje rezervirane, obračunane in izsledljive v aplikaciji.
Upravljanje stavbe
Prezračevanje, ogrevanje, dvigala in drugi sistemi, nadzorovani z ene nadzorne plošče, s takojšnjimi opozorili.
Naprave, orkestrator, aplikacija za stanovalce
Naprave
Domofoni, kontrola dostopa, kamere, števci, polnilnice za električna vozila in sistemi stavbe, od kateregakoli ponudnika.
Orkestrator
Unitify poveže vsako napravo na eno nadzorno ploščo. Nova oprema se priključi kot mini aplikacija, nič se ne zamenja.
Aplikacija za stanovalce
Ena aplikacija za vrata, števce, klice z domofona in polnjenje. Brez pete prijave, ki si jo je treba zapomniti.
Vprašanja, ki si jih zastavljajo investitorji in upravniki
Kako naj investitor pristopi k tehnologiji pametne stavbe v novem slovenskem stanovanjskem kompleksu?
Obravnavajte jo kot eno odločitev o platformi, ne kot nakupovalni seznam strojne opreme: kontrola dostopa, videodomofoni, dispečerska služba in aplikacija za stanovalce naj se upravniku stavbe predajo že povezani, skupaj z mesečnim obračunom stroškov, ki ga zakon predpisuje od prvega dne.
Ali je upravnik obvezen v vsaki slovenski večstanovanjski stavbi?
Upravnik je v slovenski stavbi obvezen le tam, kjer je več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Pod tem morajo lastniki vsak posel upravljanja opraviti sami.
Ali slovenska zakonodaja lastnikom dovoljuje elektronsko glasovanje?
Elektronsko glasovanje je v slovenskem Stanovanjskem zakonu od junija 2021, izvedbeni pravilnik pa zahteva, da lastnik glas odda s kvalificiranim elektronskim podpisom.
Kako deluje videodomofon z odpiranjem prek telefona?
Klic gre prek aplikacije na telefon stanovalca namesto na enoto v stanovanju. Stanovalec obiskovalca vidi na kameri in vrata odpre na daljavo.
Koliko približno stane pametna stavba investitorja v Sloveniji?
Odvisno je od tega, kateri sistemi so vključeni – kontrola dostopa, domofoni, dispečerska služba, števci – in raste s številom enot. Kalkulator stroškov Unitify to razčleni po posamezni stavbi, namesto da bi navajal enotno panožno številko.
Z bloga
Ste pripravljeni narediti naslednji projekt pametnejši?
Unitify poveže vse sisteme stavbe v eno platformo in eno aplikacijo za stanovalce, tako za nove kot za obstoječe stavbe.