Sklic zbora etažnih lastnikov: vabilo, kvorum in ponovljeni zbor

Zbor etažnih lastnikov skliče upravnik, etažni lastniki z najmanj eno petino solastniških deležev ali nadzorni odbor, in sicer s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Fiksnega odstotka kvoruma v Stanovanjskem zakonu (SZ-1) ni: zbor veljavno odloča, če je prisotna takšna večina, kot jo zakon zahteva za posamezno odločitev. Če te večine ni, lahko prisotni sklenejo ponovljeni zbor, ki o rednem upravljanju odloča z večino prisotnih.

Kdo lahko skliče zbor

Po 34. členu SZ-1 zbor lastnikov lahko skliče:

• upravnik,
• etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev,
• nadzorni odbor.

Upravnik je dolžan zbor sklicati in izvesti najmanj enkrat letno.

Vabilo: pisno, 14 dni prej, v predalčnik in na oglasno desko

Po 36. členu SZ-1 se zbor skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Upravnik vabilo pusti vsakemu etažnemu lastniku v njegovem hišnem predalčniku in ga objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Na zahtevo etažnega lastnika, ki v večstanovanjski stavbi ne prebiva, mu upravnik vabilo pošlje po elektronski pošti.

Vabilo mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predvideni dnevni red in predlog sklepov.

Vzorec vabila

VABILO NA ZBOR ETAŽNIH LASTNIKOV
Večstanovanjska stavba [naslov]
Upravnik: [ime upravnika, kontakt]

Spoštovani etažni lastniki,

vabimo vas na zbor etažnih lastnikov, ki bo
dne [datum] ob [ura] v [kraj].

PREDVIDENI DNEVNI RED
1. Izvolitev zapisnikarja in dveh overoviteljev zapisnika.
2. Poročilo upravnika o upravljanju stavbe za leto [leto].
3. [Predmet odločanja]
   Predlog sklepa: »[besedilo predloga sklepa]«
   Potrebna večina: [več kot polovica solastniških deležev / več kot tri četrtine
   solastniških deležev / soglasje vseh etažnih lastnikov]
4. [Predmet odločanja in predlog sklepa]
5. Razno.

PONOVLJENI ZBOR (izpolnite le, če vabilo velja za ponovljeni zbor)
Zbor, sklican za [datum], ni bil sklepčen. Ta ponovljeni zbor bo o predlogih
sklepov, ki se nanašajo na redno upravljanje, sklepal z večino prisotnih
etažnih lastnikov po solastniških deležih.

POOBLASTILO
Etažni lastnik se lahko zbora udeleži po pisnem pooblaščencu.
Pooblastilo: spodaj podpisani/-a ____________, lastnik/-ica
posameznega dela št. ______, pooblaščam ____________, da me zastopa in
glasuje v mojem imenu na zgoraj sklicanem zboru.
Datum ____________            Podpis ____________

Vabilo je bilo dne [datum] puščeno v hišnem predalčniku vsakega etažnega
lastnika in objavljeno na oglasni deski, vsaj 14 dni pred zborom.

[Kraj], [datum]                         Upravnik ____________

Kaj je v tem vzorcu zahteva zakona in kaj praksa. Zakon zahteva pisno obliko, rok vsaj 14 dni, vročitev v hišni predalčnik in objavo, dan, uro, dnevni red in predlog sklepov. Oštevilčen dnevni red, navedba potrebne večine ob vsaki točki in vrstica s pooblastilom so praksa, ki olajša preverjanje sklepov po točkah. Blok o ponovljenem zboru ima podlago v 37. členu SZ-1, ki za vabilo na ponovljeni zbor izrecno zahteva opozorilo o nižji večini.

Kvorum: brez fiksnega odstotka

SZ-1 ne pozna kvoruma v odstotkih. Po 37. členu zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji prisotna takšna večina, kot se po zakonu zahteva za odločanje. To pomeni:

• več kot polovica solastniških deležev za posle rednega upravljanja (obratovanje in vzdrževanje, določitev in razrešitev upravnika, sprejem načrta vzdrževanja, zavrnitev poročila o upravnikovem delu),
• več kot tri četrtine solastniških deležev za posle, ki presegajo redno upravljanje (med drugim pogodba o medsebojnih razmerjih in gradbena dela na skupnih delih, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje),
• soglasje vseh etažnih lastnikov za peščico odločitev, med njimi najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.

Večina se šteje po solastniških deležih, ne po glavah. Sklepčnost preveri sklicatelj pred začetkom odločanja tako, da pridobi podpise prisotnih na seznamu lastnikov, na katerem so pripisani njihovi solastniški deleži.

Ponovljeni zbor

Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik skliče ponovljeno zasedanje. Na ponovljenem zasedanju se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu in se nanašajo na redno upravljanje, z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Vabilo za ponovljeni zbor mora vsebovati opozorilo o tej nižji večini.

Pri roku bodite previdni, ker sta v veljavi dve besedili. SZ-1 (37. člen) pravi, da upravnik ponovljeno zasedanje skliče v roku največ 14 dni, Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (10. člen) pa, da mora upravnik vabila poslati najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem. Obe besedili veljata, zato ju ne povzemajte kot eno samo številko. V praksi to pomeni, da je treba datum ponovljenega zbora in rok vabila uskladiti pred objavo.

Prisotni se lahko na zboru, ki ni sklepčen, z večino odločijo tudi za odločanje s podpisovanjem listine ali z elektronskim glasovanjem.

Pooblastilo

Lastnik ali solastnik lahko za odločanje pisno pooblasti drugo osebo. Pooblastilo je lahko dano trajno ali za posamezno odločanje; trajno pooblastilo mora biti notarsko overjeno. Pri solastništvu posameznega dela stavbe vsak solastnik odloča le v višini svojega solastniškega deleža.

Druga dva načina odločanja: listina in elektronsko glasovanje

Etažni lastniki lahko po 34. členu SZ-1 odločajo tudi s podpisovanjem listine ali z elektronskim glasovanjem, in sicer z enako veljavo kot na zboru. Pri podpisovanju listine mora biti navedeno med drugim ime lastnika, datum podpisa in večina, potrebna za sprejem, predlog pa je sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od objave na oglasni deski, podpiše potrebno število lastnikov.

Elektronsko glasovanje je v SZ-1 od junija 2021 (35.a člen). Izvedbeni pravilnik zahteva, da lastnik za izjavljanje svoje volje uporabi kvalificirani elektronski podpis, predlogi sklepov pa se ob začetku glasovanja še vedno objavijo na oglasni deski stavbe. Posamezni lastnik o posameznem sklepu odloča le po enem od predpisanih načinov glasovanja.

Zapisnik

Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik. Zapisnik je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni. Overovitelja morata zapisnik podpisati ali zavrniti najkasneje v sedmih dneh po prejemu, sicer se šteje, da je potrjen, upravnik pa mora morebitne pomanjkljivosti odpraviti v novem zapisniku v 7 dneh. Zapisnik vsebuje kraj in čas zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predloge sklepov in rezultate glasovanja, upravnik pa ga objavi na enak način, kot se skliče zbor.

Pomembno: upravnik prične izvajati sprejete sklepe šele, ko je zapisnik potrjen.

Kako to uredi Unitify

Unitify ne nadomesti pisnega vabila v hišnem predalčniku in na oglasni deski ter ne nadomesti zapisnika.

• Vabilo. Aplikacija za stanovalce lahko stanovalcem dostavi kopijo vabila in dnevnega reda, kot dodatek k zakonsko predpisanemu vabilu.
• Anketa pred zborom. Upravnik lahko pripravi anketo (splošno vprašanje o mnenju) in vidi, kako stanovalci razmišljajo pred zborom. Pravne veljave pri tem ne trdimo: o njej odloča zakon.
• Česa Unitify ne počne. Nima lastnega videoklica in ne ponuja kvalificiranega elektronskega podpisa. Zato elektronskega glasovanja po 35.a členu SZ-1, za katerega pravilnik zahteva kvalificirani e-podpis, v Unitifyju samem ni mogoče izpeljati. Glasovanje v aplikaciji samo po sebi tudi ne naredi zbora pravno veljavnega.

Oglejte si stran za Slovenijo in cene, o tem, kako deluje glasovanje lastnikov, pa si lahko preberete tudi na angleški strani. Če želite videti, kako bi to potekalo pri vaših stavbah, rezervirajte pogovor.