Rezervni sklad: koliko in kdo plačuje

Rezervni sklad je v Sloveniji obvezen, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Prispevek plačuje vsak etažni lastnik mesečno. Zakonski minimum je površina njegovega posameznega dela v m² pomnožena s stopnjo glede na starost stavbe: do 10 let 0 €, nad 10 do 30 let 0,20 €, nad 30 do 60 let 0,25 € in nad 60 let 0,30 € na m². Lastniki lahko sklenejo višji znesek, nižjega ne.

Pravna podlaga je 119. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ), Stanovanjski zakon (SZ-1) in Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Kdaj je rezervni sklad obvezen

Prag je enak kot pri obveznem upravniku: več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Sklad je namenjen kritju bodočih stroškov rednega upravljanja.

Koliko: najnižji prispevek po starosti stavbe

Pravilnik določa tri merila: površino posameznega dela, starost nepremičnine in rekonstrukcijo. Nepremičnino se uvrsti v enega od štirih starostnih razredov, upravnik pa površino v m² pomnoži z zneskom za razred:

• I. razred, do 10 let: 0 € na m²
• II. razred, nad 10 do 30 let: 0,20 € na m²
• III. razred, nad 30 do 60 let: 0,25 € na m²
• IV. razred, nad 60 let: 0,30 € na m²

Primer: stanovanje s 60 m² v 40 let stari stavbi (III. razred) je dolžno vplačati vsaj 60 × 0,25 € = 15,00 € na mesec. V 15 let stari stavbi bi bil najnižji znesek 12,00 €, v več kot 60 let stari pa 18,00 €. To je najnižji znesek. Lastniki lahko v načrtu vzdrževanja določijo tudi višji mesečni znesek glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del.

Rekonstrukcija. Celovita rekonstrukcija (so že opravljena vsa potrebna glavna investicijska vzdrževalna dela, na primer streha, instalacije, fasada, toplotna izolacija in dvigala) se pri izračunu upošteva, če so bila dela opravljena v zadnjih desetih letih; v prvem letu po njej se šteje, da je nepremičnina stara pet let. Pri delni rekonstrukciji, kjer sta bili opravljeni vsaj dve od teh del, se v prvem letu po rekonstrukciji šteje, da je nepremičnina stara 20 let.

Kako pogosto. Starost nepremičnine se ugotavlja enkrat letno, upravnik pa višino mesečnega prispevka za vsakega etažnega lastnika izračuna enkrat mesečno. Prispevek se plačuje mesečno na transakcijski račun rezervnega sklada.

Od kod površina. Če točkovanje ni opravljeno, upravnik podatek o površini pridobi iz zemljiške knjige ali iz katastra stavb ali iz listine, ki je podlaga za vpis lastninske pravice. Podatke o površini posameznih delov za isto nepremičnino je treba pridobiti na enoten način.

Kdo plačuje in kdo odloča o višini

Prispevek je prispevek etažnega lastnika: vsak lastnik posameznega dela vplačuje glede na površino svojega dela. Lastniki lahko sprejmejo višji znesek v načrtu vzdrževanja, ki ga sprejemajo etažni lastniki z večino več kot polovice solastniških deležev (sprejemanje in spreminjanje načrta vzdrževanja sodi med posle rednega upravljanja).

Čigav je denar in kje je

• Skupno premoženje. Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. Upravnik jih vodi ločeno na posebnem računu.
• Brez vračila. Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil niti delitve.
• Namen. Sredstva je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil.
• Posojilo. Najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov (29. člen SZ-1).
• Fiduciarni račun. Upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov odpre in vodi fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo. Lastniki lahko sklenejo, da se sredstva zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika za več stavb, upravnik pa mora tedaj voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo.
• Deset dni. Če lastniki vplačujejo prek upravnikovega transakcijskega računa, mora upravnik najkasneje v 10 dneh od vplačila odvesti sredstva rezervnega sklada na fiduciarni račun.
• Zaščita. Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki.
• Soglasje za izplačila. Lastniki lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov.

Če lastnik ne plača

Upravnik mora lastnika, ki ne vplača prispevka, pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju, torej odpre izvršbo brez predhodne tožbe.

Zakonske zamudne obresti so glavna obrestna mera za refinanciranje Evropske centralne banke, povečana za osem odstotnih točk, in se določijo za vsako polletje posebej. Neplačani stroški upravljanja in prispevki v rezervni sklad bremenijo posamezni del kot zakonito stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov, do višine petkratnika najnižjega prispevka v rezervni sklad, in ima prednost pred drugimi bremeni stanovanja. Ker tega bremena v zemljiški knjigi ni, je upravnikovo potrdilo o neplačanih obveznostih edini način, da kupec ve, koliko ga to stane.

Kako to uredi Unitify

• Obračun po površini. Unitify uporablja pravilo obračuna, ki ga določite za stavbo: po kvadratnem metru, po stanovanju, po stanovalcu ali pavšalno. Za rezervni sklad nastavite pravilo po m² z zneskom za starostni razred stavbe, ki ga določite sami. Vnesite površino iz točkovanja, če je bilo za stavbo opravljeno, sicer iz zemljiške knjige, katastra stavb ali listine, ki je podlaga za vpis lastninske pravice, in za vso stavbo enako.
• Računi in zamude. Računi se izdajo samodejno, plačila in dolgovi pa se spremljajo po enotah, tako da je stanje vsakega stanovanja vedno pri roki, ko upravnik na zahtevo izda potrdilo o neplačanih obveznostih.
• Plačila. Unitify plačila obdeluje prek Stripa, ki podpira Slovenijo. UPN QR, Flik in SEPA direktna bremenitev niso integracije Unitifyja.
• Česa Unitify ne počne. Ne odpira in ne vodi fiduciarnega računa. To je naloga upravnika pri banki.

Oglejte si stran za Slovenijo, cene in sklic zbora etažnih lastnikov. Če želite videti, kako bi to potekalo pri vaših stavbah, rezervirajte pogovor.