Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania: zakup
Protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży mieszkania zapisuje, w jakim stanie lokal przechodzi z rąk sprzedającego do kupującego: kto przekazał jakie klucze, jakie były stany liczników, co zostaje w mieszkaniu i jakie usterki obie strony zauważyły w dniu wydania. Poniżej jest wzór do wydruku. To wzór neutralny, a nie porada prawna. Proszę uzgodnić z notariuszem lub prawnikiem, jak protokół odnosi się do aktu notarialnego, zanim obie strony go podpiszą.
Dla innych sytuacji: protokół przy najmie (przekazanie lokalu najemcy i zwrot) oraz odbiór mieszkania od dewelopera (lista kontrolna z tabelą usterek).
Protokół a umowa sprzedaży
Kodeks cywilny opisuje sprzedaż tak: „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę” (art. 535 § 1). Wydanie rzeczy jest więc jednym z dwóch zobowiązań sprzedawcy, i właśnie to wydanie dokumentuje protokół.
Protokół nie jest umową sprzedaży. Według art. 158 zd. 1 „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”, a lokal może stanowić odrębną nieruchomość: art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali mówi, że lokale „mogą stanowić odrębne nieruchomości”. Protokół jest więc dokumentem towarzyszącym: nie zastępuje aktu i nie zmienia jego treści, a to, jaką rolę ma pełnić w Państwa transakcji, określa umowa i notariusz.
Czego te przepisy nie mówią: nie znaleźliśmy w nich wzoru protokołu wydania lokalu ani listy jego pól. Wzór poniżej jest naszą propozycją.
Wspólnota mieszkaniowa i zmiana właściciela
Właściciel lokalu w budynku z wyodrębnionymi lokalami wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 ustawy o własności lokali). Właściciel „jest obowiązany [...] uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej” (art. 13 ust. 1), a zaliczki na te koszty płaci się „z góry do dnia 10 każdego miesiąca” (art. 15 ust. 1). Zarząd ma obowiązek „prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej” (art. 29 ust. 1b). Dlatego przy sprzedaży warto:
- zgłosić zarządowi zmianę właściciela i zapisać datę zgłoszenia w protokole (wzór ma na to pole),
- ustalić w umowie, kto i do kiedy płaci zaliczki oraz media (wzór ma pole na stan wpłat i na ustalenia stron),
- zapytać zarząd o stan rozliczeń lokalu i zapisać, czy takie zaświadczenie lub informację przekazano (pole bez przesądzania, czy jest wymagane).
Jak korzystać ze wzoru
- Protokół wypełnia się przy wydaniu lokalu, wspólnie. Strony przechodzą przez lokal pomieszczenie po pomieszczeniu i zapisują to, co widzą.
- Proszę wpisać dane z aktu notarialnego (data, numer repertorium, notariusz) i numer księgi wieczystej, jeśli są Państwu znane.
- Liczniki odczytuje się w obecności drugiej strony. Wpisuje się numery i odczyty z datą.
- Proszę policzyć klucze, piloty i karty i wpisać liczbę.
- Proszę wypisać, co zostaje w mieszkaniu (meble, sprzęt, zabudowy), ze stanem.
- Warto zrobić zdjęcia z datą i wpisać do protokołu ich liczbę i numery.
- Proszę nie zostawiać pustych pozycji. Przy pozycji, której w lokalu nie ma, proszę wpisać „brak” albo kreskę.
- Proszę podpisać oba egzemplarze i zachować po jednym.
- Warto sprawdzić z notariuszem lub prawnikiem, jak protokół odnosi się do aktu notarialnego i do rozliczeń między stronami.
- Pola oznaczone „nieobowiązkowo” (dokument tożsamości, numery punktów poboru) można pominąć. Proszę wpisywać tylko te dane osobowe, które strony naprawdę potrzebują.
Wzór: protokół zdawczo-odbiorczy lokalu przy sprzedaży
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY LOKALU (SPRZEDAŻ)
[Wzór neutralny. Do sprawdzenia z notariuszem lub prawnikiem. Tę linię
należy usunąć.]
Miejscowość i data: ____________________ Godzina: [__:__]
1. STRONY
Sprzedający: [imię i nazwisko lub nazwa] ____________________
Adres do doręczeń: ____________________
Telefon / e-mail: ____________________
Dokument tożsamości (nieobowiązkowo): ____________________
Kupujący: [imię i nazwisko] ____________________
Adres do doręczeń: ____________________
Telefon / e-mail: ____________________
Dokument tożsamości (nieobowiązkowo): ____________________
2. LOKAL I UMOWA
Adres lokalu: [ulica, numer budynku, numer lokalu, miejscowość]
____________________________________________________________
Piętro: [____] Powierzchnia: [____ m²] Liczba pokoi: [____]
Numer księgi wieczystej: [____________________]
Pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka, garaż, miejsce
postojowe): [____________________]
Akt notarialny z dnia: [data] Repertorium: [____] Notariusz:
[____________________]
Termin wydania lokalu wg umowy: [data]
3. KLUCZE, PILOTY, KARTY
Pozycja Liczba Uwagi
Klucze do drzwi wejściowych [____] ____________________
Klucze do klatki, bramy, piwnicy [____] ____________________
Pilot do bramy lub szlabanu [____] ____________________
Karty, breloki, kody [____] ____________________
Skrzynka pocztowa (klucz) [____] ____________________
4. STANY LICZNIKÓW (data odczytu: [data])
Licznik Numer Odczyt
Energia elektryczna [__________] [__________]
Woda zimna [__________] [__________]
Woda ciepła [__________] [__________]
Gaz [__________] [__________]
Ciepło (ciepłomierz lub podzielniki kosztów) [__________] [__________]
Numer punktu poboru energii (PPE), nieobowiązkowo: [______________]
Numer punktu poboru gazu, nieobowiązkowo: [______________]
5. ROZLICZENIE OPŁAT NA DZIEŃ WYDANIA
Zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wpłacono do:
[miesiąc i rok ____]
Media (energia, woda, gaz, ogrzewanie) rozliczone do: [data ____]
Ustalenia stron co do rozliczeń (kto płaci za bieżący miesiąc,
zaległości, zwroty): _______________________________________
____________________________________________________________
Umowy z dostawcami mediów: [przepisane na kupującego / do przepisania
do dnia ____]
Osoby zameldowane w lokalu (oświadczenie sprzedającego): [brak / ____]
Wymeldowanie: [dokonane / do dnia ____]
6. WYPOSAŻENIE POZOSTAJĄCE W LOKALU
Pozycja Liczba Stan (dobry / zużyty / uszkodzony) Uwagi
[meble] [____] [____________] ________
[sprzęt AGD] [____] [____________] ________
[zabudowy] [____] [____________] ________
[inne] [____] [____________] ________
7. STAN POMIESZCZEŃ
Pomieszczenie Ściany i sufit Podłoga Okna i drzwi Uwagi
Przedpokój [________] [______] [________] ______
Pokój [__] [________] [______] [________] ______
Pokój [__] [________] [______] [________] ______
Kuchnia [________] [______] [________] ______
Łazienka i WC [________] [______] [________] ______
Balkon / loggia [________] [______] [________] ______
8. USTERKI I UWAGI KUPUJĄCEGO
Nr Pomieszczenie Opis usterki Zdjęcie nr
1 [__________] ____________________________ [____]
2 [__________] ____________________________ [____]
3 [__________] ____________________________ [____]
4 [__________] ____________________________ [____]
5 [__________] ____________________________ [____]
Stanowisko sprzedającego wobec usterek: ______________________
9. DOKUMENTY I ZGŁOSZENIE ZARZĄDOWI
[ ] Instrukcje obsługi i gwarancje sprzętu przekazane
[ ] Dokumentacja lokalu przekazana: [co ____________________]
[ ] Zaświadczenie lub informacja zarządu o stanie rozliczeń lokalu
przekazana: [tak / nie / nie dotyczy]
[ ] Zmiana właściciela zgłoszona zarządowi wspólnoty: [data ____]
[przez kogo ____________________]
Zdjęcia lub nagranie wykonano dnia [data]; liczba plików: [____]
10. DODATKOWE USTALENIA
______________________________________________________________
______________________________________________________________
Lokal wydano w dniu [data] o godz. [__:__]. Protokół sporządzono w
dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Sprzedający Kupujący
______________________________ ______________________________
Jak Unitify wiąże się z tym protokołem
Unitify nie generuje protokołów zdawczo-odbiorczych i nie obsługuje obrotu mieszkaniami: to platforma dla budynków zamieszkanych przez właścicieli, dla wspólnot i firm zarządzających. Wzór na tej stronie jest do wydruku. Jeśli Państwa wspólnota korzysta z Unitify, nowy właściciel i zarząd mogą porozumiewać się w aplikacji mieszkańca, a zgłoszenia prowadzić w module zgłoszeń. Interfejs aplikacji nie jest jeszcze po polsku. O pracy zarządu: Wspólnota mieszkaniowa: obowiązki i zarząd. Aktualne ceny (w euro, netto) są na stronie Cennik, a opis rynku na stronie Unitify w Polsce.
Najczęstsze pytania
Czy protokół zdawczo-odbiorczy zastępuje akt notarialny?
Nie. Protokół jest odrębnym dokumentem o stanie lokalu w dniu wydania. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 zd. 1 Kodeksu cywilnego), a lokal może stanowić odrębną nieruchomość (art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Kiedy spisuje się protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży mieszkania?
Przy wydaniu lokalu kupującemu. Kodeks cywilny opisuje sprzedaż tak, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność i wydać rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę (art. 535 § 1). Termin wydania lokalu wynika z umowy, a protokół zapisuje, jak to wydanie wyglądało.
Co powinno się znaleźć w protokole przy sprzedaży?
Strony, adres lokalu i numer księgi wieczystej, akt notarialny, liczbę kluczy, pilotów i kart, stany liczników z datą odczytu, wyposażenie pozostawione w lokalu, stan pomieszczeń, usterki ze zdjęciami, oświadczenie sprzedającego o osobach zameldowanych, przekazane dokumenty i podpisy obu stron. Wzór poniżej ma te pola.
Czy trzeba zgłosić sprzedaż zarządowi wspólnoty?
Ustawa o własności lokali nakłada na zarząd obowiązek prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli lokali i ich udziałów (art. 29 ust. 1b), więc zmiana właściciela powinna do zarządu dotrzeć. Wzór ma pole na datę zgłoszenia. Jak zgłosić zmianę w Państwa wspólnocie, powie zarząd.
Kto płaci zaliczki na koszty zarządu za miesiąc sprzedaży?
To trzeba ustalić w umowie sprzedaży i skonsultować z notariuszem lub prawnikiem. Ustawa o własności lokali mówi, że właściciel uczestniczy w kosztach zarządu (art. 13 ust. 1) i że zaliczki płaci się z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1), ale rozliczenie między sprzedawcą a kupującym wzór zostawia na puste pole.
Czy Unitify generuje protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży?
Nie. Wzór na tej stronie jest do wydruku i wypełnienia ręcznego. Unitify to platforma dla budynków zamieszkanych przez właścicieli, wspólnot i ich zarządców, a nie narzędzie do obrotu mieszkaniami.