Odpowiedz na pytania, aby zobaczyć wynik.
Wybierz lub zmień zarządcę swojej wspólnoty mieszkaniowej
Oceń każdego kandydata według tych samych pytań, wyślij każdemu to samo zapytanie ofertowe i sprawdź, co ustawa o własności lokali mówi o tym, kto ustalił pierwszego zarządcę i jak właściciele mogą go zmienić. Ta sama treść jest dostępna także po angielsku.
Kto ustalił zarządcę i jak właściciele mogą go zmienić?
W nowym budynku pierwszym właścicielem jest deweloper, więc to on podpisuje pierwszy akt. W tym akcie można ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a kolejni nabywcy dziedziczą ten wybór.
- 1Akt. Właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1).
- 2Wiąże on kolejnych nabywców. Przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali sposób zarządu przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 2).
- 3Zmiana. Zmiana sposobu zarządu ustalonego w ten sposób może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Taka uchwała stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a).
- 4Głosowanie. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że umowa lub uchwała przyznaje każdemu właścicielowi jeden głos (art. 23 ust. 2). Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, jak w przypadku dewelopera, który wciąż ma większość lokali, właściciele z łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą żądać głosowania „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2a).
Jeżeli właściciele wybrali zarząd zamiast powierzyć zarząd w akcie notarialnym, członków zarządu można w każdej chwili zawiesić lub odwołać uchwałą właścicieli (art. 20 ust. 2). Poniższe kroki dotyczą obu przypadków.
Oceń kandydatów
Oceń odpowiedź każdego kandydata na każde pytanie: „tak” to 2 punkty, „częściowo” to 1, „nie” to 0. Przy grupach podano wagi, które łącznie dają 100. Wynik pomaga porównywać kandydatów, ale nie zastępuje zapoznania się z podpisaną ofertą.
W Polsce zapytaj, czy kandydat będzie prowadzić ewidencję, dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy i składać roczne sprawozdanie – ustawa wymaga tego od zarządcy, któremu powierzono zarząd (art. 29 i 30).
Uprawnienia i zgodność z przepisami
Obsługa pieniędzy
Raportowanie i zarządzanie wspólnotą
Obsługa i reakcja
Gotowość do przejęcia budynku
Niezależność
Przejrzystość cen
Dowody
Wynik
Pytania do zarządcy
To pytania, które ocenia karta, pogrupowane według tego, co sprawdzają. Zadaj każdemu kandydatowi te same pytania na piśmie i zachowaj odpowiedzi.
Uprawnienia i zgodność z przepisami
- Czy firma i osoba, która poprowadzi Twój budynek, mają uprawnienia lub certyfikaty obowiązujące w Twoim kraju (jeśli takie są) i czy pokażą ich numery?
- Czy firma ma ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej oraz ubezpieczenie od szkód wyrządzonych wskutek nieuczciwości pracowników i czy pokaże polisy?
- Czy należy do organizacji zawodowej z kodeksem postępowania, który właściciele mogą przeczytać?
Obsługa pieniędzy
- Czy pieniądze budynku trzymane są na osobnym rachunku wspólnoty i nigdy nie mieszają się ze środkami zarządcy?
- Czy właściciele mogą w dowolnej chwili zobaczyć online wyciąg z rachunku i to, kto ile zalega?
- Czy co miesiąc, w ustalonym terminie, przekazuje właścicielom zestawienie wpływów i wydatków?
- Czy raz w roku ktoś niezależny od zarządcy sprawdza księgi?
Raportowanie i zarządzanie wspólnotą
- Czy przedstawia plan gospodarczy i roczne rozliczenie na czas, w formie zrozumiałej dla właściciela?
- Czy prowadzi pełne archiwum protokołów i uchwał, do którego każdy właściciel ma dostęp?
- Czy dokumenty, protokoły i umowy są w portalu dla właścicieli i zarządu, a nie w załącznikach do e-maili?
- Czy umożliwia głosowanie online lub zdalny udział w zebraniach, jeśli pozwala na to prawo?
Obsługa i reakcja
- Czy do Twojego budynku jest przypisany konkretny opiekun i czy firma mówi, ile budynków lub lokali ta osoba obsługuje?
- Czy jest zastępca i sposób zgłaszania awarii poza godzinami pracy: pękniętej rury, awarii windy lub braku prądu?
- Czy zgłoszenia dostają numer, a mieszkaniec widzi ich status?
- Czy co miesiąc zarząd dostaje raport o czasie reakcji i czasie rozwiązania zgłoszeń?
Gotowość do przejęcia budynku
- Czy przejmie części wspólne, klucze i dokumentację techniczną od dewelopera lub poprzedniego zarządcy na podstawie podpisanego protokołu?
- Czy będzie monitorować usterki, roszczenia gwarancyjne i związane z nimi terminy oraz dochodzić roszczeń od wykonawcy?
- Czy zbierze i będzie przechowywać dokumentację powykonawczą oraz dokumentację techniczną budynku?
- Czy właściciele widzą usterki, nad którymi trwa praca, razem z ich statusem?
Niezależność
- Czy pisemnie ujawnia wszelkie powiązania kapitałowe, finansowe lub rodzinne z deweloperem, sprzedającymi lokale lub osobami, które decydują w imieniu właścicieli?
- Czy okres obowiązywania umowy mieści się w granicach prawa i czy właściciele mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia, bez kary?
- Czy ujawnia, kiedy zleca prace firmom, które należą do niej lub do dewelopera?
Przejrzystość cen
- Czy stawka jest rozpisana na składniki i czy zapisano, co obejmuje?
- Czy dodatkowe usługi i procent od dużych remontów są podane z góry, bez dopłat, których wysokości wcześniej nie określono?
- Czy roczna podwyżka jest powiązana z podanym wskaźnikiem lub limitem i czy pokazano zakres prac z ubiegłego roku, żeby można było porównać oferty na tych samych zasadach?
Dowody
- Czy poda referencje z budynków podobnej wielkości i wieku i powie, od ilu lat działa?
- Czy pokaże na żywo, co widzą właściciele i mieszkańcy?
- Czy potrafi podać, ilu właścicieli faktycznie korzysta z płatności online i aplikacji?
Dwa pytania na koniec
- Które z tych zobowiązań wpiszesz do umowy?
- Do przedstawicieli których wspólnot podobnej wielkości możemy zadzwonić?
Wzór zapytania ofertowego do zarządcy
Zapytanie ofertowe stawia wszystkich kandydatów w tej samej sytuacji. Ten wzór zawiera pytania z karty oceny, tabelę wynagrodzenia, wagi i oświadczenie o niezależności, a do tego obowiązki, które ustawa nakłada na zarządcę, któremu powierzono zarząd. Wyślij ten sam plik do co najmniej trzech firm.
Jak zmienić zarządcę we wspólnocie mieszkaniowej
Kroki zależą od tego, jak ustalono zarząd, więc zacznij od sprawdzenia tego.
- 1
Ustal sposób zarządu
Przeczytaj akt i uchwały właścicieli. Czy zarząd powierzono konkretnej osobie lub firmie (art. 18 ust. 1), czy wspólnota ma wybrany zarząd (art. 20)? Od tego zależy droga.
- 2
Sprawdź umowę
Zapisz okres obowiązywania, okres wypowiedzenia i ewentualną opłatę za wcześniejsze zakończenie. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy wymaga uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 1).
- 3
Zbierz oferty
Wyślij zapytanie ofertowe do co najmniej trzech firm i oceń odpowiedzi kartą oceny powyżej.
- 4
Zwołaj zebranie
Właściciele z co najmniej 1/10 udziałów mogą żądać zwołania zebrania przez zarząd lub zarządcę (art. 31 lit. b). O zebraniu zawiadamia się każdego właściciela na piśmie co najmniej na tydzień przed terminem, podając dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a przy zamierzonej zmianie praw i obowiązków właścicieli także treść tej zmiany (art. 32).
- 5
Podejmij uchwałę
Głosy liczy się według udziałów, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 23 ust. 2). Jeśli zarząd powierzono w akcie notarialnym, zmiany sposobu zarządu można dokonać na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a); przy wybranym zarządzie właściciele mogą w każdej chwili odwołać jego członków uchwałą (art. 20 ust. 2). Właściciele, którzy głosowali indywidualnie, powinni dostać na piśmie treść uchwały (art. 23 ust. 3).
- 6
Zadbaj o przekazanie
Zarządca, któremu powierzono zarząd, musi sporządzić w imieniu wspólnoty protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) (art. 29 ust. 1b). Musi też dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać roczne sprawozdanie i zwołać zebranie roczne najpóźniej w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1).
- 7
Pamiętaj o sześciu tygodniach
Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1 i 1a).
To ogólna informacja, a nie porada prawna. To, czy zastąpienie firmy wskazanej w akcie jest zmianą sposobu zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 2a, jest pytaniem do notariusza lub prawnika. Jeśli wspólnota nie ma działającego zarządu, każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1).
Dlaczego karta pyta o dostęp online
Siedem pytań dotyczy tego, co właściciele widzą online. To uczciwy sposób na odróżnienie zarządców, a nie wymóg ustawy: mała wspólnota może świetnie działać bez tego, więc pytania te są domyślnie wyłączone. Zarządca, który daje właścicielom bieżący wgląd w rachunek i zgłoszenia, ogranicza konieczność wykonywania przez zarząd co miesiąc wielu telefonów; włącz te pytania, aby to uwzględnić.
Unitify daje zarządcom te narzędzia.
Źródła prawne
Każde stwierdzenie prawne na tej stronie pochodzi z tekstu samej ustawy. Cytaty podajemy w języku oryginału.
- Ustawa o własności lokali, art. 18 ust. 1
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
- Ustawa o własności lokali, art. 18 ust. 2
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
- Ustawa o własności lokali, art. 18 ust. 2a
Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
- Ustawa o własności lokali, art. 20 ust. 1
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
- Ustawa o własności lokali, art. 20 ust. 2
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
- Ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 1
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
- Ustawa o własności lokali, art. 23 ust. 2
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
- Ustawa o własności lokali, art. 23 ust. 2a
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
- Ustawa o własności lokali, art. 23 ust. 3
O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
- Ustawa o własności lokali, art. 25 ust. 1
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
- Ustawa o własności lokali, art. 25 ust. 1a
Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
- Ustawa o własności lokali, art. 26 ust. 1
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 1
jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 1b
jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 2
Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
- Ustawa o własności lokali, art. 29 ust. 3
Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1 pkt 1
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1 pkt 2
składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1 pkt 3
zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, niepóźniej niż w pierwszym kwartale każdego roku.
- Ustawa o własności lokali, art. 30 ust. 1a
zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
- Ustawa o własności lokali, art. 31 lit. b
zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
- Ustawa o własności lokali, art. 32 ust. 1
O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
- Ustawa o własności lokali, art. 32 ust. 2
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Wybór zarządcy w Polsce: pytania
Czy właściciele mogą zmienić zarządcę wskazanego w pierwszym akcie dewelopera?
Jeśli sposób zarządu ustalono w akcie notarialnym, zmiany można dokonać na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a). Jeśli właściciele wybrali zarząd, można go odwołać w każdej chwili uchwałą (art. 20 ust. 2). Głosy liczy się według udziałów, a gdy większość udziałów ma jeden właściciel, właściciele z 1/5 udziałów mogą żądać zasady „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2a).
Co zarządca musi robić co roku?
Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd, musi dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać właścicielom roczne sprawozdanie i zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1). Jeśli tego nie zrobi, zebranie coroczne może zwołać każdy właściciel (art. 30 ust. 1a).
Czy właściciel może sprawdzić, co robi zarządca?
Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi (art. 29 ust. 3). Zarządca prowadzi ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu i zaliczek (art. 29 ust. 1), a o absolutorium decydują właściciele (art. 29 ust. 2).
Ile ofert zebrać?
Co najmniej trzy. Dają widełki cenowe i pokazują, kto odpowiada na trudne pytania. Karta porównuje do trzech kandydatów obok siebie.
Czy najniższa stawka to najlepsza oferta?
Nie sama w sobie. Porównaj stawkę z tym, co obejmuje, z dodatkami, procentem od dużych remontów i roczną podwyżką. Dlatego przejrzystość cen to osobna grupa w ocenie.
Co, jeśli wspólnota nie ma działającego zarządu?
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków, każdy właściciel może żądać, aby sąd ustanowił zarządcę przymusowego oraz określił zakres jego uprawnień i należne mu wynagrodzenie (art. 26 ust. 1).
Co dzieje się z odpowiedziami, które wpisuję?
Nic nie opuszcza Twojej przeglądarki. Wynik liczy się na stronie i jest pamiętany tylko w tej karcie.
Czytaj dalej
Chcesz, żeby Twój zarządca pracował w ten sposób?
Pokaż tę stronę zarządcy, którego już masz, albo zacznij za darmo od jednego budynku i zobacz, jak to wygląda od strony właściciela.