Apsaimniekošanas maksa: kā to aprēķina un vai tai piemēro PVN

Īsā atbilde. Maksu par mājas pārvaldīšanu nosaka pati dzīvokļu īpašnieku kopība. Ja īpašnieki par savu kārtību nav vienojušies, darbojas Ministru kabineta noteikumi Nr. 408: maksa ir summa eiro par mājas lietderīgās platības kvadrātmetru mēnesī, par to jāpaziņo līdz 15. oktobrim, un īpašniekiem ir sešas nedēļas, lai lēmumu apstiprinātu vai noraidītu. PVN standartlikme Latvijā ir 21 %, taču, kā tā attiecas uz konkrētu pārvaldīšanas maksu, jāpārbauda ar VID vai grāmatvedi.

Kurš nosaka maksu: kopība vai noteikumi

Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants nosaka, ka dzīvokļa īpašnieks atbilstoši savā īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam, ja tāda paredzēta pārvaldīšanas līgumā. Pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtība ir jautājums, ko likuma 16. pants rezervē tieši kopībai.

Ja īpašnieki par to nav vienojušies, kārtību, kādā pārvaldnieks aprēķina maksu, sastāda darbu tāmi, paziņo īpašniekiem un sagatavo gada atskaiti, nosaka Ministru kabinets – tā paredz privatizācijas likuma 50. panta ceturtā daļa. Šim nolūkam izdoti MK noteikumi Nr. 408. Tie nav universāls Latvijas noteikums: tie izdoti uz privatizācijas likuma pamata un attiecas uz mājām, kuru īpašnieki paši savu kārtību nav izveidojuši. Mājā, kur kopība ir pārņēmusi pārvaldīšanu un vienojusies par kārtību, maksu nosaka tā pati.

Kā aprēķina maksu pēc noteikumiem Nr. 408

Pārvaldnieks tāmē ietver maksājumu par pārvaldīšanas pakalpojumu, kas sastāv no obligātajiem izdevumiem un atlīdzības par pārvaldīšanu, kā arī maksājumu par turpmākajos periodos veicamajiem uzturēšanas darbiem (remontu, atjaunošanu vai pārbūvi). Noteikumu 8. punkts dod formulu, kuras rezultāts ir eiro mēnesī par lietderīgās platības kvadrātmetru. Tās mainīgie:

• P – pārvaldīšanas maksājumi, eiro mēnesī par lietderīgās platības kvadrātmetru
• I – pārvaldīšanas izdevumi nākamajam kalendāra gadam, eiro gadā
• A – atlīdzība par pārvaldīšanu
• U – maksājums par turpmākajos periodos veicamajiem uzturēšanas darbiem, eiro gadā
• Pl – mājas lietderīgā platība kvadrātmetros pēc kadastrālās uzmērīšanas lietas

Katra pakalpojuma cena tāmē jānorāda atsevišķi, un obligātos izdevumus ietver katras mājas tāmē. Arī norēķinus ar pakalpojumu sniedzēju pārvaldnieks veic par katru māju atsevišķi – to nosaka MK noteikumu Nr. 1013 6. punkts, kas izdoti tajā pašā režīmā. Atsevišķs bankas konts katrai mājai likumā nav prasīts, un likums neprasa arī maksājumus veikt bezskaidrā naudā.

Termiņi: 15. oktobris, sešas nedēļas, 1. janvāris, 1. aprīlis

Noteikumu Nr. 408 noklusējuma režīmā:

1. Līdz 15. oktobrim pārvaldnieks rakstveidā paziņo dzīvokļa īpašniekam par aprēķinātajiem pārvaldīšanas maksājumiem nākamajam kalendāra gadam un norāda, kur var iepazīties ar tāmi un uzturēšanas darbu plānu (piemēram, mājas lietā, mājaslapā, informatīvajā stendā).
2. Pēc īpašnieka rakstiska pieprasījuma pārvaldnieks vienas nedēļas laikā nosūta tāmi un uzturēšanas darbu plānu.
3. Sešu nedēļu laikā pēc paziņojumā norādītās dienas kopība lemj par plāna un maksājumu apstiprināšanu vai noraidīšanu. Obligāto pārvaldīšanas darbību nodrošināšanu kopība atteikt nevar.
4. Ja kopsapulce nav bijusi lemttiesīga vai lēmums nav pieņemts, plāns un maksājumi stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī vai citā pārvaldnieka noteiktā termiņā.
5. Katru gadu līdz 1. aprīlim pārvaldnieks paziņo, kur var iepazīties ar iepriekšējā gada ieņēmumu un izdevumu pārskatu.

Tātad pareizais apraksts šim režīmam ir «aptuveni divarpus mēneši rakstiska paziņojuma un sešas nedēļas iebildumiem», nevis vispārīgs «30 dienu» noteikums. Neatkarīgi no tā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. pants prasa, lai pārvaldnieks vismaz reizi gadā rakstveidā iepazīstinātu īpašnieku ar pārvaldīšanas darba plānu un sniegtu rakstveida pārskatu par veikto un par nodoto līdzekļu izlietojumu; pārskatā atsevišķi jānorāda īpašnieku kopējais parāds par katru pakalpojumu.

Komunālie pakalpojumi: pēc noklusējuma tieši pakalpojuma sniedzējam

Pārvaldīšanas maksa nav tas pats, kas komunālie maksājumi. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.3 pants nosaka, ka par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem īpašnieks norēķinās ar pakalpojuma sniedzēju, veicot tiešus maksājumus. Īpašnieks var lemt uzdot maksājumu iekasēšanu pilnvarotai personai, kas var būt arī pārvaldnieks; tad pārvaldniekam no īpašnieka saņemtie maksājumi nekavējoties jāpārskaita pakalpojuma sniedzējam tieši samaksātajā apmērā (14. panta 4.² daļa).

Uzkrājumu fonds pastāv tikai uz kopības lēmuma pamata: īpašnieks veic maksājumus tajā uz kopības lēmuma pamata, un fonda izmantošanas kārtību nosaka kopība. Likums neparedz obligātu minimālo uzkrājuma likmi. Pārvaldnieks nedrīkst izmantot īpašnieku uzkrājumus savu zaudējumu segšanai vai cita īpašnieka parādu segšanai.

Rēķins un parāda paziņojums

Likums ļoti precīzi nosaka paziņojumu par parāda esamību (17.6 pants). Tajā jānorāda: parāda sastāvs, atsevišķi norādot pamatsummu, nokavējuma procentus un līgumsodu; kopējā parāda summa; samaksas termiņš; samaksas vieta un maksājuma rekvizīti. Samaksas termiņš nevar būt īsāks par nākamā kalendārā mēneša pēdējo darbdienu. Par paziņojumu uzskatāms arī rēķins, ja tajā ir norādīta visa šī informācija. Tāpēc rēķina veidnē ir vērts paredzēt šos laukus jau iepriekš.

Nokavējuma procenti pienākas pēc likuma bez līguma klauzulas; patērētāja gadījumā tie ir seši procenti gadā, ja līgumā nav noteikta cita likme (Civillikuma 1759. un 1765. pants).

PVN: ko zināt un ko pārbaudīt

Pievienotās vērtības nodokļa likuma 41. pants nosaka standartlikmi 21 procenta apmērā. Atbrīvojumu sarakstā 52. pantā iedzīvotājiem sniegto pakalpojumu vidū ir dzīvojamo telpu īre. Likums paredz arī atsevišķus noteikumus tiem, kas sniedz dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumus: iespēju piemērot 137. pantā paredzēto nodokļa maksāšanas un priekšnodokļa atskaitīšanas kārtību (ja iepriekšējā gadā darījumu vērtība bijusi no 100 000 līdz 2 000 000 eiro) un priekšnodokļa atskaitīšanas noteikumus starpniekam, kas saņemto nodokli pilnā apmērā pārskaita faktiskajam pakalpojumu sniedzējam (92. panta 3.¹ daļa). Reģistrācijas slieksnis iekšzemes nodokļa maksātājam ir 50 000 eiro gadā bez nodokļa (59. pants).

Ko mēs neapgalvojam: vai un kā tieši 21 % tiek piemērots konkrētas mājas pārvaldīšanas maksai. Mēs neesam izmantojuši VID skaidrojumu par šo jautājumu, tāpēc pirms PVN norādīšanas rēķinā vai pārvaldīšanas līgumā jautājiet VID vai grāmatvedim.

Kā to dara Unitify

Unitify norēķinu modulis (Easybilly) piemēro katras ēkas pašas noteikumus: aprēķinu var veikt par kvadrātmetru, par dzīvokli, par iedzīvotāju vai kā fiksētu summu, un katra rēķina rindiņa norāda, no kurienes ņemts tās skaitlis. Rēķinu var nosūtīt iedzīvotāju lietotnē kā PDF ar QR kodu. Kartes maksājumi darbojas ar Unitify integrēto Stripe pieņemšanu; bankas pārskaitījumu ar SEPA iedzīvotāji jau lieto, un Unitify norēķini to saskaņo. Citas Latvijas maksājumu sistēmas Unitify neintegrē – Latvijā tās ir tirgus konteksts, nevis mūsu integrācijas.

Unitify nepiemēro nodokļu likumu jūsu vietā: PVN iestatījumus nosakiet kopā ar grāmatvedi. Cenas un bezmaksas plānu skatiet cenu lapā, bet par darbu Latvijā – Unitify Latvijā.

Saistītie raksti

• Mājas lieta BIS: kas tajā jāievieto un kas to dara
• Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce un aptauja: kā sasaukt un balsot

Raksts balstīts uz Dzīvokļa īpašuma likuma (redakcija no 2026. gada 29. maija) 13., 15.2, 16. pantu, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma (redakcija no 2025. gada 16. jūlija) 14., 15., 17.3–17.6 pantu, MK noteikumiem Nr. 408 un Nr. 1013, Civillikuma 1759., 1765. pantu un Pievienotās vērtības nodokļa likuma 41., 52., 59., 92., 137. pantu, kā tie pieejami likumi.lv. Likumi tiek grozīti bieži – pirms lēmuma pārbaudiet aktuālo redakciju. Šis nav juridisks vai nodokļu padoms.

Ja vēlaties redzēt, kā Unitify veido rēķinus pa ēkām, pieteiciet demonstrāciju.