Rispondi alle domande per vedere un punteggio.
Scegliere o cambiare amministratore di condominio
Valuta ogni candidato con le stesse domande, invia a tutti la stessa richiesta di offerta e conserva le risposte. Gratis, senza registrazione.
Quando i condòmini cominciano a cercare un amministratore
La maggior parte dei consigli avvia la ricerca in uno di quattro momenti. Per ciascuno c’è un primo passo che puoi fare prima di impegnarti con qualcuno.
- 1Il contratto sta per scadere. Cerca nel tuo contratto la durata e il preavviso prima di cominciare: ti dicono di quanto tempo disponi.
- 2Le richieste restano senza risposta o è difficile capire come viene gestito il denaro. Annota tre casi recenti con date e importi. Una ricerca che parte dai fatti è più facile da spiegare agli altri condòmini.
- 3L’edificio è nuovo e il primo amministratore l’ha scelto il costruttore. A seconda della legge e dei documenti del condominio, la decisione può poi passare ai condòmini. Leggi i documenti di consegna e il contratto firmato dal costruttore.
- 4Cambia il consiglio, o i condòmini vogliono qualcosa che l’amministratore non offre. Stabilisci prima, insieme agli altri, quali degli otto gruppi della scheda contano di più per voi.
Chi può sciogliere un contratto, e a quali condizioni, dipende dal suo testo e dalla legge. Leggi entrambi prima di dare la disdetta.
Valuta i candidati
Valuta ogni candidato su ogni domanda: sì vale 2 punti, in parte 1, no 0. I gruppi hanno i pesi indicati, che sommati danno 100. Il punteggio serve a confrontare i candidati. Non sostituisce la lettura dell’offerta firmata.
Titoli e conformità
Gestione del denaro
Rendicontazione e decisioni
Servizio e tempi di risposta
Preparazione alla consegna
Indipendenza
Trasparenza dei prezzi
Prove
Risultato
Domande da fare all’amministratore
Sono le domande che la scheda valuta, raggruppate per ciò che verificano. Poni le stesse domande a ogni candidato, per iscritto, e conserva le risposte.
Titoli e conformità
- La società e la persona che amministrerà il tuo edificio dispongono della licenza o dell’abilitazione richiesta nel tuo paese (se ce n’è una) e te ne mostreranno gli estremi?
- Ha una polizza di responsabilità civile professionale e una polizza fidelity (contro i reati patrimoniali), e ti mostrerà i relativi certificati?
- Aderisce a un’associazione professionale con un codice di condotta che i condòmini possono leggere?
Gestione del denaro
- Il denaro dell’edificio è tenuto su un conto separato intestato al condominio, mai mescolato con i fondi dell’amministratore?
- I condòmini possono vedere online, in qualsiasi momento, l’estratto conto bancario e chi deve cosa?
- Pubblica ogni mese per i condòmini un rendiconto di entrate e uscite, entro un numero fisso di giorni?
- I conti sono verificati una volta l’anno da qualcuno indipendente dall’amministratore?
Rendicontazione e decisioni
- Consegna in tempo il preventivo annuale e il rendiconto di fine anno, in una forma che un condòmino sappia leggere?
- Conserva un archivio completo di verbali e delibere che ogni condòmino può consultare?
- Documenti, verbali e contratti sono conservati in un portale per i condòmini e il consiglio di condominio, invece che come allegati alle e-mail?
- Permette il voto online o la partecipazione a distanza alle assemblee, dove la legge lo consente?
Servizio e tempi di risposta
- C’è una persona indicata per nome come responsabile del tuo edificio, e ti dice quanti edifici o unità segue?
- C’è una persona di riserva e un canale attivo fuori dall’orario di lavoro per rotture delle tubature, ascensori fermi e interruzioni di corrente?
- Le richieste vengono registrate con un numero di riferimento e il residente può vederne lo stato?
- I tempi di risposta e di risoluzione sono comunicati ogni mese al consiglio?
Preparazione alla consegna
- Prende in consegna parti comuni, chiavi e documenti tecnici dal costruttore o dal precedente amministratore con un verbale di consegna firmato?
- Segue difetti e richieste di garanzia con scadenze e le sollecita presso l’impresa che ha costruito?
- Raccoglie e conserva i disegni as built e il fascicolo tecnico dell’edificio?
- I condòmini possono vedere l’elenco dei difetti e il relativo stato di avanzamento?
Indipendenza
- Dichiara per iscritto ogni legame di proprietà, finanziario o familiare con il costruttore, con chi vende le unità o con chi decide per conto dei condòmini?
- La durata del contratto rientra in quanto consentito dalla legge, e i condòmini possono recedere con preavviso senza penale?
- Dichiara quando affida lavori a società di sua proprietà o del costruttore?
Trasparenza dei prezzi
- Il compenso è dettagliato, con scritto ciò che è incluso?
- Gli extra e la percentuale applicata sui lavori straordinari sono indicati in anticipo, senza maggiorazioni discrezionali?
- L’aumento annuale è legato a un indice o a un tetto dichiarato, e viene mostrato il carico di lavoro reale dell’anno scorso, così da confrontare le offerte a parità di condizioni?
Prove
- Può fornire referenze di edifici di dimensioni ed età simili e dire da quanti anni opera?
- Ti mostrerà una dimostrazione dal vivo di ciò che vedono davvero condòmini e residenti?
- Sa quanti condòmini usano davvero il pagamento online e l’app, e te lo dice?
Due da aggiungere alla fine
- Quali di queste risposte metterete nel contratto?
- Quali dei vostri clienti attuali possiamo chiamare?
Modello di richiesta di offerta per l’amministratore
Una richiesta di offerta mette tutti i candidati sullo stesso piano. Questa contiene le domande della scheda, una tabella dei compensi, i pesi e una dichiarazione di indipendenza. Invia lo stesso file ad almeno tre società.
Perché la scheda chiede dell’accesso online
Sette delle domande riguardano ciò che i condòmini possono vedere online: rendiconti, documenti, stato di una richiesta, un voto. Non è un argomento di vendita. Un amministratore che lavora bene in questo modo riduce il lavoro del consiglio; altrimenti, quel lavoro ricade sul consiglio. Le domande digitali partono disattivate e, quando le attivi, contano metà di una domanda di base.
Unitify mette questi strumenti a disposizione degli amministratori.
Scegliere un amministratore: le domande
A quante società conviene chiedere un’offerta?
Ad almeno tre. Ottieni una fascia di prezzo e vedi chi risponde alle domande difficili. La scheda consente di confrontare fino a tre società affiancate.
Il compenso più basso è l’offerta migliore?
Non da solo. Confronta il compenso insieme a ciò che include, agli extra, alla percentuale sui lavori straordinari e all’aumento annuale. Per questo la trasparenza dei prezzi è un gruppo a sé nel punteggio.
I condòmini possono sostituire l’amministratore?
Dipende dalla legge del paese e dai documenti che regolano l’edificio. Questa pagina non dice chi decide nel tuo paese, con quale maggioranza o con quale preavviso. Chiedi a un avvocato o a un notaio e leggi il tuo contratto.
L’amministratore deve avere una licenza o un’iscrizione?
Dipende dal paese. Chiedi a ogni candidato la prova di ogni licenza, iscrizione o appartenenza che il tuo paese richiede e verificala presso l’ente che la rilascia.
Che fine fanno le risposte che inserisco?
Nulla lascia il tuo browser. Il punteggio è calcolato nella pagina e conservato solo in questa scheda del browser.
È una consulenza legale?
No. Sono informazioni generali. Le leggi cambiano e contano anche il tuo contratto e i documenti che regolano il condominio: fai controllare a un avvocato o a un notaio ciò su cui intendi agire.
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