Règlement de copropriété : lire et modifier

Le règlement de copropriété est le texte propre à un immeuble qui dit comment on y vit et comment on y partage les frais. Presque chaque copropriété en a un, presque personne ne l’a lu en entier, et chacun découvre qu’il compte le jour où un voisin fait des travaux, où une charge est contestée ou où l’assemblée veut changer une règle. Cette page explique à quoi sert le règlement et comment en préparer la modification. Elle ne dit pas ce que la loi impose de contenu ni quelle majorité il faut pour le changer (voir plus bas).

Ce que contient un règlement, en pratique

Les règlements varient. Voici ce qu’on y trouve le plus souvent ; le vôtre fait foi.

• La description des lots et des parties communes, souvent appelée état descriptif de division : qui possède quoi, quels espaces sont communs.
• La destination de l’immeuble : l’usage prévu (habitation, bureaux, commerces), qui limite ce qu’on peut faire d’un lot.
• La répartition des charges entre les lots, souvent exprimée en tantièmes : chaque lot supporte une part des dépenses communes.
• Les règles d’usage : bruit et horaires, animaux, enseignes et usage professionnel, stationnement, balcons et terrasses, travaux dans les lots.
• L’organisation : rôle du syndic et du conseil syndical, tenue de l’assemblée générale (AG), votes.
• Les services et équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, gardien, interphone.

Comment lire le sien

Lisez-le avec un surligneur et une question en tête : « qu’est-ce qui me concerne cette année ? ». La fiche de lecture ci-dessous aide à relever les clauses utiles et à noter où chacune se trouve, pour la retrouver en quelques secondes en AG ou en cas de litige. La fiche de Service-Public.fr sur le règlement de copropriété en donne une présentation générale.

Préparer la modification d’une clause

1. Repérez la clause précise (numéro, titre, texte) et ce qui pose problème, avec un exemple concret.
2. Rédigez le texte proposé : l’ancien et le nouveau, mot à mot, pour que le vote porte sur un texte précis.
3. Demandez à un professionnel (notaire, avocat, association de copropriétaires) quelle procédure et quelle majorité s’appliquent à votre cas et à votre règlement.
4. Inscrivez la proposition à l’ordre du jour de l’AG, en joignant le texte. La convocation doit le mentionner.
5. Consignez le vote dans le procès-verbal : résultat, majorité retenue et détail des votes (qui a voté contre, qui s’est abstenu).
6. Faites ce qui suit le vote : certaines modifications demandent des formalités après l’AG ; votre professionnel vous dit lesquelles.

Fiche de lecture du règlement

FICHE DE LECTURE DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
[Fiche de travail. Remplissez-la avec votre règlement ; supprimez cette ligne.]

Copropriété : [nom, adresse]    Version du règlement : [date]    Lue par : [nom, lot]

SUJET                      CE QUE DIT LE RÈGLEMENT            CLAUSE (n°, page)   À RETENIR
Mon lot et ses annexes     [____________________________]     [______]            [______]
Parties communes           [____________________________]     [______]            [______]
Mes tantièmes (charges)    [____________________________]     [______]            [______]
Charges communes           [____________________________]     [______]            [______]
Chauffage, eau, ascenseur  [____________________________]     [______]            [______]
Bruit, horaires            [____________________________]     [______]            [______]
Animaux                    [____________________________]     [______]            [______]
Travaux dans mon lot       [____________________________]     [______]            [______]
Usage professionnel        [____________________________]     [______]            [______]
Location de mon lot        [____________________________]     [______]            [______]
Stationnement, vélos       [____________________________]     [______]            [______]
Balcons, façade, volets    [____________________________]     [______]            [______]
Assemblée et votes         [____________________________]     [______]            [______]
Rôle du syndic             [____________________________]     [______]            [______]
Rôle du conseil syndical   [____________________________]     [______]            [______]

DROITS (ce que le règlement me permet)
1. [_______________________________________]   clause : [____]
2. [_______________________________________]   clause : [____]
3. [_______________________________________]   clause : [____]

DEVOIRS (ce que le règlement me demande)
1. [_______________________________________]   clause : [____]
2. [_______________________________________]   clause : [____]
3. [_______________________________________]   clause : [____]

QUESTIONS POUR LE SYNDIC OU UN PROFESSIONNEL
[_______________________________________________]

Fiche de proposition de modification

PROPOSITION DE MODIFICATION D’UNE CLAUSE DU RÈGLEMENT
[Fiche de travail. À faire relire par un professionnel avant dépôt ; supprimez cette ligne.]

Copropriété : [nom, adresse]
Proposé par : [nom, lot]    Date : [__/__/____]
Pour l’assemblée générale du : [__/__/____]

1. CLAUSE ACTUELLE
   Numéro et titre : [__________________________]
   Texte actuel (copié mot à mot) :
   [______________________________________________]

2. POURQUOI LA CHANGER
   Problème constaté (faits, dates) : [______________________]
   Lots concernés : [____]
   Pièces jointes : [photos, courriers, devis]

3. TEXTE PROPOSÉ (mot à mot)
   [______________________________________________]

4. EFFETS
   Sur les charges ou les tantièmes : [oui / non : ____]
   Sur l’usage d’un lot ou d’une partie commune : [____]
   Entrée en vigueur souhaitée : [____]

5. PROCÉDURE (à confirmer avec un professionnel)
   Majorité applicable : [____]    Confirmée par : [nom, fonction]
   Formalités après le vote : [____]

6. RÉSOLUTION À INSCRIRE À L’ORDRE DU JOUR
   « L’assemblée générale décide de [modifier / supprimer / ajouter] la clause
   [numéro] du règlement de copropriété comme suit : [texte]. »

Signature du proposant : ______________________________

Ce que cette page ne dit pas

Elle n’indique pas ce que le règlement doit contenir, quelle majorité permet de le modifier, quelles formalités suivent un vote, ni comment un désaccord entre le règlement et un texte de loi se résout. Nous n’avons pas encore vérifié ces règles dans le texte officiel ; nous les ajouterons ici, citées mot à mot, dès que ce sera fait. D’ici là, vérifiez-les sur Légifrance ou auprès de l’ADIL de votre département.

Pour lire les textes : le texte de la loi de 1965 sur la copropriété sur Légifrance. Pour un conseil gratuit, l’ADIL de votre département.

Garder le règlement à portée de main

Un règlement lu une fois puis rangé ne sert à personne. Dans Unitify, les documents de l’immeuble et les avis peuvent être partagés avec les copropriétaires dans l’application résident, disponible en français, avec accusés de lecture, et les votes sont enregistrés dans l’application. L’outil enregistre les votes ; leur validité, y compris pour une modification du règlement, dépend de la loi et du règlement lui-même.

Le plan Free est à 0 € HT par appartement et par mois, avec utilisateurs et immeubles illimités ; Base et Pro sont à 1 € et 3 € HT. Voir la page des tarifs et la page France.

Voir aussi : Syndic bénévole : le rôle et les outils.