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Gebäude an eine Hausverwaltung übergeben, die die Eigentümer behalten
In Deutschland begrenzt das Gesetz die erste Bestellung eines Verwalters auf drei Jahre und räumt den Eigentümern das Recht ein, ihn jederzeit abzuberufen. Wählen Sie eine Verwaltung, die die Eigentümer behalten wollen, und übergeben Sie sauber. Derselbe Inhalt steht auch auf Englisch zur Verfügung.
Was das Gesetz den Eigentümern vom ersten Tag an gibt
Wer auch immer die erste Verwaltung benannt hat, diese Regeln gelten für das Gebäude, das Sie übergeben. Die ersten beiden sind nicht abdingbar (§ 26 Abs. 5).
- 1Eine Grenze für die erste Bestellung. Die Eigentümer beschließen über Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1), und die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum gilt höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2).
- 2Abberufung jederzeit. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3).
- 3Ein zertifizierter Verwalter. Eigentümer können die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a), es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt es (§ 19 Abs. 2 Nr. 6).
- 4Was der Verwalter den Eigentümern schuldet. Er stellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und jährlich einen Vermögensbericht auf (§ 28), führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7, 8), und jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4).
- 5Österreich. Bei einem auf mehr als drei Jahre befristeten Verwaltungsvertrag kann jede Seite nach drei Jahren ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 21 Abs. 2 WEG 2002).
Die Dreijahresgrenze markiert den Zeitpunkt, an dem die Eigentümer zum ersten Mal Verwaltungen vergleichen. Eine Verwaltung, die wegen Unabhängigkeit und Offenheit gewählt wurde, behalten sie.
Was Eigentümer zuerst prüfen: Unabhängigkeit
Wenn Eigentümer die von Ihnen gewählte Verwaltung mit einer vergleichen, die sie selbst wählen könnten, lautet die erste Frage: für wen arbeitet die Verwaltung? Schreiben Sie die Antwort in die Ausschreibung.
- Eine schriftliche Erklärung über jede kapitalmäßige, finanzielle oder familiäre Verbindung zwischen Verwaltung und Bauträger.
- Keine Aufträge an Firmen, die dem Bauträger oder der Verwaltung gehören, es sei denn, sie sind offengelegt und werden wie jedes andere Angebot bepreist.
- Ein Vertrag, der zu den Regeln des § 26 WEG über Laufzeit und Abberufung passt, ohne Vertragsstrafe, die die Beendigung teuer macht.
- Honorare, die aufgeschlüsselt sind und den Käufern vor der Unterschrift gezeigt werden können.
- Berichte an die Eigentümer ab dem ersten Monat, nicht erst nach der ersten Versammlung.
- Eine Übergabeliste, die die Eigentümer Punkt für Punkt prüfen können.
Der Bewertungsbogen unten enthält die Anzeige „Die Eigentümer behalten diese Verwaltung wahrscheinlich“. Sie ergibt sich aus der Unabhängigkeit und der Offenheit bei Geld und Unterlagen, nicht aus dem Einsatz von Software.
Kandidaten bewerten
Bewerten Sie die Kandidaten so, wie es die Eigentümer tun werden. Die Unabhängigkeit hat hier das größte Gewicht, weil die Eigentümer sie als Erstes prüfen und deshalb eine Verwaltung wechseln, die sie nicht selbst gewählt haben.
Unabhängigkeit
Qualifikation und Regelkonformität
Umgang mit Geld
Berichtswesen und Beschlussführung
Service und Reaktionszeit
Übergabebereitschaft
Preistransparenz
Nachweise
Ergebnis
Ausschreibungsvorlage für den Bauträger
Ein Dokument für jeden Bieter. Es formuliert die obigen Grundsätze als Bedingungen, enthält die Fragen des Bewertungsbogens und gewichtet die Unabhängigkeit am höchsten.
Übergabe-Checkliste (Übergabe an den Verwalter)
Die erste Gruppe nennt die nach dem WEG zu Beginn einer neuen Verwaltung zu erledigenden Punkte. Der Rest betrifft Unterlagen, Mängel, Gewährleistung und einen sauberen finanziellen Start. Heben Sie die unterschriebene Liste auf.
Beginn der Verwaltung nach dem WEG
- Beschluss-Sammlung angelegt, bereit für die ersten Beschlüsse (§ 24 Abs. 7, 8 WEG)
- Wirtschaftsplan für das erste Jahr und die Vorschüsse zu seiner Deckung (§ 28 Abs. 1 WEG)
- Bankkonto der Gemeinschaft eröffnet und Erhaltungsrücklage eingerichtet (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Unterlagen
- Genehmigte Pläne, Bestandspläne sowie Genehmigungen und Fertigstellungsbescheinigungen
- Urkunde oder Vertrag zur Begründung des Wohnungseigentums, mit den Grundrissen und dem Anteil jeder Einheit
- Technische Dokumentation des Gebäudes: Tragwerk, Aufzüge, Heizung, Elektro, Brandschutz, mit den Bedienungsanleitungen
- Liste der Unternehmen und Lieferanten, die das Gebäude errichtet haben, mit Kontaktdaten
- Versicherungspolicen für das Gebäude und die Arbeiten des Bauträgers
- Bereits abgeschlossene Service- und Wartungsverträge mit ihren Bedingungen
- Energieausweis des Gebäudes
Gemeinschaftseigentum, Mängel und Gewährleistung
- Begehung aller Teile des Gemeinschaftseigentums mit der Verwaltung und, wenn möglich, Vertretern der Eigentümer
- Unterschriebene Liste der offenen Mängel, jeweils mit Frist und Verantwortlichem
- Gewährleistungsverzeichnis: welche Leistungen von wem bis wann gewährleistet werden, einschließlich des Verfahrens zur Geltendmachung von Ansprüchen
- Schlüssel, Zugangskarten, Fernbedienungen und Codes gezählt und quittiert
- Zählerstände der gemeinschaftlichen Versorgung am Übergabetag, mit Fotos
Ein sauberer finanzieller Start
- Eigenes Bankkonto der Gemeinschaft eröffnet
- Eröffnungssaldo mit Aufschlüsselung der vom Bauträger gezahlten und noch geschuldeten Beträge
- Erster Wirtschaftsplan und die Vorschüsse zu seiner Deckung
- Erhaltungsrücklage eingerichtet, mit einer Regelung zu ihrer Aufstockung
- Offene Rechnungen und laufende Bestellungen bei der Übergabe, jeweils unter Angabe des Zahlungspflichtigen
Eigentümer und Kommunikation
- Eigentümerliste mit Einheiten, Anteilen und Kontaktdaten, soweit das Recht die Weitergabe erlaubt
- Termin und Tagesordnung der ersten Eigentümerversammlung vereinbart
- Verfahren, über das Eigentümer Probleme melden und schriftlich Auskunft über den Bearbeitungsstand erhalten können
- Notfallnummer rund um die Uhr an jeden Eigentümer weitergegeben
Rechtliche Quellen
Jede rechtliche Aussage auf dieser Seite stammt aus dem Gesetzestext selbst. Die Zitate stehen in der Originalsprache.
- § 18 Abs. 4 WEG
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
- § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
- § 24 Abs. 7 WEG
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen.
- § 24 Abs. 8 WEG
Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen.
- § 26 Abs. 1 WEG
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
- § 26 Abs. 2 WEG
Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
- § 26 Abs. 2 WEG
Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
- § 26 Abs. 3 WEG
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
- § 26 Abs. 5 WEG
Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
- § 26a Abs. 1 WEG
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
- § 28 Abs. 1 WEG
Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen
- § 28 Abs. 2 WEG
Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
- § 28 Abs. 4 WEG
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
- § 21 Abs. 2 WEG 2002 (Österreich)
Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
Übergabe an die Verwaltung: Fragen
Für wie lange kann der erste Verwalter bestellt werden?
Für die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine wiederholte Bestellung braucht einen neuen Beschluss der Eigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
Können die Eigentümer die vom Bauträger gewählte Verwaltung abberufen?
Ja, jederzeit. Der Vertrag mit dem Verwalter endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG), und das lässt sich nicht abweichend vereinbaren (§ 26 Abs. 5).
Muss die Ausschreibung einen zertifizierten Verwalter verlangen?
Die Eigentümer können einen verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), und zertifiziert ist ein Verwalter, der vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat (§ 26a Abs. 1). Die Ausschreibung fordert die Bieter auf, dies anzugeben.
Wer führt nach der Übergabe die Beschlüsse und die Konten?
Der Verwalter führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 8) und stellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht auf (§ 28).
Bevorzugt die Ausschreibung eine bestimmte Software?
Nein. Die digitalen Fragen beschreiben, was Eigentümer sehen können, beziehen sich nicht auf ein bestimmtes Produkt und sind im Bewertungsbogen zunächst abgeschaltet.
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Übergeben Sie ein Gebäude mit einem Portal, das Eigentümer behalten
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