Virtuelle Eigentümerversammlung: seit 2024 zulässig, Regel bis 2028
Seit Oktober 2024 dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland ihre Versammlung ganz ins Netz verlegen. Ganz ohne Bedingungen ist das allerdings nicht. Hier ist, was im Gesetz steht: § 23 Absatz 1a, § 23 Absatz 1 Satz 2 und § 48 Absatz 6 WEG.
Zuerst zur Eingrenzung: Dieser Beitrag behandelt das deutsche WEG. Österreich hat ein anderes Gesetz (WEG 2002) und wird nur an einer Stelle unten getrennt erwähnt.
Was seit dem 17. Oktober 2024 gilt
Grundlage ist das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306). Es ist am 17. Oktober 2024 in Kraft getreten.
Der Kern steht in § 23 Absatz 1a WEG. Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann. Das Gesetz nennt das „virtuelle Wohnungseigentümerversammlung“.
Vier Dinge stecken in diesem einen Satz:
- Es braucht einen Beschluss. Die virtuelle Versammlung gibt es nicht von selbst.
- Drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Nicht der Stimmen aller Eigentümer, sondern der abgegebenen.
- Höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach braucht es einen neuen Beschluss.
- Ohne physische Präsenz der Eigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort.
Dazu kommt eine Anforderung, die leicht überlesen wird: Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Absatz 1a Satz 2 WEG).
Die Regel bis 2028: mindestens einmal im Jahr Präsenz
Hier steht die Übergangsvorschrift in § 48 Absatz 6 WEG. Fassen die Eigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen. Es sei denn, die Eigentümer verzichten darauf durch einstimmigen Beschluss.
Ein Beispiel. Die Gemeinschaft beschließt im Frühjahr 2027 mit Dreiviertelmehrheit, künftig virtuell zu tagen. Dann gehört in jedes Jahr bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenzversammlung. Wollen alle Eigentümer darauf verzichten, geht das nur einstimmig.
Was passiert, wenn die Präsenzversammlung ausfällt? § 48 Absatz 6 Satz 2 sagt es ausdrücklich: Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse. Das ist kein Freibrief, aber eine wichtige Klarstellung für alle, die Beschlüsse absichern müssen.
Hybrid bleibt einfacher
Von der rein virtuellen Versammlung ist die hybride zu unterscheiden. Nach § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Dafür genügt die einfache Mehrheit. Diese Möglichkeit besteht unverändert weiter.
Die Versammlung findet dann vor Ort statt, und wer nicht kommen kann, nimmt elektronisch teil.
Die Einladung: der Gegenstand muss darin stehen
Egal ob Präsenz, hybrid oder virtuell: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Absatz 2 WEG). Ein Beschlusspunkt, der in der Einladung fehlt, ist kein Detailproblem.
Ganz ohne Versammlung: § 23 Absatz 3
Es gibt noch einen dritten Weg. Nach § 23 Absatz 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Das Gesetz spricht dabei nicht von „Umlaufbeschluss“; das Wort steht in § 23 nicht. Nach Satz 2 können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Der Ausgangspunkt bleibt also Einstimmigkeit, und die Erleichterung braucht einen eigenen Beschluss, der nur für einen einzelnen Gegenstand gilt.
Österreich ist hier umgekehrt: Dort ist der schriftliche Weg ein regulärer Weg neben der Eigentümerversammlung, die Mehrheit wird nach Miteigentumsanteilen berechnet, und der Beschluss wird erst wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist (§ 24 Absatz 1 und 4 WEG 2002). Wer in Deutschland verwaltet, sollte kein österreichisches Muster verwenden, und umgekehrt.
Checkliste vor dem Beschluss
- Drei Viertel der abgegebenen Stimmen für den Beschluss nach § 23 Absatz 1a.
- Das Ende der drei Jahre notieren: Danach braucht es einen neuen Beschluss.
- Bei einem Beschluss vor dem 1. Januar 2028: bis einschließlich 2028 jedes Jahr eine Präsenzversammlung einplanen, es sei denn, alle Eigentümer verzichten einstimmig.
- Alle Beschlussgegenstände in der Einladung bezeichnen (§ 23 Absatz 2).
- Prüfen, ob Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sind.
Was das Gesetz nicht beantwortet
Was heißt „vergleichbar mit einer Präsenzversammlung“ technisch? Der Gesetzestext nennt keine Software, keine Videoplattform und keine Mindestanforderungen. Ob eine konkrete Lösung die Vergleichbarkeit erfüllt, ist eine Frage der Umsetzung und im Zweifel der Auslegung. Wir behaupten dazu nichts.
Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig; im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Absatz 4 WEG). Wie das im Einzelfall auf Ihre Versammlung passt, ist eine Frage für Ihre Rechtsberatung.
Was Unitify dazu beiträgt, und was nicht
Ihre Abrechnung bleibt, Unitify ist die Ebene für Eigentümer darüber. Hausgeld und Jahresabrechnung bleiben in Ihrer Software.
Mit der Online-Abstimmung von Unitify legt die Hausverwaltung eine Abstimmung an, die Eigentümer stimmen in der Bewohner-App ab, und die Hausverwaltung sieht laufend, wie viele Einheiten bereits abgestimmt haben. Unitify protokolliert die Stimmen. Das Tool macht eine Versammlung oder einen Beschluss nicht von sich aus rechtswirksam.
Zwei Grenzen, die wir offen nennen. Erstens: Eine elektronische Signatur der Stimmabgabe ist für Deutschland und Österreich derzeit nicht angebunden. Zweitens: Eine eigene Videokonferenz bringt Unitify nicht mit. Für eine virtuelle oder hybride Versammlung nutzen Sie ein Werkzeug wie Zoom oder Google Meet, soweit das Gesetz und Ihre Unterlagen das zulassen. Die Abstimmung selbst läuft in der App.
Wenn Sie sehen wollen, wie eine Abstimmung für Ihre Objekte aussieht, können Sie kostenlos starten: auf der Seite zur Online-Abstimmung.
Quellen: WEG § 23 (Absätze 1, 1a, 2, 3 und 4), § 48 Absatz 6, gesetze-im-internet.de; Gesetz vom 10. Oktober 2024, BGBl. 2024 I Nr. 306; WEG 2002 (Österreich) § 24 Absätze 1 und 4, ris.bka.gv.at. Abgerufen am 8. bzw. 21. September 2026.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine rein virtuelle Eigentümerversammlung in Deutschland erlaubt?
Ja. Eigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Eigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Absatz 1a WEG). Die virtuelle Versammlung muss bei Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Muss trotz eines Beschlusses zur virtuellen Versammlung weiter mindestens eine Präsenzversammlung stattfinden?
Wird der Beschluss nach § 23 Absatz 1a vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer darauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten (§ 48 Absatz 6 WEG). Ein Verstoß macht die in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar.
Darf die Eigentümerversammlung auch hybrid stattfinden?
Ja. Die Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG). Für diesen Beschluss genügt die einfache Mehrheit.
Kann ein Beschluss auch ganz ohne Versammlung gefasst werden?
Ja, nach § 23 Absatz 3 WEG: Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In Österreich gilt eine andere Regel (§ 24 WEG 2002).