Odgovorite na pitanja da vidite rezultat.
Predajte zgradu firmi za upravljanje koju će vlasnici zadržati
Pri primopredaji može se otvoriti pitanje upravnika koga ste izabrali. Izaberite onog koga će vlasnici želeti da zadrže, unesite to u tender i primopredaju obavite uredno.
Šta se dešava sa vašim izborom pri primopredaji
Primopredaja nije puka formalnost. Ovo su četiri stvari koje treba rešiti pre nego što potpišete ugovor sa upravnikom.
- 1Kada. Sa svojim advokatom utvrdite u kom trenutku vlasnici preuzimaju upravljanje stambenom zajednicom i ugovor upravnika sa njom. Računajte na taj datum od prvog dana.
- 2Šta predajete. Zgrada se predaje sa evidencijom, sredstvima, ugovorima, garancijama, projektima i finansijskim izveštajima. Spisak napravite rano i držite ga u redu.
- 3Šta vlasnici mogu da promene. Vlasnici možda mogu da raskinu ugovor zaključen pre nego što su preuzeli upravljanje. Da li mogu i pod kojim uslovima zavisi od zakona vaše zemlje i od ugovora.
- 4Ko sme da upravlja. Neke zemlje traže da upravnik ima licencu ili da bude upisan u registar. Od kandidata zatražite dokaz.
Vlasnici imaju manje razloga da raskinu ugovor sa upravnikom koji je izabran zbog svoje nezavisnosti i transparentnosti.
Šta vlasnici prvo proveravaju: nezavisnost
Kada vlasnici upoređuju upravnika koga ste izabrali sa onim koga bi mogli da izaberu, prvo pitanje je za koga upravnik radi. Odgovor unesite u tender.
- Pismena izjava o svakoj vlasničkoj, finansijskoj ili porodičnoj vezi između upravnika i investitora.
- Nikakav posao se ne poverava firmama u vlasništvu investitora ili upravnika, osim ako je ta povezanost prijavljena, a ponuda ocenjena po istim merilima kao i druge.
- Ugovor koji vlasnici mogu da raskinu pod uslovima koje im daje zakon, bez kaznene odredbe koja raskid čini skupim.
- Naknade razrađene po stavkama, koje se mogu pokazati kupcima pre nego što potpišu.
- Izveštaji vlasnicima od prvog meseca, a ne tek posle primopredaje.
- Spisak primopredaje koji prvi odbor vlasnika može da proveri stavku po stavku.
Bodovna lista ispod prikazuje merač „vlasnici će verovatno zadržati ovog upravnika“. Njega pokreću nezavisnost i otvorenost u vezi sa novcem i evidencijom, nikada softver.
Ocenite kandidate
Ocenite svakog kandidata onako kako će ga ocenjivati vlasnici. Nezavisnost ovde ima najveću težinu, jer je to prvo što vlasnici proveravaju i razlog zbog kog menjaju upravnika koga nisu sami izabrali.
Nezavisnost
Licence i usklađenost sa propisima
Postupanje sa novcem
Izveštavanje i odlučivanje
Usluga i brzina odgovora
Spremnost za primopredaju
Jasna cena
Dokazi
Rezultat
Obrazac tendera za investitora
Jedan dokument za sve ponuđače. Gore navedena načela iznosi kao uslove, sadrži pitanja iz bodovne liste i najveću težinu daje nezavisnosti.
Kontrolna lista primopredaje
Prvi deo navodi ono što investitor obično predaje stambenoj zajednici: evidenciju, sredstva, ugovore i garancije. Ostalo obuhvata dokumenta, nedostatke i čist finansijski početak. Potpisanu listu sačuvajte.
Investitor predaje stambenoj zajednici
- Osnivački akti stambene zajednice i sve njihove kasnije izmene, sa pravilima i zapisnicima održanih sednica
- Ostavke predstavnika investitora iz organa stambene zajednice, tamo gde su članovi tih organa
- Finansijska evidencija i izveštaji od osnivanja stambene zajednice do primopredaje, koje je pregledao nezavisni računovođa ili revizor tamo gde se to zahteva
- Sredstva stambene zajednice ili kontrola nad njima
- Popis imovine u vlasništvu stambene zajednice
- Projekti i specifikacije zgrade kako je izgrađena
- Spisak izvođača, podizvođača i dobavljača koji su gradili objekat
- Polise osiguranja, potvrde o završetku gradnje i dozvole koje su još na snazi
- Sve pismene garancije izvođača, podizvođača, dobavljača i proizvođača koje još važe
- Spisak vlasnika sa adresama i brojevima telefona, u meri u kojoj zakon dozvoljava da se predaju
- Ugovori o zakupu zajedničkih delova i drugi ugovori o zakupu u kojima je stambena zajednica strana
- Ugovori o radu i uslugama, uključujući ugovor o upravljanju, i svi drugi ugovori u kojima je stambena zajednica strana
- Izveštaji o pregledu konstrukcije i bezbednosti koje je potpisao kvalifikovani inženjer ili arhitekta
Dokumenti
- Uputstva za rad i planovi održavanja sistema u zgradi (liftovi, grejanje i hlađenje, zaštita od požara)
- Poslednji izveštaji o pregledima liftova, protivpožarnih sistema i druge opreme koja se pregleda
Zajednički delovi, nedostaci i garancije
- Obilazak svih zajedničkih delova sa upravnikom i, ako je moguće, predstavnicima vlasnika
- Potpisan spisak otvorenih nedostataka, svaki sa rokom i licem koje za njega odgovara
- Evidencija garancija: šta je pokriveno, ko je davalac garancije i do kada ona važi, sa postupkom za podnošenje zahteva
- Ključevi, pristupne kartice, daljinski upravljači i šifre, prebrojani i potpisom preuzeti
- Stanje brojila zajedničke potrošnje na dan primopredaje, sa fotografijama
Čist finansijski početak
- Poseban tekući račun otvoren na ime stambene zajednice
- Početno stanje, sa onim što je investitor uplatio i što još duguje
- Prvi budžet i akontacije kojima se on pokriva
- Uspostavljen rezervni fond ili fond za popravke, sa pravilom po kom se uvećava
- Neplaćeni računi i otvoreni nalozi u trenutku primopredaje, uz navedeno ko plaća
Vlasnici i komunikacija
- Spisak vlasnika sa njihovim stanovima, udelima i kontakt podacima, u meri u kojoj zakon dozvoljava da se predaju
- Dogovoreni datum i dnevni red prve sednice vlasnika
- Način na koji vlasnici prijavljuju problem i pismeno dobijaju objašnjenje njegovog statusa
- Kontakt za hitne slučajeve, dostupan u svako doba i dat svakom vlasniku
Primopredaja zgrade od investitora: pitanja
Može li investitor da izabere prvu firmu za upravljanje?
Da li investitor može da izabere prvu firmu za upravljanje i koliko takav ugovor obavezuje vlasnike zavisi od zakona vaše zemlje i dokumenata zgrade. Zato izaberite upravnika koga će želeti da zadrže.
Šta investitor mora da preda pri primopredaji?
To zavisi od zakona vaše zemlje i od vaših ugovora sa kupcima. Uobičajene stavke su evidencija i zapisnici, finansijski izveštaji, sredstva, ugovori, garancije, projekti, osiguranje i izveštaji o pregledima. Kontrolna lista polazi od tog spiska. Pitajte advokata šta se primenjuje na vaš projekat.
Ko plaća reviziju pri primopredaji?
To zavisi od zakona i od ugovora. Dogovorite to rano sa advokatom i upišite u plan primopredaje da nikoga ne iznenadi na kraju.
Da li tender favorizuje neki određeni softver?
Ne. Digitalna pitanja opisuju šta vlasnici mogu da vide, a ne neki konkretan proizvod, i u bodovnoj listi su na početku isključena.
Da li je ovo pravni savet?
Ne. Ovo su opšte informacije. Zakoni se razlikuju od zemlje do zemlje i menjaju se, pa neka advokat proveri sve na osnovu čega nameravate da postupate.
Nastavite sa čitanjem
Predajte zgradu uz portal koji će vlasnici nastaviti da koriste
Vlasnici ocenjuju upravnika po onome što vide od prvog meseca. Počnite besplatno sa jednom zgradom i sami vidite kako to izgleda iz ugla vlasnika ili zakažite demo.