Sameiermøte (årsmøte): frist, innkalling og protokoll

Folk søker etter «sameiermøte», men loven kaller det årsmøte. Ordinært årsmøte i et sameie skal holdes hvert år innen utgangen av juni, og styret skal innkalle med et varsel på minst åtte og høyst tjue dager. I et borettslag heter møtet generalforsamling, og fristene for møtet og innkallingen er de samme; fristen for å sende ut regnskapet er ulik (en uke i sameiet, åtte dager i borettslaget). Det følger av eierseksjonsloven (§§ 40 til 53) og av burettslagslova kapittel 7. Lovdata har burettslagslova på nynorsk, så sitatene fra den står på nynorsk; sitatene fra eierseksjonsloven er på bokmål. Sitatene er lovteksten, hentet fra Lovdata 7. november 2026. Vi gir ingen ferdig mal her, men går gjennom hva loven krever av frister, innkalling, fullmakt og protokoll.

Sameiermøte eller årsmøte?

I dagligtale sier mange sameiermøte. I eierseksjonsloven er ordet årsmøte, og det er det ordet som står i innkallingen og i protokollen. Årsmøtet er sameiets øverste organ:

«Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet.» (Eierseksjonsloven § 40)

Hva dere kaller møtet i dagligtale er en sak for seg; lovens frister og krav gjelder årsmøtet.

Når skal ordinært årsmøte holdes?

«Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni.» (Eierseksjonsloven § 41 første ledd)

Styret har én oppgave før innkallingen:

«Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.» (Eierseksjonsloven § 41 første ledd)

Lovens ord er «på forhånd»; hvor lenge før, sier ikke den paragrafen.

Eierne kan kreve at møtet holdes fysisk:

«Årsmøtet skal gjennomføres som fysisk møte dersom minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det.» (Eierseksjonsloven § 41 andre ledd)

Innkalling: frist og form

«Styret innkaller årsmøtet med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager.» (Eierseksjonsloven § 43 første ledd)

Et eksempel: holdes årsmøtet 12. juni, må innkallingen sendes senest 4. juni og tidligst 23. mai. Det er telling etter lovens ord; sjekk vedtektene for andre krav før dere regner ut siste dag.

Om formen:

«Innkallingen skjer skriftlig.» (Eierseksjonsloven § 43 tredje ledd)

«Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.» (Eierseksjonsloven § 43 tredje ledd)

«Seksjonseiere som ikke selv bruker bruksenheten, har i alle tilfeller krav på skriftlig innkalling.» (Eierseksjonsloven § 43 tredje ledd)

Eiere som ikke selv bruker seksjonen, for eksempel fordi den er utleid, har altså i alle tilfeller krav på skriftlig innkalling.

Hva innkallingen skal inneholde

«Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle.» (Eierseksjonsloven § 43 fjerde ledd)

«Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.» (Eierseksjonsloven § 43 fjerde ledd)

«Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.» (Eierseksjonsloven § 43 femte ledd)

Det siste punktet er den fristen styret varslet om etter § 41. Saker som er meldt inn i tide, skal på sakslisten.

Hvorfor betyr sakslisten noe? Fordi årsmøtet som hovedregel bare kan avgjøre det som er varslet:

«Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte etter § 44 annet ledd, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med § 43 fjerde ledd.» (Eierseksjonsloven § 45 første ledd)

«Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.» (Eierseksjonsloven § 45 første ledd)

Utenom de sakene loven selv peker ut i § 44 andre ledd, kan årsmøtet altså bare avgjøre saker som står i innkallingen, med mindre alle eierne er til stede og stemmer for.

Dokumenter før møtet

«Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse.» (Eierseksjonsloven § 44 tredje ledd)

Regnskapet skal også legges frem på selve møtet:

«Styret skal legge frem regnskapet for det forrige kalenderåret på det ordinære årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 64 første ledd)

Fullmakt og hvem som kan delta

«En seksjonseier kan møte ved fullmektig.» (Eierseksjonsloven § 46 tredje ledd)

«Fullmakten kan når som helst tilbakekalles.» (Eierseksjonsloven § 46 tredje ledd)

I teksten vi har lest, står det ikke noe krav om en bestemt form på fullmakten. En skriftlig fullmakt med navn, dato og hvilket møte den gjelder er et praktisk valg, ikke et lovkrav vi kan sitere.

Protokoll fra årsmøtet

«Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 53)

«Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som deltar, skal signere protokollen.» (Eierseksjonsloven § 53)

«Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.» (Eierseksjonsloven § 53)

Møtelederen er styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen (§ 47). Protokollen signeres altså av møtelederen og minst én eier som årsmøtet har pekt ut blant dem som deltar.

Borettslag: generalforsamling

I et borettslag står reglene i burettslagslova kapittel 7. Fristen og varselet er de samme:

«Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år.» (Burettslagslova § 7-4 første ledd)

«Innkallinga skal vere send minst åtte og høgst tjue dagar før møtet skal haldast.» (Burettslagslova § 7-6 første ledd)

«Alle andelseigarar med kjend adresse skal ha skriftleg innkalling.» (Burettslagslova § 7-6 tredje ledd)

«Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer, og ikkje anna følgjer av særleg lovføresegn.» (Burettslagslova § 7-8 første punktum)

«At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar likevel ikkje at» (Burettslagslova § 7-8 andre punktum)

«den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinær generalforsamling,» (Burettslagslova § 7-8 andre punktum, punkt 1)

Lovens liste har flere punkter; les hele § 7-8. Fristen for dokumentene er en annen enn i sameiet:

«Årsrekneskapen, eventuell årsmelding og revisjonsmeldinga skal seinast åtte dagar før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse.» (Burettslagslova § 7-4 tredje ledd)

Fullmakt og protokoll er nesten likt, med én forskjell om fullmektigen:

«Ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar, men der fleire eig ein andel saman, kan dei ha sams fullmektig.» (Burettslagslova § 7-3 første ledd)

«Protokollen skal signerast av møteleiaren og minst ein andelseigar som generalforsamlinga skal velje mellom dei som deltek.» (Burettslagslova § 7-9 andre ledd)

Ekstraordinært årsmøte

«Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.» (Eierseksjonsloven § 42 første punktum)

Varselet kan være kortere, men aldri kortere enn tre dager (§ 43 første ledd).

Hva Unitify gjør

Beslutningene tas av eierne; Unitify tar ingen og erstatter ikke vedtektene. Det vi hjelper til med er arbeidet rundt møtet: seksjoner og eiere på ett sted, innkallinger og oppslag til eierne i beboerappen, regnskap og protokoller samlet per sameie eller borettslag, og en oversikt over krav og betalinger per leilighet. Om en avstemning i appen er nok etter loven og vedtektene, vurderer sameiets eller lagets juridiske rådgiver. Appens grensesnitt er foreløpig på engelsk og settes opp for hvert prosjekt; det finnes ikke noe norsk grensesnitt ennå. Unitify kobler seg ikke til noe offentlig register eller system.

Sitter du i et styre eller forvalter flere sameier, kan du begynne gratis på Unitifys side for Norge. Les også om forretningsfører i borettslag og sameie.

Kilder: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) og Lov om burettslag (burettslagslova), Lovdata, lydelsen sist endret ved LOV-2025-12-19-114 fra 1. januar 2026; kontrollert 7. november 2026. Sjekk gjeldende lydelse og vedtektene før dere stoler på teksten. Dette er ikke juridisk rådgivning.