Vedlikeholdsplan for sameie: er det et lovkrav?

Eierseksjonsloven har ikke noe krav om at et sameie skal ha en vedlikeholdsplan: ordet står ikke i loven. Det loven krever, er at sameiet holder fellesarealene forsvarlig ved like, og at styret sørger for vedlikehold og drift. Det samme gjelder i hovedsak et borettslag: burettslagslova § 5-17 setter en vedlikeholdsplikt, ikke en planplikt. Det er et svar på hva de to lovene sier, ikke på hva andre regler, långivere eller forsikringsselskaper krever; det har vi ikke gått gjennom. Lovdata har burettslagslova på nynorsk, så sitatene fra den står på nynorsk; sitatene fra eierseksjonsloven er på bokmål. Sitatene er lovteksten, hentet fra Lovdata 7. november 2026. Vi gir ingen ferdig mal, men går gjennom hva loven faktisk sier om vedlikehold.

Står «vedlikeholdsplan» i eierseksjonsloven?

Nei. Vi søkte etter ordet i hele lovteksten, og det forekommer ikke. Det samme gjelder ordet «langsiktig». For burettslagslova ga søket etter «vedlikehaldsplan» heller ingen treff. Det betyr ikke at en plan er en dårlig idé, bare at loven ikke krever den i seg selv. Når noen sier at en vedlikeholdsplan er lovpålagt, kan kilden være vedtektene, en avtale med långiver eller forsikringsselskap, eller en vanlig oppfatning av hva som er god praksis; selve eierseksjonsloven sier det ikke.

Hva eierseksjonsloven krever i stedet

Sameiets plikt står i § 33:

«Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like.» (Eierseksjonsloven § 33 første ledd)

«Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper.» (Eierseksjonsloven § 33 første ledd)

Det er en plikt om resultatet, ikke om dokumentasjonen. Hvordan sameiet kommer dit, enten med en skriftlig plan, en årlig gjennomgang eller noe annet, sier ikke paragrafen noe om. Det er styret som skal få det til:

«Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 57)

Hver seksjonseier har sin egen plikt for sin del:

«Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper.» (Eierseksjonsloven § 32 første ledd)

Lovens fordeling er altså todelt: sameiet for fellesarealene, den enkelte eier for sin bruksenhet. Vedtektene kan flytte plikten:

«I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.» (Eierseksjonsloven § 32)

Les derfor vedtektene før dere avgjør hvem som skal vedlikeholde hva.

Penger til fremtidig vedlikehold

Loven sier ingenting om en plan, men den sier noe om å sette av penger. Etter § 29 betaler hver eier et akontobeløp til felleskostnadene, og:

«Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.» (Eierseksjonsloven § 29 tredje ledd)

Avsetningen er altså noe årsmøtet vedtar. Det er her en plan kommer til nytte i praksis: en eier som ser et høyere akontobeløp spør hvorfor, og en liste over hva som skal gjøres og omtrent når gjør forslaget lettere å vedta. Det er en praktisk betraktning, ikke et lovkrav.

Borettslag: § 5-17

I et borettslag står plikten i § 5-17:

«Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane.» (Burettslagslova § 5-17 første ledd)

Og vedtektene kan flytte grensene:

«I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her.» (Burettslagslova § 5-17 fjerde ledd)

Også her er svaret på «må vi ha en plan?» at ordet ikke står i loven. Hvis vedtektene til et bestemt borettslag stiller krav om en plan, gjelder det kravet, og da må dere lese vedtektene, ikke bare loven.

Hvorfor lage en plan likevel?

Ikke fordi loven krever det, men fordi plikten til å holde bygningen forsvarlig ved like er lettere å oppfylle, og lettere å forklare, når det finnes en oversikt. Noen praktiske grunner:

• Styret kan vise eierne hva akontobeløpet og en eventuell avsetning bygger på.
• En ny styreleder overtar en oversikt over hva som er gjort og hva som venter.
• Tilbud og avtaler kan sammenlignes mot en felles forståelse av hva som er nødvendig.
• Årsmøtet får et grunnlag å bestemme ut fra når det skal vedta en avsetning etter § 29.

Dette er råd, ikke lovens krav, og vi angir ingen minstestandard for hvordan en plan bør se ut.

Slik kan styret lage en brukbar plan

1. Lag en liste over bygningsdelene: tak, fasade, vinduer, rør og stammer, ventilasjon, heis, fellesarealer og uteområde.
2. Noter alder, siste tiltak og antatt gjenværende levetid for hver del.
3. Sett et omtrentlig tidspunkt og et kostnadsanslag per tiltak.
4. Regn sammen hva som bør settes av per år, og legg det frem for årsmøtet hvis dere vil vedta en avsetning etter § 29.
5. Oppdater planen når noe er gjennomført eller en vurdering endres, og lagre dokumentene på ett sted.

Hva Unitify gjør

Vedlikeholdsplanen skrives av sameiet, laget eller forvalteren; Unitify skriver den ikke for dere, og ingen plan blir lovpålagt av at du bruker Unitify. Det vi hjelper til med er arbeidet rundt den: et utstyrsregister med servicehistorikk, saker og feilmeldinger per eiendom, krav og betalinger per leilighet, og oppslag til eierne i beboerappen. AI foreslår serviceoppgaver og intervaller per utstyr ut fra produsentens manualer, og en person godkjenner dem; den lager ikke en plan for hele bygget. Dokumenter, som planen og underlaget til årsmøtet, ligger på ett sted. Appens grensesnitt er foreløpig på engelsk og settes opp for hvert prosjekt; det finnes ikke noe norsk grensesnitt ennå. Unitify kobler seg ikke til noe offentlig register eller system.

Sitter du i et styre eller forvalter flere sameier, kan du begynne gratis på Unitifys side for Norge. Du kan også lese om sameiermøte og årsmøte.

Kilder: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) og Lov om burettslag (burettslagslova), Lovdata, lydelsen sist endret ved LOV-2025-12-19-114 fra 1. januar 2026; kontrollert 7. november 2026. Krav fra långivere, forsikringsselskaper, skatt og bygningsmyndigheter har vi ikke lest. Sjekk gjeldende lydelse og vedtektene før dere stoler på teksten. Dette er ikke juridisk rådgivning.